17) Ипотека с переменной % ставкой

Ипотечный кредитный продукт «Переменная ставка» - это ипотечный кредит, размер процентной ставки по которому зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

В условиях регулярного снижения ставки рефинансирования Центрального банка РФ ставка по кредиту может быть ниже фиксированной ставки по стандартному продукту, что дает вам как заемщику существенные преимущества при выплате кредита.

Выбирая продукт «Переменная ставка», вам не придется дожидаться улучшения условий кредитования на рынке. Ежегодный пересмотр процентной ставки избавит вас от необходимости перекредитовываться, если на ипотечном рынке произойдет резкое снижение ставок.

Важной особенностью продукта «Переменная ставка» является наличие верхнего и нижнего пределов величины процентной ставки по кредиту (не менее 5% и не более 20% годовых). Это дает заемщику уверенность, что в случае резкого роста ставки рефинансирования Центрального банка РФ проценты по кредиту не превысят установленного уровня. Поскольку ипотечное кредитование охватывает долгосрочный период сроком до 30 лет, ограничение максимального и минимального значений ставки является надежным средством защиты от кризисных явлений.

Дополнительную защиту на случай резкого увеличения платежа по кредиту из-за повышения процентной ставки обеспечивает более строгое, чем обычно, ограничение размера ежемесячного платежа по кредиту относительно величины дохода заемщика (заемщиков). Ежемесячная сумма платежей заемщика не может превышать 35% его ежемесячного совокупного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке)

18) Ипотека с нарастающими платежами

Ипотека с нарастающими платежами (см.: Ипотека, Инструменты ипотечного кредитования) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке*(70). Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

19) Ипотека с участием

Долевая ипотека (ипотека с участием) (см.: Ипотека) - соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и/или в доходе.

20) Ипотека с двойной индексацией

Усовершенствованной моделью PLAM является кредит с двойной индексацией, позволяющий более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: финансовый индекс, отражающий изменения в стоимости кредитных ресурсов или уровень инфляции, а также финансовый индекс, отражающий рост заработной платы или доходов населения.

Кредитный инструмент с двойной индексацией работает следующим образом :

• процентная ставка по кредиту либо баланс основного долга индексируются по финансовому индексу, отражающему изменение стоимости кредитных ресурсов, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора, снижая риск процентной ставки и обеспечивая прибыльность операций по долгосрочному кредитованию (по аналогии с рассмотренным выше инструментом PLAM);

• платежи заемщика по кредиту, включая платежи в счет процентов по кредиту и основному долгу, индексируются по индексу, отражающему динамику доходов населения, обеспечивая тем самым возможность выплачивать платежи по кредиту и стабильность соотношения платежа по кредиту и доходов;

• первоначальные платежи по кредиту исчисляются на основании установленной фиксированной процентной ставки по формуле аннуитетных платежей;

• срок кредита становится переменной величиной (т.е. может быть больше или меньше первоначально установленного временного периода), зависящей от того, насколько темпы роста доходов населения соответствуют темпам роста инфляции;

• возможна негативная амортизация основного долга (табл. 8.4).

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) пересчитывается номинальная величина платежей с учетом индекса, отражающего рост доходов населения (заработной платы), и пересматривается процентная ставка по кредиту или индексируется баланс основного долга с учетом динамики индекса инфляции.

Инструмент DIM в нестабильной экономике может быть достаточно эффективным, он позволяет учесть интересы как кредиторов (с точки зрения обеспечения доходности кредитных операций), так и заемщиков (с точки зрения обеспечения доступности жилищных кредитов при их получении и в процессе погашения кредита при изменении уровня доходов). По сравнению с такими кредитными инструментами, как кредит с переменной процентной ставкой и PLAM, при использовании этого инструмента не возникает опасности «платежного шока» для заемщиков.

Поскольку платежи по кредиту индексируются в зависимости от индекса заработной платы (доходов), они могут отставать от темпов роста баланса долга, который индексируется в зависимости от индекса инфляции. В результате может возникнуть ситуация, когда заемщик не успевает погасить всю сумму долга в процессе первоначального расчетного срока кредита, и тогда этот срок продлевается до того момента, когда долг будет погашен полностью.