1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов

Объекты недвижимости являются конечным продуктом деятельнос­ти предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса (ИСК), в процессе которой происходит:

1. Преобразование ресурсов в капитальные вложения, то есть трансфор­мация инвестиций в конкретные объекты инвестиционной деятельности.

2. Превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости, то есть трансформация инвестиций в новую потребительскую стоимость.

3. Прирост капитальной стоимости в форме дохода (прибыли) и/или социальной эффективности.

Необходимо отметить двойственный характер решения, связанного с направлением для реализации инвестиционного проекта капитальных вложений, как классической формы инвестиций:

• его временной аспект, т.к. доход - конечная цель инвестиционной де­ятельности - может быть получен только в будущем;

• его характер, как пари, т.е. своего рода коммерческий, финансовый и экономический риск, поскольку ожидаемый доход может быть и не получен.

Это обстоятельство предопределяет необходимость проведения ква­лификационных экономических экспертиз по каждому инвестиционному проекту, а также оценки объектов недвижимости - как новых, создавае­мых в качестве конечного результата инвестиционной деятельности, так и существующих, предполагаемых к коммерческому использованию.

Наиболее наглядной и простой моделью ин­вестиционного процесса является инвестиционная цепь:

1. - бизнес-идея, получение прав, концепция проекта (проектное пред­ложение);

2. - предпроект (предварительный проект), бизнес-план;

3. - окончательный проект;

4. - строительные работы (готовая строительная продукция);

5. - реализация проекта;

6. - объект в стадии эксплуатации (содержание).

Рис. 1. Упрощенная модель инвестиционного процесса

2. Содержание фаз жизненного цикла инвестиционного проекта.

Фаза 1 — прединвестиционная, предшествующая основному объему инвестиций, не может быть определена достаточно точно. В этой фазе проект разрабатывается, изучаются его возможности, проводятся предварительные технико-экономические исследования, ведутся переговоры с потенциальными инвесторами и другими участниками проекта, выбираются поставщики сырья и оборудования. Если инвестиционный проект предусматривает привлечение кредита, то в данной фазе заключается соглашение на его получение; осуществляется юридическое оформление инвестиционного проекта: подготовка документов, оформление контрактов и регистрация предприятия.

Затраты, связанные с осуществлением первой стадии, в случае положительного результата и перехода к осуществлению проекта капитализируются и входят в состав предпроизводственных затрат, а затем через механизм амортизации относятся на себестоимость продукции.

Фаза 2 — инвестиционная, когда происходит инвестирование или осуществление проекта. В данной фазе предпринимаются конкретные действия, требующие гораздо больших затрат и носящие необратимый характер, а именно: разрабатывается проектно-смет-ная документация; заказывается оборудование; готовятся производственные площадки; поставляется оборудование и осуществляется его монтаж и пусконаладочные работы; проводится обучение персонала; ведутся рекламные мероприятия.

На этой фазе формируются постоянные активы предприятия. Некоторые затраты, их еще называют сопутствующими (например, расходы на обучение персонала, проведение рекламных кампаний, пуск и наладка оборудования), частично могут быть отнесены на себестоимость продукции (как расходы будущих периодов), а частично капитализированы (как предпроизводственные затраты).

Фаза 3 — эксплуатационная (или производственная). Она начинается с момента ввода в действие основного оборудования (в случае промышленных инвестиций) или приобретения недвижимости либо других видов активов. В этой фазе осуществляется пуск в действие предприятия, начинается производство продукции или оказание услуг, возвращается банковский кредит в случае его использования. Эта фаза характеризуется соответствующими поступлениями и текущими издержками.

Решение о предпочтительности инвестирования проекта – предварительное инвестицонное решение - принимается, как правило, на стадии появления концепции (идеи) проекта). Здесь предварительно определя­ется уровень будущей технологии, ее новизна, перспективность, а также условия, при которых может быть достигнута эффективность инвестици­онного проекта.

От технологичности принимаемых на предпроектной стадии решений во многом зависят сроки проектирования и строительства, окупаемости проекта, эксплуатационные расходы и другие показатели.

Предварительным инвестиционным решением завершается этап так называемого прединвестиционного исследования проекта - наиболее от­ветственный этап, на котором формируется технический уровень, качес­тво и цена будущего объекта, его потребительские свойства и технология возведения. Всесторонняя и объективная оценка инвестиционного реше­ния требует учета разнообразных аспектов исследуемой проблемной си­туации, наиболее важными из которых являются:

- многокритериальность (при несоизмеримости и противоречивости большой части критериев);

- неизмеримость некоторых факторов, влияющих на результаты выбора.

Последствия инвестиционных решений носят комплексный характер и оптимальное решение может быть получено только на основе исполь­зования системы критериев, отражающих не только экономические, но и социальные, экологические и др. последствия. Проблема усложняется тем, что при обосновании решения, наряду с параметрами будущего объекта, во внимание должны приниматься также и критерии, характеризующие буду­щего потенциального подрядчика, как организатора реализации инвести­ционного проекта - его репутация, опыт по сооружению аналогичных про­ектов, финансовое положение, надежность как делового партнера и т.п.

Характерным для процесса обоснования инвестиционного решения является неполнота информации и высокий уровень ее неопределеннос­ти. Это объясняется тем, что последствия инвестиционного решения рас­пространяются на достаточно большой промежуток времени - до 3-5 и бо­лее лет, и многие факторы, определяющие качество решения, могут быть установлены на прединвестиционной стадии лишь с той или иной мерой достоверности.

Наконец, выработка инвестиционного решения относится к такой области человеческой деятельности, в которой опыт, интуиция и субъектив­ные оценки лиц, принимающих решения (ЛПР), являются одним из важ­ных компонентов самой процедуры подготовки решения, р. Исследования возможностей проекта имеют довольно общий характер и основываются на обобщенных оценках. Данные по затратам обычно берутся из проектов - аналогов, а не на основе конкретных материалов поставщиков, потребителей и т.д. В зависимости от характера изучаемых условий проводится исследование либо общих возможностей, либо возможностей для конкретного проекта, либо и то и другое вместе.

Исследования общих возможностей содержат данные о районе реали­зации проекта, его географическом положении, экономической характе­ристике, характере занятости и доходах на душу населения, об освоенных и потенциальных факторах производства, наличных природных ресурсах, возможностях и стоимости их использования, средствах инфраструкту­ры, особенно транспорта и энергоснабжения, главных статьях экспорта и импорта данного района, о существующем спросе на предполагаемую к выпуску продукцию, а также о наличии мощностей строительных органи­заций для осуществления проекта и о дополнительных затратах, связан­ных с реализацией проекта в данном районе.

Исследования возможностей конкретных проектов проводятся на ос­новании выявления общих возможностей инвестирования и анализа об­щих данных инвестиционного проекта по следующим разделам:

• месторасположение и площадка строительства объекта;

• спрос на конкретную продукцию на внутреннем и внешнем рынке;

• наличие сырьевых материалов;

• ориентировочная мощность и характер технологических про­цессов производства;

• потребность в кадрах;

• срок осуществления проекта;

• инвестиционные и производственные издержки и риски;

• источники финансирования и коммерческой рентабельности проекта;

• экономическая выгода от его осуществления.

По результатам исследования возможностей инвестирования состав­ляется заключение.

Однако окончательное решение об инвестировании проекта прини­мается, как правило, после технико-экономического обоснования, что является более длительным и дорогостоящим процессом. Поэтому перед выделением средств на такое исследование для оценки замысла проекта проводится предварительное технико-экономическое исследование.

Укрупненное прединвестиционное исследование проекта можно распределить по следующим стадиям:

I - выявление инвестиционных возможностей проекта - экспресс-оценка (исследование возможностей инвестирования на основании общих данных концепции инвестиционного проекта);

II - предварительные технико-экономические исследования проекта (оценка замысла и изучение дополнительных данных инвестиционного проекта);

Ш - технико-экономическое обоснование проекта - feasibility study (формулирование проекта - обоснование его осуществимости и эффективности на основании всех доступных данных и факторов);

IV - заключение по оценке проекта (вариантов проекта) и принятие окончательного решения об инвестировании.

Строгое следование, этим стадиям не всегда используется на практике и решение об инвестировании может быть принято не только после окончания работ по очередной стадии, но и в процессе работы над любой из них.