Применение затратного метода для определения рыночной стоимости недвижимости

Затратный метод оценки недвижимости базируется на калькуляции всех затрат при строительстве объекта, аналогичного оцениваемому (включая стоимость проектирования ).

Основная формула для расчетов:

Соб = Свспр – И + Сзем ,

где Соб - стоимость оцениваемого объекта, ден. ед.;

Свспр - стоимость воспроизводства (строительства точной копии объекта оценки в текущих ценах), ден.ед.;

И - величина износа объекта оценки, ден.ед.;

Сзем - стоимость земельного участка, ден.ед.

Оценка земельного участка производится отдельно от оцениваемого объекта и при необходимости включается в итоговую стоимость недвижимости.

Величина износа определяется исхода из стоимости воспроизводства или замещения на момент проведения оценки и реального состояния объекта (с уче­том трех основных типов износа: физического, функционального и внешнего).

Задача 1

Определить:

1. Удельный вес стоимости конструктивных элементов и видов работ в общей стоимости объекта.

2. Укрупненный показатель стоимости строительных работ при возведении здания производственного назначения (типового объекта-аналога). Единица из­мерения 1метр куб. строительного объема.

Исходные данные

1. Здание имеет следующие объемно-планировочные характеристики:

длина - 85 м ;

ширина - 42 м ;

высота надземной части -15м;

высота подвала -7м.

2. Стоимость строительных работ определена по методу выделенных затрат (исходя из стоимости 1м кв. или 1 м куб. каждого компонента и вида работ и из объема работ, с учетом накладных расходов, прибыли строителя, архитектора и др. расходов) и приведена в таблице 1.

Задача 2

Используя результаты предыдущей задачи, оценить здание из монолитного блока с толщиной стен 30 см, если остальные характеристики совпадают с ха­рактеристиками здания-аналога и известно, что срок службы оцениваемого зда­ния составляет 50 лет, на момент оценки оно отслужило уже 20 лет; 2 года назад в здании была установлена современная система вентиляции, стоимость которой составляет 17 млн.руб. ( в текущих ценах ), срок ее службы 16 лет, и из-за непра­вильной эксплуатации вентиляция требует ремонта, который обойдется в З млн.руб. Прочие компоненты с меньшим сроком службы не учитываются.

51

Таблица 1

Исходные данные

№ п/п	Наименование работы	Варианты
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	А. Подземная часть здания
1	Земляные работы	13000	13100	13200	13300	13400	13600	13700	13800	13900	14000
2	Фундаменты и стены подвала	117000	110000	111000	112000	113000	115000	116000	117000	118000	119000
	Б. Надземная часть здания
3	Стены из бетона (толщ. 40см)	182000	190000	195000	183000	184000	191000	192000	193000	194000		170000
4	Покрытия	146250	146000	145500	145000	185000	165000	165300	165200	165100		147000
5	Кровля	67200	70000	60300	60700	61000	72400	60000	65000	67000		68000
6	Перегородки	11700	11500	11700	11500	11750	11000	12000	10000	И 000		13000
7	Полы	62400	40000	45000	41000	46000	47000	43000	48000	44000		49000

Продолжение табл. 1

№ п/п	Наименование работы	Варианты
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
8	Окна	28600	37000	25000	36000	30500	28000	30000	28500	29000	31000
9	Двери, ворота	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000
10	Отделка внутренняя	75000	70000	80000	70500	74000	73000	72000	68000	70000		77000
11	Отделка наружная	21450	22000	21500	23000	20000	21000	22000	19000	17500		20500
12	Прочие работы	45000 для всех вариантов