22. Денежный поток как способ оценки кредитоспособности заемщика.

Существуют различные способы оценки кредитоспособности, каждый из них взаимно дополняет друг друга: метод оценки кредитоспособности заемщика на основе системы финансовых коэффициентов, метод оценки кредитоспособности на основе анализа денежных потоков, метод оценки кредитоспособности основан на анализе делового риска.

Следующий метод оценки кредитоспособности на основе анализа денежных потоков. Реализован такой подход, может быть через анализ денежных потоков клиента, а именно через определение чистого сальдо различных его поступлений и расходов за определенный период (составление притока и оттока средств). Таким образом, денежный поток определяет способность предприятия покрывать свои расходы и погашать задолженность своими собственными ресурсами. Разница между притоком и оттоком средств определяет величину общего денежного потока (ОДП).

Для анализа денежного потока берутся, как правило, данные как минимум за три последних года. Если клиент имел устойчивое превышение притока над оттоком, то это свидетельствует о его финансовой устойчивости - кредитоспособности. Колебания величины общего денежного потока (кратковременные превышения оттока над притоком) говорит о более низком рейтинге клиента. Систематическое превышение оттока над притоком средств характеризует клиента как некредитоспособного. Сложившаяся положительная средняя величина общего денежного потока (превышение притока над оттоком) может использоваться как предел выдачи новых ссуд, т.е. она показывает, в каком размере клиент может погашать за период долговые обязательства. На основании соотношения величины общего денежного потока и размера долговых обязательств клиента определяется его класс кредитоспособности. Нормативные соотношения таковы: I класс – 0,75; II класс – 0,30; III класс – 0,25; IV,V класс – 0,2; VI класс – 0,15.

Анализ денежного потока позволяет сделать вывод о слабых местах управления предприятием. Например, отток средств может быть связан с управлением запасами, расчетами (дебиторы и кредиторы), финансовыми платежами (налоги, проценты, дивиденды). Выявленные результаты анализа используются для разработки условий кредитования. Для решения вопроса о целесообразности выдачи и размере ссуды на относительно длительный срок анализ денежного потока делается не только на основе фактических данных за истекшие периоды, но и прогнозных данных на планируемый период.

23. Ипотечное кредитование: современная практика и перспективы развития.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

• Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"

• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

• Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"

• Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

Ипотечный кредит — это особая форма кредита, связанная с предоставлением займов под залог недвижимого имущества — земли, производственных или жилых зданий и т.п. Ипотечные займы предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют довольно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

     Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построения и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.

     Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита выступает наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

     Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.