57. Расширенная двухуровневая модель в России

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации разработана также на базе двухуровневой модели. Основным разработчиком этой концепции был авторский коллектив Фонда "Институт экономики города" под руководством Н.Б.Косаревой. Эта организация в течение последнего десятилетия была передовой в российской прикладной науке в области исследования экономических процессов жилищно-коммунальной реформы. Н.Б.Косарева совместно с известным американским ученым Раймондом Дж. Страйком опубликовала ряд статей, в которых изложены базовые основы системы ипотечного кредитования в США, а также подготовила специальные разработки для условий современной экономики России. Раймонд Страйк и Морисол Равиц совместно разработали для условий России кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей, который можно использовать в условиях нестабильной экономики с часто меняющимся индексом инфляции. Эти ученые считают американскую двухуровневую модель универсальной, а поэтому наиболее приемлемой для внедрения в современной России.

Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования устроен следующим образом:

кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудосберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает кредит Заемщику для приобретения жилья у Продавца;

для обеспечения кредитного договора, заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья и оформляется закладная;

кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек;

организации вторичного рынка ипотек осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.

Предметом нашего изучения является диалектика развития национальной системы ипотечного кредитования США в целях использования американского опыта для возрождения системы ипотечного кредитования в современной России. Ценность этого опыта заключается в том, что он имеет историческую близость. В отличие от европейского опыта становление американской системы происходило в среде, соответствующей условиям современного этапа экономического развития.

Проблемы применения американского опыта в России.

Предлагаемую американскую двухуровневую модель можно принимать за основу при моделировании российской системы, однако попытки внедрения современной американской системы на почву кризисной переходной экономики России будут тщетными. Ключевым отличием внешних условий формирования систем ипотечного кредитования в 30-е годы в США и в современной России является уровень развития рыночных отношений. Именно эта проблема тормозит становление системы ипотечного кредитования в России. К сожалению, эта проблема не учитывается организаторами и идеологами этого процесса. Для становления системы нужны переходные режимы, которые позволят сформировать рынок первичной ипотеки, создать систему сбережений для населения, укрепить финансовый рынок и сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. В условиях переходной экономики нужна переходная модель ипотечного кредитования, способствующая развитию рыночных отношений и способная трансформироваться в классические формы, рассматриваемые в этой главе.

Объективные предпосылки для создания системы ипотечного кредитования не оставляют сомнений в необходимости возрождения такой системы в России. Накопленный отечественный исторический опыт и современный зарубежный опыт являются хорошей основой для создания современной ипотечной модели в России. Однако на протяжении последних 10 лет это не удается осуществить. Причины неудач можно определить, проведя анализ событий в этой сфере за последние годы.

Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного финансирования в 1992-1993гг., накануне принятия Правительством новой стратегии и начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими основными признаками:

весьма ограниченными размерами бюджетных ресурсов, которые мог ли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора;

высокими и нестабильными темпами инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы, в основном, сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

высоким кредитным риском при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновения неплатежа по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы;

низкой доступностью жилья, что делало для населения со средними доходами невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также невозможным накопить эти средства.

Эти факторы и определили направления новой политики Правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство и приобретение жилья.