«Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса»

1. Соврем. система требований и норм при проектировании, стр-ве и эксплуатации объектов недвижимости. Тех. регулирование и стандартизация.

2. Законодат. и нормативно-методологич. база эксперт. деятельности в сфере недвижимости.

3. Взаимоотношения между субъектами инвестиц-строит. деятельности.

4. Назначение и роль экспертиз в инвестиционно-строител. процессе.

5. Сущность, содержание и основные виды экс-з об-тов недвижимости.

6. Хронологический аспект проведения экспертиз и инспектирования в жизненном цикле объектов недвижимости.

7. Структура гос. экспертных органов. Информационное обеспечение и компьютеризация экспертной деятельности. Требования к гос. экспертам.

8. Предмет и объекты гос. экспертизы проектной  документации и результатов  инженерных изысканий.

9. Проведение единой гос.  экспертизы проектной  документации и результатов  инженерных изысканий.

10. Состав проектной документации, представляемой на гос. экспертизу. Основные вопросы, подлежащие оценке при экспертизе проектной  документации и результатов  инженерных изысканий.

11. Состав,  содержание  и  порядок  оформления  заключений гос.  экспертизы  проектной  документации и результатов инженерных изысканий.

12. Назначение и основные направления негосударственной экспертизы инвестиционно-строительной документации.

13. Осн. направления и виды тех.х экспертиз объектов недвижимости.

14. Порядок проведения и осн. этапы тех. экс-зы объектов недвижимости.

15. Соврем. методы и средства проведения экспертиз строительных конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений.

16. Оценка состояния строит. конструкций, зданий и сооружений. Категории тех. состояния. Физ. износ.

17. Сводная оценка состояния объекта недвижимости. Документальное оформление проведения технической экспертизы. Требования к тех.у отчету.

18. Назначение и порядок проведения суд. строительно-тех. экспертиз.

19. Основные принципы и задачи проведения гос. и обществ. Эколог. экспертизы при разработке и реализации инвестиционно-строит. проектов.

20. Понятие и основные виды инвестиционно-строительных проектов. Обоснование инвестиций в строительство в виде бизнес-планов.

21. Цели и задачи экономической экспертизы при разработке и обосновании инвестиционно-строительных проектов.

22. Показатели и основные методы оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов.

23. Система обеспечения качества и контроля за стр-вом и эксплуатацией объектов недв-ти. Основные требования безопасности зданий и сооружений.

24. Основные требования при выдаче разрешения на строительство.

25. Предмет и порядок проведения гос. стр. надзора при осуществлении строительства, реконструкции, кап. ремонта объекта кап. строительства.

26. Цель строит.о контроля. Строит. контроль заказчика за обеспечением качества строительства. Основные функции тех. заказчика.

27. Орг-ция и осуществление авторс. надзора со стороны проектн. орг-ций за стр-ством объекта недв-ти. Виды работ, подлежащие освидетельствованию авторским надзором

28. Порядок ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости.

29. Орг-ция тех. эксплуатации объектов недвижимости. Ведение тех. и эксплуатац. док-ции в соответствии с требованиями нормат.-тех. документов.

30. Саморегулирование в области инжен. изысканий, архит.-строит. Проек-ния, стр-ва, реконструкции, кап. ремонта объектов кап. строительства.

1. Современная система требований и норм при проектировании, строительстве и эксплуатации объектов недвижимости. Техническое регулирование и стандартизация.Общими принципами проектирования являются: последовательность, вариантность, комплексность проектирования, а также применение единых норм проектирования.

1. Последовательность проектирования. Этот принцип предопределяет порядок проектирования по этапам и стадиям с учетом задач, решаемых на каждом этапе и стадии, а также состав проектных материалов, разрабатываемых на отдельных этапах и стадиях проектирования. 2) Baриантность проектирования. В целях повышения экономической эффективности капитальных вложений проектирование ведется методом разработки нескольких вариантов, затем из них отбирается оптимальный вариант, позволяющий получить максимальный эффект при минимуме затрат общественного труда. 3) Комплексность проектирования. Этот принцип проектирования предполагает разработку во взаимосвязи всех частей проекта — технологической, архитектурно-строительной, санитарно-технической, сметной и др. 4) Применение единых норм проектирования. Госстроем России была утверждена Система нормативных документов в строительстве, а также Система строительных норм и правил (СНиП 10-01-94), в которых предусмотрено постепенное уточнение и обновление нормативных документов. Единая модульная система (ЕМС). В строительстве могут применяться региональные строительные нормы (РСН), Строительно-технологические нормы (СТН). Стандарты предприятий (СТП). Техническое регулирование — это правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, а также в области установления и применения на добровольной основе требований к продукции, процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг и правовое регулирование отношений в области оценки соответствия. Стандартизация — деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышение конкурентоспособности продукции, работ или услуг.

2. ЗАКОНОДАТ-АЯ БАЗА ЭКСП-ЫХ ОРГАНОВ. Закон-ая база эк-зы вкл законы РФ, ука­зы Президента РФ, постан-ия Пр-ва РФ. Сюда мо­гут быть отнес междунар-ые согл-ия, ратиф-ные закон-ой властью страны. Характер подзаконных до­к-тов носит отраслевые нормативы. Закон-ная база эксп-зы инв-ых программ, обос-ий, градо­стр-ой док-ции и пр-ов стр-ва, правовые, экономические и орган-ные функции предопределяются рядом основных актов. «ГрК РФ» с изм-ями от 4.12.07. им предусм-но, что гос регулир-е градостр-ой деят-ти, провед-е градостр-ой политики осущ-ся органами гос власти и упр-я РФ, S-в РФ путем провед-я эк-зы градостр-ой док-ии, ее согласов-я в порядке установл Пр-вом РФ. ФЗ «О тех. регулир-ии» дает понятие и принц-ах техич регул-я, целях, порядке созд-я, создания и принятия технич-их регл-тов (технич регламент в стр-ве – док-т регулир-ий технологич-й цикл стр-ого произ-ва, орг-ю стр-ва, эксплуат-ю, пр-во стр-ых матер-ов, требов-ий к стр-ву, проект-ию), вопросы стандартизации в сферах обращения и произв-ва прод-ии, подтвержд соотв-я, порядке сертиф-ии итд. С введением в действие ФЗ от 8.08.2001 г. №128-ФЗ "О лиц-нии отдельных видов деятельности" значительно сузился круг лицен-ых видов стр-ой деят-сти. В соответствии с ФЗ лиц-нию подлежат проект-ние, стр-во, и инжен-ые изыскания з и с I и II уровней ответственности. ФЗ «Об инвест. деят-ти в РФ» сформулир-ал требов-я о гос эксп-зе инв-ых пр-ов, как форме гос регулир-я инв-ой деят-ти, провед-я политики, направл-ой на соц-эконом развитие гос-ва. ФЗ «Об охране Окр среды» и «Об экологич эк-зе» направл на предупр-е негативн-го возд-я хоз деят-ти на природу. ФЗ «О защите насел-я и тер-ий от ЧС природного и техног-го хар-ра», и Постан-ие Пр-ва РФ эксп-ые фун-ии в обл-ти защиты насел от ЧС осущ-ся Мин-вом РФ по делам гражд-ой обороны, ЧС и ликвидации последствий стихийных бедст­вий (МЧС России). ФЗ «Об архит-ной деят-сти в РФ» регулирует отн-ия, возник-ие в процессе професс-ной деят-ти архит-ра по созд-ю арх-ных об-ов в целях обес-ния безопасной, экол-ки чистой, со­циально и духовно полноценной, благопр-ой среды жизне­д-сти человека и общества. Постан-ием Пр-ва РФ от 20 июня 1993 г. № 585 устан-ено, что градост-ая док-ия и пр-ы стр-тва в РФ независимо от источников фин-ия, форм соб-ти до их утв-ия под­лежат гос эк-зе в Главном управлении гос вневед-ной эк-зы при Госстрое России. Относит эк-зы пр-ой док-ии Постан-ие Пр-ва РФ от 5 марта 2007 №145 «О порядке орг-ии и провед-я гос эк-зы пр-й док-ии и рез-ов ИИ» определ-ет порядок орг-ии и провед-я гос эк-зы, опред-я размеры и порядок платы за нее, опред-ет круг объ-ов пр-ая док-я которых подлежит гос эк-зе. И тд.

3. Взаимоотношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности.

Застройщики. Основным субъектом инвестиционно-строительной деятельности следует считать застройщика. Именно он, являясь собственником или арендатором земельного участка, принимает решение о строительстве. Подрядчики. Количество субъектов строительной деятельности увеличивается в случае, если застройщик, самостоятельно организующий строительство, строит подрядным способом. Добавляется генподрядчик, а также субподрядные организации, привлеченные генподрядчиком. На практике генподрядная строительная организация характеризуется тем, что принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта, являющегося конечной целью всего строительства.  Генподрядчик принимает от застройщика строительную площадку, организует на этой строительной площадке охрану, строит временные нетитульные здания и сооружения, заключает договоры на обеспечение связью и энергией всех видов, необходимой для строительства, выполняет все функции по содержанию этой строительной площадки в процессе строительства, координирует выполнение работ субподрядными организациями.  Субподрядчики привлекаются генподрядной организацией для выполнения отдельных видов и комплексов работ, необходимых для строительства объекта, и несут ответственность за свой объем работ перед генподрядчиком. Заказчики. В соответствии с ГрадК застройщик осуществляет организацию строительства самостоятельно или уполномочивает для этого другое лицо — заказчика. Обязательно заказчику передаются технический контроль и надзор за ходом строительства, заказчик действует в интересах и за счет застройщика.  Инвесторы. Это категория больше экономическая, нежели строительная, если инвестором выступает третье лицо, не являющееся ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком.

4. Назначение и роль экспертиз в инвестиционно-строительном процессе. Экспертиза инвестиционного проекта проводится для того, чтобы рассчитать эффективность инвестиционных проектов и их рискованность. Такая экспертиза проводится с использованием различных математических моделей, при которых анализируются сумма инвестирования, доходность инвестиций, индекс доходности и срок окупаемости инвестиционных проектов. Анализ инвестиций происходит в несколько этапов: составление перечня альтернативных инвестиций; прогноз денежных потоков для каждого варианта; прогноз данных для расчетов барьерных ставок и уровня реинвестирования и проведение необходимых расчетов; расчет параметров инвестиционного проекта; анализ чувствительности инвестиционных проектов; окончательное сравнение альтернативных инвестиций; при необходимости - анализ изменения платежеспособности предприятия; послеинвестиционный анализ. На каждом этапе экспертизы инвестиционных проектов могут использоваться различные подходы в зависимости от выбранной математической модели, микро- и макроэкономической ситуации. Качественно проведенная экспертиза позволяет на основании проведенных расчетов выбрать из нескольких вариантов наиболее безопасный инвестиционный проект для реализации Проведение послеинвестиционного анализа важно для проведения экспертизы инвестиционных проектов в будущем, поскольку позволяет учесть ошибки и недочеты, допущенные при проведении экспертизы