38. Кредитные риски в ипотеке

Несмотря на инновации и взвешенную экономическую политику правительства России в секторе финансовых услуг, риск при кредитовании остается главной причиной банковских проблем. Риски кредитования для финансового института можно условно разделить на две категории:

риск при кредитовании конкретного заемщика – возможность неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору в установленный условиями договора срок

риск кредитного портфеля – вероятность уменьшения стоимости определенных активов банка, вследствие большой суммы выданных рискованных кредитов и приобретенных необязательных долговых обещаний, либо возможность того, что фактическая доходность от активов окажется ниже ожидаемого планового уровня.

Управление кредитными рисками - целая наука для финансовой организации. Тут важно осуществлять непрерывный контроль за денежными потоками, проводить всесторонний глубокий анализ всевозможных рисков по большому количеству показателей. В принципе, современные методы оценки рисков кредитования дают полную картину того, какие управленческие решения должны быть приняты в случае изменения состояния кредитного портфеля.

Риски кредитования для заемщиков

Самый распространенный риск кредитования для заемщика – это процентный риск, который может возникнуть из-за того, что его доходы не привязаны к рыночной процентной ставке кредита.

Рост процентной ставки может привести к тому, что заемщику придется тратить на выплаты по кредиту большую часть своего дохода, чем предполагалось первоначально.

Помимо этого, для заемщика существует еще другие риски, о которых речь пойдет ниже.

Риски кредитования при ипотеке

Наиболее высоки кредитные риски, как для заемщиков, так и для кредиторов при ипотечном кредитовании. Самыми типичными рисками при ипотечном кредитовании являются следующие:

кредитный риск – риск несвоевременной уплаты или неуплаты вообще долговых обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это означает, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с неплатежеспособностью заемщика.

риск изменения процентных ставок является следствием инфляции. Для кредитора подобное изменение может отразиться на снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию и несбалансированности активов и пассивов.

риск ликвидности является риском кредитора. Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении времени исполнения своих долговых обещаний у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты своих обязательств.

рыночный риск может возникнуть при резком падении цен на недвижимость. Для заемщика это негативный фактор, т.к., приобретая в кредит квартиру, он рассчитывает, что переплата за квадратные метры будет небольшой.

риску изменения валютного курса подвергаются заемщики. Это происходит из-за того, что на российском ипотечном рынке валютные обязательства по кредитам иногда рассчитываются в долларовом или в евро эквиваленте, а доходы заемщика, как правило, имеют рублевый номинал.

риск утраты трудоспособности касается только заемщика. При подобном развитии событий, заемщик перестает получать доход и, соответственно, погашать кредит.

имущественные риски – это риски, имеющие непосредственное отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты собственности на объект залога.

Чтобы избежать рисков при кредитовании нужно в обязательном порядке страховать хотя бы основные виды рисков, тем самым перекладывая часть бремени на страховщика. Также необходимо тщательно рассматривать объект или субъект кредитования.