8.5. Продажа недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель, которыми могут быть любые субъекты гражданского права.

Предметом договора является недвижимое имущество. С учетом свойств недвижимых вещей и их повышенной ценности, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Так в соответствии со ст.554 ГК в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Основная обязанность продавца – передача недвижимости покупателю и осуществляется она по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования.

В целом обязанности покупателя (за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности) обычны как и для любого другого договора купли-продажи.

Вопросы к занятию:

1. Купля-продажа.

2. Поставка.

3. Контрактация.

4. Энергоснабжение.

5. Продажа недвижимого имущества.

Занятие №9 Обязательства по передаче имущества в пользование

Цели занятия:

Студенты должны знать:

• особенности правового регулирование обязательств, возникающих из договора аренды;

Студенты должны уметь:

• составлять договор аренды и применять полученные знания при разрешении различных вопросов гражданско-правового характера.

9.1. Общие положения об аренде.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Данный договор является консенсуальным (считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора), возмездным (предполагается встречное материальное представление товар – деньги) и взаимным (каждая сторона наделена как правами, так и обязанностями).

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу в качестве стороны по договору аренды может выступать любой субъект гражданского права (за исключением некоторых видов договоров аренды).

Предмет договора - любая телесная непотребляемая и индивидуально-определенная вещь (в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Предмет можно считать единственным существенным условием данного договора.

Цена договора (арендная плата) не относятся к существенным условиям. При не указании в договоре размера арендной платы применяется обычная арендная плата. Арендная плата может устанавливаться в форме: определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др..

Что касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный так и на неопределенный срок. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Форма договора аренды зависит от вида и срока договора, а также от субъективного состава. Договор аренды на срок более одного года, а также если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендодатель, во исполнение заключенного договора обязан:

1. предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Данная обязанность включает в себя передачу имущества в установленный срок без недостатков, которые в той или иной мере могут препятствовать его использованию по назначению, вместе с принадлежностями и относящимися к имуществу документами;

2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

В свою очередь арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества;

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом в размере, порядке и на условиях, определенных договором;

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или правовым актом.