Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости

16. Кредит - предоставление в долг денег (ссуды) или товаров заемщиком во временное пользование с последующим возвратом и выплатой вознаграждения за пользование предоставленными средствами.

Первыми кредиторами выступали ростовщики

Кредит своего рода двигателем экономики, неотъемлемым элементом экономического развития. Его используют как крупные предприятия и объединения, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры; как государства, правительства, так и отдельные граждане.

В нашей стране развиты следующие виды кредитов:

межбанковский, государственный, банковский, ипотечный коммерческий, инвестиционный, налоговый, ипотечный кредиты

Межбанковский кредит

Межбанковский кредит обеспечивает перераспределение капитала между банками. С его помощью банк-кредитор с выгодой размещает временно свободные средства, а банк-заемщик получает необходимые денежные ресурсы, чтобы использовать их для выдачи ссуд обратившимся к нему клиентам. Кредитором чаще всего становится Центральный банк, реже – коммерческие банки. Заемщиками являются коммерческие или частные банки.

Государственный кредит

Государственный кредит представляет собой заключение договора о временном предоставлении средств (на условиях возвратности, срочности и платности), при этом одной из сторон договора является государство. Договор может быть заключен между государствами, а также государством и юридическим или физическим лицом. Принято выделять внешнюю и внутреннюю форму государственного кредита. Заем осуществляется посредством кредитного займа или выпуска ценных бумаг. Полученные средства используются строго по назначению – для финансирования наиболее важных для страны государственных программ.

Банковский кредит

Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности. Ссуду получает хозяйствующий субъект на определенное время с обязательным возвратом в установленный срок и с уплатой процентов за пользование заемным капиталом. В зависимости от срока кредитования банковские кредиты подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные кредиты предоставляются на срок до одного года, долгосрочные - на срок свыше одного года. В зависимости от цели кредитования банковские кредиты подразделяются на кредиты,  выдаваемые на финансирование оборотных средств (как правило, краткосрочные кредиты), и на кредиты, выдаваемые на финансирование капиталовложений (обычно долгосрочные кредиты). Кредиты выдаются в рублях и валюте. Проценты, уплаченные по кредитам, в соответствии с действующими сегодня законами могут относиться либо на себестоимость продукции, либо на балансовую прибыль, либо на чистую  прибыль.

Кредиты могут выдаваться как в наличной, так и в безналичной форме (путем перечисления средств непосредственно на счет продавца или на кредитную пластиковую карту).

Различные банковские кредиты можно классифицировать по следующим признакам: период погашения (долгосрочные, краткосрочные, среднесрочные), метод выплаты (единовременная выплата, рассрочка), метод погашения ссудного процента (при погашении всей суммы, при получении кредита и равными выплатами).

Существует классификация кредитов по назначению: платежные (направляемые на погашение платежей), потребительские, для финансирования, для приобретения ценных бумаг. Особое внимание стоит уделить потребительскому кредиту, а также таким целевым видам кредитов, как автокредитование или заем средств для оплаты обучения, так они наиболее актуальны в настоящее время.

Виды банковских кредитов по назначению

- Потребительский кредит выдается клиентам на любые нужды, это может быть лечение, туристическая поездка, приобретение товаров, ремонт и др. Обычно данный вид кредита является краткосрочным или среднесрочным (от 1 года до 3-х лет) и погашается рассчитанными платежами один раз в месяц. Потребительский кредит имеет лимит суммы, т.е. установлена максимальная сумма кредитования по этому виду кредита.

- Автокредит (кредит на покупку автомобиля) выдается на более длительный срок (до 7 лет). Может выдаваться как под залог автомобиля, так и без залога, с уплатой первого взноса, так и без него. Это очень популярный вид кредита среди населения, так как позволяет приобрести новый автомобиль фактически в рассрочку людям со средними и невысокими доходами.

- Кредит на обучение используется для оплаты обучения в высших и средних учебных заведениях. Предоставляется в форме кредитной линии на срок от 6 месяцев до 7 лет. Первоначальный взнос не требуется.

Ипотечный кредит

Ипотека, ипотечное кредитование – кредит, выдаваемый на длительный срок (10-15 лет и более) для покупки недвижимости. При этом приобретенное недвижимое имущество вносится под залог получаемой суммы кредита и не является собственностью заемщика до момента погашения всей суммы займа и процентов. Население России активно участвовало в различных кредитных программах, что было выгодно для каждой стороны ипотечного кредитования, но с наступлением кризиса все резко изменилось и теперь ипотечное кредитование не является популярным.

Коммерческий кредит представляет собой отсрочку платежей одного хозяйствующего субъекта другому. Коммерческие кредиты выдаются хозяйствующему субъекту поставщиками продукции (работ, услуг) в форме вексельного кредита, фирменного кредита или открытого счета. Коммерческий кредит также предоставляется покупателем поставщику в форме аванса.

Под инвестиционным налоговым кредитом понимается отсрочка налогового платежа, предоставляемая органами государственной власти. Отсрочка налоговых платежей предусматривается для двух категорий предприятий: · малых предприятий при закупке и вводе в действие определенных видов оборудования; · приватизируемых предприятий (при некоторых ограничениях) - по кредиту для выкупа имущества предприятия.

Для получения налогового кредита предприятие заключает кредитное соглашение с налоговым органом по месту регистрации предприятия. Хозяйствующий субъект, кроме кредитов банков, может привлекать средства, взятые взаймы у других предприятий и организаций (заимодавцев). Такие кредиты называются займами, которые также бывают краткосрочные и долгосрочные.

20.Ценные бумаги

Ценные бумаги представляют собой денежные документы, удостоверяющие право собственности или отношения займа владельца документа по отношению к лицу, выпустившему такой документ (эмитенту).

Ценные бумаги могут существовать в форме обособленных документов или записей на счетах. В странах с развитой экономикой значительное увеличение оборота ценных бумаг вызвало оформление их путем записи в книгах учета или счетах, ведущихся на магнитных и иных носителях информации.

В операциях с ценными бумагами участвуют эмитент и вкладчик. Каждый из них преследует одну и ту же цель - получить выгоду от своей деятельности.

Эмитент ценных бумаг, получивший деньги от их продажи, стремится вложить эти деньги в прибыльные сферы предпринимательства, которые позволили бы ему выполнить свои обязательства перед покупателями этих бумаг и получить прибыль для себя.

Вкладчик же надеется, что его вложение денег в ценные бумаги принесет ему доход в будущем.

В зависимости от целей выпуска ценные бумаги подразделяются на коммерческие и фондовые. Коммерческие ценные бумаги обслуживают процесс товарооборота и определенные имущественные сделки (чеки, складские и залоговые свидетельства, закладные и др.).

Фондовые ценные бумаги являются инструментами образования денежных фондов. Это бумаги с плавающим (колеблющимся) курсом, имеющие хождение на фондовых биржах.

Практически же не все ценные бумаги обращаются на рынке ценных бумаг. Так, например, ценные бумаги, выраженные в валюте, обращаются на валютном рынке; ценные бумаги, котируемые в золоте, обращаются на рынке драгоценных металлов и драгоценных камней; страховые свидетельства, пенсионные и медицинские полисы и аналогичные им ценные бумаги являются товаром страхового рынка.

Первичный рынок ценных бумаг - это рынок, который обслуживает выпуск (эмиссию) и первичное размещение ценных бумаг. Вторичный рынок представляет собой рынок, где производится купля-продажа ранее выпущенных ценных бумаг. По организационным формам различают биржевой (фондовая или валютная биржа) и внебиржевой рынок.

Внебиржевой рынок - сфера обращения ценных бумаг, не допущенных к котировке на фондовых биржах. На внебиржевом рынке размещаются также новые выпуски ценных бумаг. Внебиржевой рынок организуется дилерами, которые могут быть или не быть членами фондовой биржи. Внебиржевой рынок ценных бумаг проводится по телефону, телефаксу, компьютерным сетям. Он занимается главным образом ценными бумагами тех акционерных обществ, которые не имеют достаточное количество акций или доходов для того, чтобы зарегистрировать (пройти листинг) свои акции на какой-либо бирже. Операции с ценными бумагами проводят фондовые биржи (для бумаг в валюте - валютные биржи) и инвестиционные институты.

Участниками рынка ценных бумаг являются брокеры, дилеры, депозитарии, регистраторы, организаторы торговли.

Брокер - это финансовый посредник. Он совершает сделки с ценными бумагами на основании договора с клиентом или по его поручению. Брокером может быть хозяйствующий субъект или гражданин.

Дилер же совершает куплю-продажу ценных бумаг от своего имени и за свой счет путем публичного объявления цен сделки. Дилером может быть только хозяйствующий субъект, являющийся коммерческой организацией.

Депозитарием является хозяйствующий субъект, оказывающий услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав на ценные бумаги, т. е. занимается депозитарной деятельностью.

Депозитарием также является централизованное хранилище ценных бумаг, позволяющее осуществлять торговлю ими без их физического перемещения.

Регистратор или держатель реестра - это хозяйствующий субъект, осуществляющий деятельность по сбору, фиксации, обработке, хранению и предоставлению данных, составляющих систему ведения реестра владельцев ценных бумаг.

Организатором торговли на рынке ценных бумаг является фондовая биржа.