- •Статут москвп 2000
- •Авторы:
- •Предисловие
- •Введение
- •Глава1 договор купли-продажи
- •Стороны договора купли-продажи
- •2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи условия договора и обязанности сторон
- •3. Расчеты по договору купли-продажи
- •4. Видь/договора купли-продажи
- •5. Международная купля-продажа
- •1. Договордарения в римском праве
- •2. Договордарения
- •Глава XI
- •1. Договор дарения по российскому дореволюционному гражданскому праву понятие и правовая природа дарения
- •Основные элементы договора дарения
- •2. Договордарения по советскому гражданскому праву
- •Основные элементы договора дарения
- •Глава XII
- •1. Понятие договора дарения
- •2. Предмет договора дарения
- •3. Виды договора дарения
- •4. Основные элементы договора дарения
- •5, Отмена дарения
- •Глава XIII общие положения о договоре аренды
- •1. Договор имущественного найма в римском правей современном зарубежном законода тельстве
- •2. Договор имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву
- •3. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву
- •4. Аренда как средство «разгосударствления» и способ
- •Глава XIV
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Срокаренды
- •4. Форма и государственная регистрация договор а аренды
- •5. Субъекты (стороны) договора аренды
- •6. Объектыаренды
- •7. Права и обязанности сторон по договору аренды
- •8. Выкуп арендованного имущества
- •Глава XV договор проката
- •1. Появление и развитие договора прока та
- •2. Понятие и сфера применения договора прока та
- •3. Особенности правового регулирования
- •Глава XVI договор аренды транспортных средств
- •1. Понятие и сфера применения
- •2. Особенности правового регулирования
- •3. Особенности аренды отдельных видов
- •Договор фрахтования судна на время на морском и воздушном транспорте
- •Глава XVII договор аренды зданий и сооружений
- •1. Понятиен сфера применения
- •2. Особенности правового регулирования
- •Права арендатора на земельный участок
- •Глава XVIII договор аренды предприятий
- •1. Понятие и сфера применения
- •2. Заключениедоговора. Форма и государственная
- •3. Особенности исполнениядоговора аренды предприятия
- •Глава XIX договор финансовой аренды (лизинга)
- •2. МеждународныЙлизинг
- •3. История правового регулирования лизинга в россии
- •4. Соотношение норм гКо финансовой аренде {лизинге)
- •5. Понятие и содержаниедоговора лизинга
- •Основные элементы договора лизинга
- •6. Правовая природа договора лизинга
- •Глава XX договор ренты
- •2, Выделение в гкдоговора ренты и его разновидностей
- •3. Правовое регулирование договора ренты
- •4. Стороны в договоре ренты
- •5. Содержаниедоговора ренты и ответственность за его нарушение
- •Глава XXI. Виды договора ренты
- •1. Договор постоянной ренты
- •2. Договор пожизненной ренты
- •3. Договор пожизненного содержания с иждивением
- •Глава XXII договоры найма жилых помещений
- •1. Понятие договоров найма жилых помещений
- •2. Договоры найма жилого помещения и смежные договоры
- •3. Правовое регулирование договоров найма жилых помещений
- •4. Стороны в договорах найма жилых помещений
- •5. Предмет договоров найма жилых помещений
- •6. Порядок заключения и форма договоров найма жилых помещений
- •Глава 35 гк особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.
- •7. Права и обязанности сторон
- •Глава XXIII
- •1. Понятиедоговора безвозмездного пользования
- •2. Предмет договора
- •3. Смежные договоры
- •4. Правовое регулирование договора безвозмездного пользования
- •5. Сфера применениядоговора
- •7. Порядок заключения договора и его форма
- •Глава 36 гк не содержит специальных норм, посвященных порядку заключения договора и его форме. К этому следует добавить, что и ст. 609
- •8. Права и обязанности сторон
5. Субъекты (стороны) договора аренды
Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, по-
1 Вместе с тем нельзя не согласиться с мнением Н.А. Сыродоева о том, что законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит четких ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находятся регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделоксним (см.: СыродоевН.А. Указ. соч. С. 92-93).
скольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).
Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»' (в действующей сегодня редакции) управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юридиче-
Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 3. Ст. 89.
ских лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом законодательством. Итак, в роли арендодателя федерального государственного имущества, не закрепленного за каким-либо юридическим лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соответствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судеб-ная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества РФ (ранее - Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.
Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.
Например, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий ничтожной сделки — договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным предприятием «Магазин № 92 «Невеста»», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения.
Постановлением кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.
Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 21 сентября 1992 г. № 171 «О разграничении государственной собственности на муниципальную по городским административно-территориальным образованиям Кемеровской области».
В примечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальную собственность города Кемерово независимо от ведомственной принадлежности встроенно-пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного питания, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста решения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора Кемеровской области.
Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 г. № 343.
Данный перечень, в котором значился и объект, относящийся к предмету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уведомлен письмом от 12 марта 1993 г. № 4-353/9.
Ответчик 23 марта 1993 г. повторно направил Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области указанный перечень, в который был включен и спорный объект.
Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1, они исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недельный срок со дня его регистрации. Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность по истечении двухмесячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации.
Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности основано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления кассационной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске1'
Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство, муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.
Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК).
1 См.: Вестник ВАС РФ. 1999. № 1. С. 27-28.
Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий и их структурных подразделений, содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», противоречит ГК и не подлежит применению.
Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.