1.2 Внутренние факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости

Социальные

- тенденции изменения численности населения

- возрастной состав населения

- уровень культуры

- социальный статус

Экономические

- цены

- налогообложение

- доходы юр/физ. лиц

- возможность привлечение заемных средств

- состояние предпринимательской активности

Окружающая среда

- состояние социальной инфраструктуры

- транспортные условия

- экология

- местонахождение недвижимости

Административные

- разного рода ограничения

- контроль

- условия получения прав на строительство

- правовые условия совершения сделок

Физические

- физическое состоянии самой недвижимости

Внутренние факторы

1.3. Внешние факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости

1. Процентные ставки и состояние финансового сектора

Они имеют огромное значение для текущих рыночных условий. Если банки не дают кредитов или процентная ставка слишком высока, рынок недвижимости замирает. Таким образом, увеличение процентных ставок из-за кризиса или нестабильной финансовой обстановки - это еще один фактор снижения спроса.

2. Состояние экономики

В периоды неопределенности и кризиса, люди воздерживаются от значительных покупок, таких как недвижимость. Кризис приводит к увеличению безработицы, которая отнимает у людей их рабочие места и будущие доходы.

3. Правительственная политика

Во многих странах политика направлена на стимулированию рынка недвижимости. Такая политика может включать в себя более низкие налоговые ставки, налоговые льготы на покупку первой в жизни недвижимости, налоговые облегчения в вопросах приобретения недвижимости для молодых семей и многое другое.

4. Инфляция

Инфляция также влияет на стоимость недвижимости, которая часто рассматривается как вложение с целью защиты от обесценивания денег. Существует практика инвестиций в недвижимость при ожидании высокого уровня инфляции.

1.4. Основные ценообразующие факторы

В Санкт-Петербурге ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости можно разделить на три группы:

• постоянные;

• условно-постоянные;

• условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

• местоположение – от 15 до 70 % стоимости.

• тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе (определяют до 40% стоимости квартиры):

• общая площадь;

• этаж – от 5 до 20% в зависимости от ситуации. Первый этаж примерно на 10-13% дешевле любого среднего. Последний этаж может быть дешевле на 3-5%;

• планировка;

• высота потолков;

• материал стен. Наличие кирпичных стен увеличивает стоимость объекта на 6-12%;

• естественная освещенность помещения. На 2% повышает стоимость ориентация окон на юг или восток;

• ориентация квартиры. Хороший вид из окон может увеличить стоимость объекта на 2-3%;

• балконы, лоджии;

• наличие лифта;

• внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища (в совокупности определяют от 5 до 20% стоимости в зависимости от общей стоимости квартиры):

• состояние полов, потолка, стен. Хорошее состояние объекта увеличивает его стоимость на 2-7%;

• окна и двери;

• инженерные коммуникации.