1.5. Методы анализа рынка жилой недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая система. Предметом анализа являются процессы, свойства и закономерности функционирования рынка.

Общий (универсальный) анализ рынка недвижимости включает в себя четыре этапа, которые выполняются последовательно, снизу вверх, и отражают различные уровни деятельности аналитика:

1) Создание и наполнение аналитических баз данных:

- сбор информации;

- предварительная обработка информации.

2) Мониторинг рынка:

- статистическая обработка данных;

- анализ и оценка текущего состояния показателей;

- анализ и оценка динамики показателей.

3) Исследование рынка:

-исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей;

- исследование динамических закономерностей изменения показателей;

- совместное исследование динамики различных показателей, в том числе показателей внешней среды (макроэкономических, смежных рынков и т.д.);

- исследование показателей, не поддающихся статистическому мониторингу.

4) Прогнозирование развития рынка:

- исследование внешних и внутренних факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

1.Метод сводки.

Сводка - это научная обработка первичных данных с целью получения обобщенных характеристик изучаемого социально-экономического явления по ряду существенных для него признаков с целью выявления типичных черт и закономерностей, присущих изучаемому явлению в целом.

2. Графический метод.

Графиком в статистике называется условные изображения статистических данных в виде различных геометрических образов: точек, линий, фигур и т.п. Таким образом, обладая такими качествами, как наглядность, выразительность и запоминаемость, графический метод занимает важное значение среди других методов статистики.

Графические методы особенно ценны при представлении качественных аспектов выводов в легко понятной форме. Тем не менее почти всегда будет желательно дать основные итоговые характеристики в численном виде

3. Статистический метод.

Статистические методы анализа данных применяются практически во всех областях деятельности человека. Их используют всегда, когда необходимо получить и обосновать какие-либо суждения о группе (объектов или субъектов) с некоторой внутренней неоднородностью.

Недостатки статистических методов:

• они не связаны с реальным движением денежных средств

• они не учитывают реальную стоимость денег с течением времени

4.Метод ранжирования.

Ранжирование - это распределение отдельных единиц совокупности в порядке возрастания или убывания исследуемого признака. Ранжирование позволяет легко разделить количественные данные по группам, сразу обнаружить наименьшее и наибольшее значения признака, выделить значения, которые чаще всего повторяются.

Среди основного недостатка этого метода отмечают то, что он не позволяет корректно сопоставить два и более альтернативных варианта.

5. Индексный метод.

Статистический индекс – это относительная величина сравнения сложных совокупностей и отдельных их частей.

Индексный метод в статистических исследованиях применяется очень широко. Можно выделить три основные сферы применения индексного метода:

- сравнительная характеристика сложных совокупностей (индексы роста и прироста, индексы выполнения плана, территориальные индексы);

- анализ динамики средних показателей: зависящих от изменения структуры совокупности;

- изучение связей и оценка доли отдельных факторов в изменении сложного явления.

Недостаток индексного метода – не дает общего метода разложения абсолютных отклонений обобщающего показателя по факторам при числе факторов больше двух.

Преимущества интегрального метода:

1) устранил неоднозначность оценки влияния факторов;

2) позволил получить более точный результат;

3) соблюдается положение о независимости факторов;

4) дает подход к решению задач разного вида независимо от количества элементов, входящих в модель факторной системы, и формы связи между ними.

6. Метод сравнения.

Сравнение – сопоставление изучаемых данных и фактов.

Существует несколько форм сравнения: с планом; с прошлыми периодами; с лучшим; со средними данными.

7. Метод корреляции.

Корреляция (корреляционная зависимость) — статистическая взаимосвязь двух или нескольких случайных величин.