13. Подходы к оценке зу и их экономическое содержание.

Доходный подход.

Используется для незастроенных ЗУ.

Метод капитализации дохода (зем. ренты) основан на определении годового дохода от владения ЗУ и делением его на коэф-т капитализации или умножением на срок капитализации т.е. период необходимый для окупаемости или воспризводства зем. капитала.

СЗУ=Д / КК

СЗУ – стоим. ЗУ

Д - доход

КК – коэф-т капитализации

Порядок расчета осущ-ся по след-м этапам:

1-й Определяется величина капитализируемого дохода. В зависимости от использования ЗУ в качестве дохода может выступать:

А) зем рента от использования с/х лесных земель.

Б) зем. арендная плата при оценке земель поселений.

В) часть дохода от единого объекта недвиж-ти приходящиеся на затроенный Зу

Г) доход от прироста стоим. ЗУ получаемым при продажи его в будущем.

2-й опред-ся коэф-т капитализации. Имеется 4 подхода к расчету КК.

1-подход. Рассмат-ет ЗУ как разновидность денеж-го капитала. Критерием эффект-ти вложения кап-ла выступает процентная тсавка по инвестициям. Вложения в ЗУ явл. Не очень рисковыми и приравниваются к банковским вкладам, и по этому как коэф-т капитализации исполь-ся банковская процентная савка по депозитам.

2-й подход. Это условная капитализация. Исходя из установленного гос-ом срока капитализации. Он исполь-ся для с/х и лесных земель. Этот подход исполь-ся при определении кадастровой стоим., срок капитализации с/х -33 лет, а лесных – 50 лет.

КК=1 / T

КК- коэф-т капитализации

Т – срок

3-й подход. Это расчет коэф. капитал-ции методом коммулятивного построения.

Он связан с учетом риска при использовании ЗУ.

КК=К₀ + сумма К_I

К₀ - безрисковая ставка дохода на капитал

К_I - премия за риск

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за капитал инвестируемый ЗУ с учетом факторов времени.

Премия за риск учитывает риск при реализации участка из-за недостаточной развитости зем. рынка.

ПНЛ=К₀ – Т / 12

ПНЛ – премия за низкую ликвидност

К_{0 –} безрисковая ставка дохода на кпитал

Т - типичный срок экспозиции ЗУ на рынке

4-й подход. Это метод анализа сравнит-х продаж. Предполагает расчет коэф-та капитализации через деление дохода по аналогичным ЗУ на цену их продаж.

3-й определение рыночной стоимости ЗУ.

Для его расчета стоим. ЗУ равнятеся денежному потоку получаемый в первом этапе на коэф-т капитализации получаем-м на втором этапе.

Земельная арендная плата – это периодическая денежная сумма выплачиваемая за право пользовании ЗУ в соот-ии с арендным договором заключенным между арендодателем и арендатором.

КА=АС / ЦП

КА – капитал аренды

АС – арендная ставка

ЦП – цена продаж

Расчет арендной платы:

А=Сб * Кд * Км * S

А – величина головой арендной платы за участок

Сб – базовая ставка арендной платы за 1м²

Кд – коэф-т вида деят-ти арендатора

Км – коэф-т коммер-ой ценности местоположения участка

S – площадь участка

СЗУ=Аг / КК

СЗУ - стоим. ЗУ

Аг – годовая арендная плата

КК – коэф-т капитала

Затратный подход

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений находящихся на ЗУ, для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затраты необходимы на замещение или воссоздание природного объекта расмм-ся как минимальная экономическая оценка природного объекта. Однако ЗП содержит некоторые противоречия, например, чем лучше ЗУ, тем меньшую стоимость он может получить исходя из затратного подхода. Это и ограничивает применение затратного подхода.

ЗП можно использовать оценку зем.уч. рыночной стоимости которых не возможно оценить (парковые зоны в городах ит.д.). При оценке земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроиз-во иныраструктуры необходимо рассчитать величину затрат на воспроизв-во улучшения городских земель т.е. всей инженерной инфраструктуры города с выделением доли, приходящейся на оцениваемый объект. К затратам на воспроизводство относятся расходы на системы водоснабжения, электро-газоснабжения, улично-дорожную сеть.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ СЛЕДУЮЩАЯ:

1-й этап: определение площади жилой застройки к которой относится территория жилых кварталов за вычетом земель объектов коммунального обслуживания.

2-й этап: определ-ся себес-ть строит-ва 1м² жилых домов

3-й этап: исходя из полученной площади замещения и средней себест-ти многоэтаж-го типового строит-ва опред-ся стоимость земещения всех жилых домов.

4-й этап: исходя из полученной оценки стоимости замещений многоэтаж-х жилых домов и затрат города на создание инфраст-ры стоимости строительства жилого дома рассчит-ся стоимость замещения городской инфраст-ры по землям жилой застройки.

5-й этап: исходя из оценки стоимоти замещения городской инфраст-ры многоэтаж-ой жилой застройки в общей площади земель получают оценку стоим-ти замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтаж-ой жилой застройки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход использ-ся для оценки свободных ЗУ и участков с индивид-ой застройкой.

С помощью этого метода моделируется рын. стоим. аналогич-х участков.

Ср = Ц_I - Ц_I K_I

Ср – рыноч. стоим. оцениваемого ЗУ

Ц_I – цена продажи сравнит-го ЗУ

Ц_I – величина корректировки цены продажи сравниваемого ЗУ.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных уча стков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков).¹⁷ Условие применения метода – наличие инфор мации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);

2.определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3.определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату проведения оценки. Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения. Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Условия применения метода: а) наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недви жимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); б)соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффек тивному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, вклю чающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени ваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю чающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости заме щения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Недостатки метода выделения:

1. он может дать необъективную оценку стоимости зданий и со оружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с тече нием времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

2. в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод распределения, применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При от сутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

2. •      наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

3. • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оценивае мый земельный участок, с объектами – аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижи мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недви жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недви жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в ры ночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод распределения основан на определении соотношения меж ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. 

Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта

Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий