Применение метода дисконтирования денежных потоков для расчета стоимости недвижимости

Анализ дисконтированных денежных потоков представляет собой метод, пре­образующий величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капвложения, а также возвращает все или часть своих инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой

текущую ценность периодических потоков дохода плюс те­кущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного перио­да (стоимость реверсии).

Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

Цель инвестора состоит в том, чтобы рассчитанная таким образом стоимость имущества превышала размер первоначальных капиталовложений в это имуще­ство.

Задача 1

Инвестор приобретает недвижимость за 275000$ и сдает ее в аренду на 9 лет с получением следующих абсолютных сумм чистого рентного дохода, вы­плачиваемых авансом:

год	Годовая арендная плата, выплачиваемая авансом, долл.
1	2
0	30000
1	31000
2	32000
3	33000
4	34000
5	35000
6	36000
7	37000
8	38000
9	39000

Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300000$.

Определить текущую стоимость данного недвижимого имущества, если рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости Х% в год.

Величина X принимается равной ( п + 5 ), где п- номер варианта от 1 до 24. Решение задачи сводится в таблицу.

Текущая стоимость рентных платежей
Год	Годовая арендная плата, долл	Текущая стоимость еди­ницы при Х%, долл	Текущая стоимость, долл
1	2	3	4
0		X
1
2
3
4'
5
6		-
7
8
9
Чистая текущая стоимость рентного потока:
Доход от перепродажи
10
Чистая текущая стоимость недвижимости:

Задача 2

Инвестор приобретает за 3000000$ здание обшей площадью 15 тыс. кв.м, кото­рое сдается в аренду единственному арендатору, имеющему высший рейтинг платежеспособности. Ежегодная величина чистой арендной платы рассчитывается исходя из ставки 14$ за кв.м, срок аренды истекает через 4 года, после чего арен­датор освободит помещения. Освободившееся здание инвестор планирует пере­моделировать под три

офисные секции по 5тыс.кв.м каждая, и повысить ставку арендной платы. Перемоделирование здания обойдется в 25000$.

Предполагается, что в течение 5-го года на перемоделирование потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы удастся сдать в аренду в среднем 1/3 площадей. Постоянные расходы должны составить в этот год 50000$, операционные расхо­ды - 15% от годовых рентных поступлений, а арендная ставка составит 22$ за кв.м.

Далее ожидается, что:

- в течение 6-го года пустовать будет только одна секция; ставка арендной платы и постоянные расходы составят 22$ за кв.м и 55000$, соответственно;

- с 7-го по 10-й год заполняемость составит 90%, ставка арендной платы за кв.м составит 23$ на 7-ом году, 24$ на 8-м, 25$ на 9-м и 26 на 10-м году. Посто­янные расходы будут возрастать на 5000$ ежегодно, начиная с 7-го года.

- доля операционных расходов с 6-го по 10-й год останется 15%;

- через 10 лет здание можно будет продать, не менее чем за 4000000$;

- ставка дохода принята на ближайшие 4 года - 9% в год, на остальную часть прогнозного периода - 10%; для реверсии принята ставка дисконта 11%.

Оценить целесообразность инвестирования.

Последовательность решения задачи

1) Рассчитать величину арендной платы по годам (годовой ренты) исходя из арендной ставки и арендуемой площади.

2) Определить текущую стоимость ежегодного периодического дохода. Реше­ние сводится в таблицу

3) Определить текущую стоимость реверсии.

4) Сложить полную текущую стоимость периодического потока дохода и те­кущую стоимость реверсии для получения текущей стоимости оцениваемого объ­екта.

Текущая стоимость периодического дохода

Год	Годовая рента, $	Постоянные рас­ходы, $	Операц ионные расхо­ды	Расходы на модернизацию,	Периодиче ский поток дохода,$	Норма дискон т.,%	Текуща я стои­мость
1	2	3	4	5	6	7	8
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Полная текущая стоимость периодического потока дохода:

Практическая работа 5