Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых и предполагаемых потенциальным покупателем доходов. Особенностью данного метода является то, что данный подход применим только к доходным земельным участкам. То есть он не применим к простаивающим , безхозяйным участкам земли.

Билет 9 Цели и формы государственного регулирования земельных отношений - Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны в интересах своего народа. Регулирование земельных отношений на государственном уровне направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны в интересах своего народа. Поскольку земля одновременно территория, пространственная граница государства и объект хозяйствования, различают два вида государственного регулирования земельных отношений:регулирование государством в качестве суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности;хозяйственное регулирование

Основные принципы залога

. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц. 2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации. 3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга. Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Билет 10 Содержание закладной

«Закладная» — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой В ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существует перечень реквизитов, обязательных для внесения на закладную.

Закладная должна содержать:

• слово "закладная" в названии документа

• имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо

• имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо

• название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства

• имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо

• указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты

• указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга)

• название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества

• подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека

• наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды

• указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки

• подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству

• сведения о государственной регистрации ипотеки

• указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной её владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

Функции, реализующие в процессе управления недвижимостью

Билет 11 Порядок передачи федеральных объектов недвижимости в собственность субъектов РФ

Сравнительный подход к оценке земельных участков

Сравнительный подход при оценке земельного участка включая метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Основным метолом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж. Методы выделения и распределения используются для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения.??

Билет 12 Экономические методы управления рынком недвижимости Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;5) реализации государственных целевых программ;6) амортизационной политики; 7) внешнеэкономической деятельности

Задачи и функции органов судебной власти

В соответствии с принципом разделения властей одной из трёх (наряду с законодательной и исполнительной властью) ветвей является судебная. Функции судебной власти

• Правосудие.

• Судебный контроль (надзор) за законностью и обоснованностью применения мер процессуального принуждения.

• Толкование правовых норм.

• Удостоверение фактов, имеющих юридическое значение.

• Ограничение конституционной и иной отраслевой правосубьектности граждан России.

Билет 13 Последовательность действий по получению кредита под залог жилой недвижимости.

Система экономических регуляторов земельных отношений

Билет 14 Способы обеспечения обязательств .Способы обеспечения обязательств. Под исполнением обязательств понимается совершение кредитором и должником действий по осуществлению вытекающих из обязательств прав и обязанностей. Именно здесь дается виды понятия  таких обеспечительных мер как, неустойка,   залог,  поручительство, удержание,  банковская гарантия. Виды способов обеспечения обязательств: а) Акцессорные способы, т.е. дополнительные (задаток, поручительство, залог, удержание). Соглашение об установлении одного из названных способов ОИО порождает принадлежностное (акцессорное) обязательство, призванное обеспечить исполнение основного (главного) обязательства. Правила: а) недействительность основного О влечет НД дополнительного; б) НД соглашения об обеспечение ИО не влечет НД самого обязательства; в) при переходе права требования к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение основного обязательства. б) Неакцессорные способы – это такие обязательства, которые не зависят от основного обязательства, в обеспечение которого они выданы (банковская гарантия). Такие обязательства просто являются взаимосвязанными с основными. Обеспечительное обязательство действительно. Даже в случае признания НД основного. в) Меры оперативного воздействия – это реально закрепленные в ГЗ или в договоре правовые конструкции обеспечивающие исполнение обязательств (односторонний отказ от нарушенного другой стороной договора, задержка выдачи груза до полной оплаты). г) Гарантийная передача права собственности (в зарубежном праве), при которой право собственности на определенные вещи временно передается кредитору в обеспечение погашения долга, а при надлежащем исполнении обязательства, ПС возвращается должнику. д) Договор репо – это сделка купли-продажи ЦБ, содержащая обязательство продавца выкупить их обратно в определенный срок по заранее фиксированной цене (цены фиксируются так, что продажная цена является суммой кредита, а выкупная – суммой кредита и процентов). е) Сделки совершенные под отлагательным условием, например, в целях обеспечения ИО по кредитному договору заемщик продает кредитору под отлагательное условие определенное имущество, которое переходит в собственность кредитора при условии неисполнения заемщиком-продавцом своих обязательств по кредитному договору (договора цессии, аренды, доверительного управления имуществом). ж) Разнообразные конструкции предварительного договора купли-продажи. Цессии, залога, аренды, доверительного управления и т.п., заключаемые как под условием, так и без такового

Формы государственного регулирования рынка недвижимости Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

методом прямого вмешательства – это административный способ;

методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

системы налогообложения имущества;

выпуска и обращения жилищных сертификатов;

реализации государственных целевых программ;

дисконтной политики Центрального банка;

амортизационной политики;

внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.

Билет 15 Виды налогов и сборов Нало́г — обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый органами государственной власти различных уровней с организаций и физических лиц в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований[1][2]. Налоги следует отличать от сборов (пошлин), взимание которых носит не безвозмездный характер, а является условием совершения в отношении их плательщиков определённых действий.

Взимание налогов регулируется налоговым законодательством

1. Федеральные налоги и сборы:

1.1. Налог на добавленную стоимость.

1.2. Акцизы.

1.3. Налог на доходы физических лиц.

1.4. Единый социальный налог.

1.5. Налог на прибыль организаций.

1.6. Налог на добычу полезных ископаемых.

1.7. Водный налог.

1.8. Сборы за пользование объектами животного мира и за пользование объектами водных биологических ресурсов.

1.9. Государственная пошлина.

2. Региональные налоги:

2.1. Налог на имущество организаций.

2.2. Налог на игорный бизнес.

2.3. Транспортный налог.

3. Местные налоги:

3.1. Земельный налог.

3.2. Налог на имущество физических лиц.

И тд

Затратный подход к оценке земельных участков. Затратный подход довольно широко,применяется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Билет 16 Особенности ипотеки предприятий Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если предметом ипотеки является предприятие то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания сооружения оборудование инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля над деятельностью залогодателя.

Первичный и вторичный рынок недвижимости Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Билет 17 Структура механизма правового регулирования земельных отношений

Внутреннее управление недвижимостью

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Билет 18 Основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости ГК, НК, лесной кодекс, водный кодекс, воздушный кодекс, кодекс внутреннего водного транспорта, жилищный кодекс, земельный кодекс, семейный, градостроительный. ЗАКОНЫ: О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, О товариществах собственников жилья, Об ипотеке (залоге недвижимости), О недрах, Об основах федеральной жилищной политики и т.д.

«Дачная амнистия» Дачная амнистия — Федеральный закон Российской Федерации от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Вступил в силу 1 сентября 2006 г.Закон должен был установить упрощенный порядок приватизации земельных участков, находящихся в личном пользовании, а также домов и строений, а также должен был продлить сроки бесплатной приватизации муниципального жилья до 1 марта 2010 года.

Билет 19 Принципы управления рынком недвижимости)разделение процедуры – т. е. должны применяться определенные подходы для регулирования отношений различных видов недвижимости – нежилых или жилых помещений, лесных и земельных участков и иных объектов; 2) открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений; 3)гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и иных нормативных актов; 4)разделение полномочий между регулирующими органами; 5)простота и понятность процедур и правил, которые устанавливаются законодательными актами о недвижимом имуществе; 6)соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою традицию и историю, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на разнообразные объекты недвижимости, его адаптация к отечественным условиям.