43. Договор купли-продажи недвижимого имущества, его существенные условия. Форма договора и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

По договору купли-продажи недвижимости одна сторона - продавец, обязуется передать в собственность другой стороне – покупателю,  недвижимое имущество. К такому  имуществу (недвижимости) закон относит земельный участок, участок недр, обособленный водный объект и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без причинения  ущерба их назначению невозможно.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме. Необходимость регистрации  договора зависит непосредственно от вида недвижимого имущества. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию для договоров купли-продажи такой недвижимости, как жилые помещения и предприятия.

Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежат не сами договора купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимое имущество по такому договору от продавца к покупателю. То есть, при купле-продаже жилого помещения либо предприятия необходимо совершить  два регистрационных действия: регистрация самого договора купли-продажи недвижимого имущества и регистрация перехода права собственности), а при купле-продаже нежилого помещения — лишь регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Государственная регистрация права собственности на недвижимость - это единственное доказательство существования права собственности. Не пройдя эту процедуру, собственник рискует ограничить себя в возможности распоряжаться недвижимым имуществом, как своим собственным.

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимость состоит из нескольких этапов.

В первую очередь необходимо подать документы, список которых  варьируется в зависимости от вида недвижимости, обстоятельств возникновения права собственности и т.д.

Но в любом случае документы  должны содержать такие сведения:

- характеристика недвижимости: ее наименование и назначение, место расположения, точный адрес и иные важные сведения;

- для юридических лиц, которые регистрируют на себя право собственности – полное  наименование такого лица; для физических лиц - фамилия, имя, отчество и место проживания;

- вид права, которое подлежит регистрации.

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости. 1) Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение имущества.

В соответствии с законом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в описании объекта недвижимости должны быть указаны:

• информация о виде объекта (здание, сооружение, садовый домик, квартира, часть квартиры и т.д.);

• адрес;

• литеры или номер строений (если несколько объектов находятся под одним почтовым адресом);

• этажность;

• этаж и номер помещений на поэтажном плане;

• площадь объекта.

Если предметом договора служит доля в праве общей собственности, необходимо указать размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости. Если объект продажи – здание, строение или сооружение, расположенное на земельном участке и принадлежащее одному лицу, то отчуждение проводят вместе с участком, за исключением изъятых из оборота земель (п.4 ст.35 ЗК РФ). В договоре нужно указать местоположение участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование участка, его обременения и ограничения.

2) Цена недвижимости. Ее устанавливают соглашением сторон. Если покупатель или продавец намерены воспользоваться в дальнейшем налоговым вычетом, то необходимо отдельно определить стоимость дома и земли. Не следует путать цену договора с инвентаризационной стоимостью недвижимости и кадастровой стоимостью земли.

3) Кроме того, в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением после его продажи, будет наличие перечня этих лиц с указанием их прав на пользование. Например, такое право сохраняют отказополучатели, проживающие в помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ), ссудополучатели, проживающие в помещении на основании договора безвозмездного пользования (ст. 700 ГК РФ), и т.д. Вышеперечисленные условия являются существенными, без них договор купли-продажи считается незаключенным и государственной регистрации не подлежит.