47. Договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Основными отличиями договора социального найма являются: 

а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда; 

б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия. 

Помещение по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Кодексе (малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда). 

Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства. 

Если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается. 

48. Договор коммерческого найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юр. лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора. Юр. лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно.

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.