5. Сущность, содержание и основные виды экспертиз объектов недвижимости.

В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются: экономическая экспертиза; техническая экспертиза; правовая экспертиза; экспертиза местоположения; управленческая экспертиза; эксплуатационная экспертиза. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, анализ рынка объектов-аналогов, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков. Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Экспертизы местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. Целевым назначением управленческой экспертизы является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Эксплуатационная экспертиза состоит в анализе эффективности использования объекта. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.

6. Хронологический аспект проведения экспертиз и инспектирования в жизненном цикле объектов недвижимости. В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет определение стоимостного эквивалента. Понятно, что наиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов - товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчеркнем, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз. По своему содержанию эти экспертизы могут быть разделены на три группы:

Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей и поэтому их следует считать строго обязательными. Без определения реальной полезности объекта недвижимости никакой другой вид стоимости определен быть не может. К техническим относятся и те экспертизы, которые связаны с анализом технических параметров воспроизводства объектов недвижимости (состав и производительность используемых машин и механизмов, пропорции живого и овеществленного труда и т.п.).

Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связанные со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Это и колебания рыночной конъюнктуры, и определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, и параметры финансовой системы, и уровень налогообложения, и все классы, вида, типы рисков и т.д.

Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный вес экспертных методов. Город невозможно точно «измерить», а потребность в таком «измерении» существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описание границ и т.д.

Если вкратце определить сущность всех экспертиз, то они представляют собой ту или иную оценку объекта недвижимости в конкретный момент его жизненного цикла.

7. Структура гос. экспертных органов. Информационное обеспечение и компьютеризация экспертной деятельности. Требования к гос. экспертам. Гос. экспертиза – действенное средство гос. регулирования социально-экономической, научно-технической, инвестиц-ой, природоохранной и другой дея­тельности в целях снижения риска и предотвращения возможного ущерба государственным интересам при принятии и реализации федеральных, региональных, отраслевых и межгосударственных программ и проектов. Она проводится государственными экспертными органами, функции которых определены законами РФ, постановлениями Правительства и другими законодат-ми актами. Гос. экспертиза организуется на принципах обязательности ее проведения в установленном порядке, независимости, научной обоснованности и объективности выводов, учета общественного мнения, ответственности за обоснованность экспертного заключения и рекомендаций и осуществляется путем анализа и комплексной оценки проектов и программ. Ее функции возложены на следующие органы: Экспертный совет при Правительстве РФ; государственную экспертизу в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций МЧС России; гос. экспертизу условий труда; экспертизу Госгортехнадзора; отраслевые экспертные подразделения министерств и ведомств; другие специально уполномоченные на то государственные органы.