18. Метод предполагаемого использования

Наиболее часто этот метод используется для оценки не освоенного участка, и с учетом возможности его использования когда он приносит доход.

Этот метод осущ-ся 2-мя способами:

1-й метод предполагаемого использования

Этапы:

1-й опред-е суммы и структ-ры расходов необх-ых для использования ЗУ в соответствии с вариантом наиболее эффективного использ-ия.

2-й определение величины и струк-ры доходов от эффек-ого использ-я

3-й опред-е величины и струк-ры операц-х расходов необх-х для эффект-ого использования участка

4-й опред-е ставки дисконтирования соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый ЗУ

5-й расчет стоимости ЗУ путем дисконтирования всех доходов и расходов связанные с неиспользованным ЗУ т.е. разница дисконтированных потоков и расходов.

2-й метод, метод разбивки на участки.

Этот метод применяется когда наиболее эффективным использованием явл. Разделение массива на стандартные ЗУ. После разделения участки продаются, из денежной выручки вычитаются все издержки ни их освоение. Т.о. опред-ся стоим. не освоенной земли.

Этот метод включает след-щие этапы:

1. анализ наиболее эффект-ого варианта застройки и опред-е размеров индивид-х участков.

2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных уч-ов (метод сравнения продаж или сопоставление с аналогичными уч-ми которые были надавно освоены).

3. Составление системы и расчет всех затрат на освоение. Разделение и продажа ЗУ предназнач-х под жилую застройку учитывает след-ие затраты:

1. разбивка,планирование

2. строит-во дорог,улиц

3. стоим. инженерных сетей

4. расходы на страхование

5. оплата налогов

4. определение чистого дохода от продажи т.е из предполагаемой выручки от продажи участка вычитаются затраты на освоение и предприним-ая прибл.

5. Определение периода времени необх-ого на освоение и продажу. В соотв-ии с этим подбирается ставка дисконтирования. Она опред-ся исходя из анализа ставки доходности по аналогичным проектам.

6. Дисконтирование чистого дохода от продажи ЗУ

СЗ=ЧД / 1+СД

СЗ – стоим. земли

ЧД – чистый доход

СД – ставка дисконтирования