16. Метод капитализации земельной ренты (мкзр).

МКЗР применяется для расчета оценочной стоимости ЗУ используемых в качестве основного средства производства в с/х и лесном хозяйстве.

Земельная рента-это доход поступающий собственнику земли, при распределении общественного продукта.

Выражением владения собственником земли выступает абсолютная рента, с другой стороны в условиях определяемые плодородием или местоположением ЗУ может выступать дифференциальная рента. Поскольку земля необходима для любого вида деят-ти (с/х, промыш-ти, строит-ва), то за использование взимается арендная плата. Поскольку собственник ни когда не предоставляет сой ЗУ без компенсации.

Арендная плата состоит из 3-х частей:

1. земельная рента

2. соответствует доходу на капитал уже вложенный в землю

3. амортизация. имеющихся построек

Дифференциальная рента выступает в качестве учета след-х особенностей земли:

1)постоянство различ-х ЗУ по плодородию, их расположению по отношению к рынку сбыта.

2) ограниченность лучших земель.

Плодородие-это свойство почвы обеспечивающих урожайность, воздействия на почву ручного и машинного труда говорит об экономическом плодородии, которое включает соединения естественного плодородия и технологию произв-ва сельхоз. продукции.

Местоположение участка может рассм-ся:

1. глобальное местополож-е, харак-ет принципиальный, территориал-ые различия в расположении ЗУ в границах природно-экономич. Зон.

2. локальное местополож-е, харак-ет привязку ЗУ к сформированной ценовой зоне.

Различают 2 формы дифференц-ой ренты:

1-я. Основой возникновения первой дифферен-ойренты выступает различие в естественном плодородии земли

2-я. Различия в местоположении.

Естественное плодородие земли опред-ся природными факторами:

1. эк-ое плодородие достегается за счет улучшения свойств почвы. Т.е. стоимость ЗУ обусловлена природными свойствами, а все уч-ки с/х назначения расположенные рядом не могут сильно различ-ся по стоим-ти, если относится к одной группе (почва).

В случае повышения эк-ого плодородия еменьшается дифферен-ая рента.

2. условия образования дифферен-ой ренты выступает различие производительности труда в результате добавочных вложений в произв-во. Она представляет собой доход связанный с интефикацией произв-ва а результате вложения новых технологий, внедрения новой техники и.т.д.

17. Метод остатка.

Метод остатка применяется для застроенных ЗУ например доходной недвижимостью.

Последовательность расчета стоим. ЗУ осущ-ся 2-мя вариантами:

1-й предусматривает определение остатка дохода

2-й предполагает расчет остатка стоимости относимого на ЗУ.

В первом варианте последовательность такова:

1)расчет стоим. воспроизводства или замещения улучшений

2)расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвиж-ти

3)расчет чистого операц-го дохода приходящегося на улучшение за год

4)расчет остатка чистого операц. дохода для земли

5)расчет рыноч. стоим. ЗУ

1-й расчет стоим. воспроизв-ва или замещения улучшений(стоим. воспроизв-ва опред-ся издержками на строит-во точной копии объекта, а стом. замещения издержками на создание современного объекта аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшения состоит из 3-хчастей:

Прямые издержки-это расходы непосредственно связанные со строительным материалом.

Косвенные издержки-это расходы, которые необходимы для орг-ции и сопровождения процесса строит-ва(налоги, страховка,заключ. договоров).

Прибыль инвестора- денежное вознаграждение, которое получает инвестор виде премии за использование своего капитала связанным с реализацией строительного проекта. Она рссчит-ся как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

2-й расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвиж-ти

На первой стадии оценивают потенциальный валовой доход:

ПВД=A* S

А-ставка арендной платы за 1м²

S-площадь сдаваемая в аренду.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход.

ДВД=ПВД-У+ДД

У - убытки

ДД - дополнительный доход

ДВД – это предполагаемый доход от недвиж-ти за вычетом убытков от недозагрузки площадей и с добавлением прочих доходов от рыночного использования объектов недвиж-ти.

На третей стадии рассчит-ся предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы – это переодические расходы необходимые для обеспечения нормального функционир-я объекта недвиж-ти и воспроизв-ва дохода.

Они делятся на:

1. условно постоянные, которые не зависят от степени загруженности объекта(страховые платежи, расходы на охрану и.т.д.)

2. условно переменные, расходы размер которых зависит от степени эксплуатации загруженности объекта или объема предостав-х услуг( расходы на управление, заключение договоров, на содержание территории и.т.д.)

3. расходы на замещение, это расходы которые осущ-ся раз в несколько лет или величина которых сильно изменяется из года в год ( расходы на переодическую замену быстро изнашивающихся материалов(мебель, кух-ое оборуд), замена элементов здания срок службы кот-х короче, чем срок эк-ой жизни здания (крыша, пол, косметич. ремонт)).

ЧОД=ДВД-ОР-РЗ

ОР-операционные расходы

РЗ-расходы на землю

3-й расчет чистого операц-го дохода приходящегося на улучшение за год.

Он рассчит-ся, как произведение стоимости воспроиз-ва или замещения на соотношение коэффициента капитализации.

ЧОДулуч.=СУ*КУ

ЧОДулуч.- чистый операц. доход улучшения

СУ – стоимость улучшения

КУ – коэффициент улучшения

КУ=ЧОД / Ц

ЧОД- соответствующего объекта недвиж-ти

Ц- цель продажи сопоставимого объекта недвиж-ти

4-й расчет остатка чистого операц. дохода для земли

ЧОД=ЧОД-ЧОДулучшения

5-й расчет рыноч. стоим. ЗУ

СУ=ЧОДземли / КК

СУ-стоимость участка

КК – коэффициент капитализации