14. Затратный подход к оценке стоимости зу
При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений находящихся на ЗУ, для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затраты необходимы на замещение или воссоздание природного объекта расмм-ся как минимальная экономическая оценка природного объекта. Однако ЗП содержит некоторые противоречия, например, чем лучше ЗУ, тем меньшую стоимость он может получить исходя из затратного подхода. Это и ограничивает применение затратного подхода.
ЗП можно использовать оценку зем.уч. рыночной стоимости которых не возможно оценить (парковые зоны в городах ит.д.). При оценке земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроиз-во иныраструктуры необходимо рассчитать величину затрат на воспроизв-во улучшения городских земель т.е. всей инженерной инфраструктуры города с выделением доли, приходящейся на оцениваемый объект. К затратам на воспроизводство относятся расходы на системы водоснабжения, электро-газоснабжения, улично-дорожную сеть.
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ СЛЕДУЮЩАЯ:
1-й этап: определение площади жилой застройки к которой относится территория жилых кварталов за вычетом земель объектов коммунального обслуживания.
2-й этап: определ-ся себес-ть строит-ва 1м2 жилых домов
3-й этап: исходя из полученной площади замещения и средней себест-ти многоэтаж-го типового строит-ва опред-ся стоимость земещения всех жилых домов.
4-й этап: исходя из полученной оценки стоимости замещений многоэтаж-х жилых домов и затрат города на создание инфраст-ры стоимости строительства жилого дома рассчит-ся стоимость замещения городской инфраст-ры по землям жилой застройки.
5-й этап: исходя из оценки стоимоти замещения городской инфраст-ры многоэтаж-ой жилой застройки в общей площади земель получают оценку стоим-ти замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтаж-ой жилой застройки.
15. Оценка стоимости зу по условиям инвестиционных контрактов.
Этот метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Имеется 2 метода предоставления ЗУ в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:
Путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах.
На основе заключения инвестиционных контрактов (Этот метод возник в связи с предоставлением ЗУ на условиях последующего раздела, настроенного за счет средств инвестора, объекта между городом собственником земли и инженером инфраст-ры и инвестором арендатором ЗУ.При этом фактическая оплата права долгосрочной аренды ЗУ осущ-ся в натуральной форме. Например на условиях инвест. Контрактов какая-то часть площадей построенного объекта переходит в собст-ть города, а стоим-ть ЗУ опред-ся, как текущая стоим-ть платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвест. контракта.
Для опред-я стоим-ти права долгосрочной аренды ЗУ необходимы след-ие данные:
площадь ЗУ
проектируемые площади жилых и не желых помещений
срок строит-ва и реализация проекта
наличие и стоим-ть обременений
Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды ЗУ по строительство предусматривает:
1-этап. Опред-ся характеристика здания планируемого для стоит-ва на данном ЗУ (общая сумма, полученная площадь)
2-этап. На основе условий инвестиц. контракта рассчит-ся кол-во переданных городу жилых и не желых площадей. 3-этап. Опред-ся рыноч. стоимость одного м2 площадей жилого и не жилого назначения в планируемом здании
4-этап. Опред-ся общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строит-ва по условиям инвест. контракта.
5-этап. Опред-ся ориентировочный срок реализации инвест. проекта
6-этап. Опред-ся возможный период времени, необходимый для продажи долей полезных площадей здания которые должны прейти городу после завершения строит-ва.
7-этап. Рассчит-ся текущая стоим-ть будущего платежа строит-ва, время продажи и значение ставки дисконтирования..
В результате мы получили текущую стоим-ть будущего платежа, которая представляет собой инвест. стоимость оцениваемого ЗУ.