7. Выбор подхода к оценке

7.1 Оценка затратным подходом.

Затратный подход основан на изучении возможности инвестора приобретения недвижимость исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного объекта недвижимости в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведен к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки затратным подходом:

1) Оценка стоимости объекта недвижимости как нового на дату проведения оценки;

2) Оценка величины общего накопленного износа;

3) Определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (как нового за вычетом износа).

Затратный подход к оценки недвижимости применяется в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости, при специфичных функциональных назначениях объекта. затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания.

Затратный подход не применяется при оценке встроенных помещений в здание. Объект оценки, находящийся в многоквартирном доме и относится к категории встроенных помещений. Выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки из рыночной стоимости всего многоквартирного дома, в целом приведут к существенным погрешностям, что недопустимо.

Исходя из вышесказанного, оценщик пришел к выводу о нецелесообразности использования затратного подхода в рамках настоящего отчета.

7.2 Оценка сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичного объекта. Точность расчета стоимости зависит от:

- объема (полноты информации)

- качества (достоверности информации о сделках купли-продажи)

Сравнительный подход состоит из следующих этапах:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оценочных прав объектов оценки и аналогов.

2. Анализ рынка жилой недвижимости, совпадающий по функциональному назначению с объектом оценки

3. Выбор и отбор аналогов их числа сделок купли-продажи и предложенных на продажу, проверка информации по выбранным аналогам

4. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для коррекции оценок

5. Коррекция стоимости единиц сравнения аналогов на различие в параметрах сравнения.

6. Анализ скорректированных значений

7. Заключение о стоимости объекта оценки.

Для расчетов по сравнительному подходу оценщик изучил рынок недвижимости и произвел отбор объектов-аналогов, предлагающих для продажи. Информация приведена в таблице 3:

Таблица №3.

Показатели	объект 1	объект 2	объект 3
Местоположение	г. Тучково, ул. Комсомольская, д. 10	г. Тучково Партизан ул., д. 25	г.Тучково, ул. Восточный мкр-н д.21кБ
Тип дома, материал стен	Жилищный многоквартирный панельный	Жилищный многоквартирный панельный	Жилищный многоквартирный панельный
Количество комнат	3	3	3
Функциональное использование	Постоянное проживание	Постоянное проживание	Постоянное проживание
Этаж/этажность	3/3	5/5	8/10
Площадь/ общая Площадь/кухня	64/49/15	57,4/40,1/6	70/43/11
Инфраструктура	Водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, телефонизация, стихийная парковка, интернет, мусоропровод отсутствует	Водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, телефонизация, стихийная парковка, интернет, мусоропровод отсутствует	Водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, телефонизация, стихийная парковка, интернет, мусоропровод есть.
Наличие балкона, лоджии	есть	есть	есть
Близость к метро	1 час 30 мин	1 час 30 мин	1 час 30 мин
Дополнительные сведенья	Напротив администрации, в самом центре города Тучково, Рузский район (Комсомольская улица, дом 10), 5 пешком до станции, дом после капитального ремонта, кладка кирпича 60 см, двор ухоженный, кухня-студия, евро ремонт, стекло пакеты, пол подогрев, ванная джакузи, газовая плита, потолки 3 метра (с подсветкой), в собственности более 3-х лет	по комнатам 18/13/19,5 кв.м., окна во двор, свободна, 2 мин. пешком от станции, вся инфраструктура.	Продается 3-комн. квартира, панельный дом, этаж: 8/10, общая площадь: 70.0 кв.м., жилая площадь: 43.0 кв.м., площадь кухни: 11.0 кв.м., санузел раздельный, есть балкон или лоджия, статус: свободна
Цена предложения, руб	3 400 000	2 900 000	3 500 000
Источник информации, контакты	http://irr.ru/advert/145158464/ +7(901)543-30-41	http://irr.ru/advert/143962767/ +7 (495) 739-5552	http://irr.ru/advert/144173061/ 777-8885

Более подробная информация об объектах-аналогах, включая ссылки на новые источники информации, указана в приложении.

Таблица №4. Корректировка и расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Показатели	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1) Цена за 1м²	-	53125	50522	50000
2) Условия финансирования	Рыночная	Рыночная	Рыночная	Рыночная
Корректировка	-	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	53125	50522	50000
3)Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка	-	-	-	-
Скорректированная стоимость	-	53125	50522	50000
4) Условия продажи	-	торг	торг	торг
Корректировка	-	-5% (-2656)	-5% (-2526)	-5% (-2500)
Скорректированная стоимость	-	50469	47996	47500
5) Условия (время рынка)	-	Сентябрь 2011	Сентябрь 2011	Сентябрь 2011
Корректировка	-	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	50469	47996	47500
6)Местоположение	г. Тучково, Партизанул., д. 25	г. Тучково, ул. Комсомольская, д. 10	г. Тучково Партизан ул., д. 25	г.Тучково, ул. Восточный мкр-н д.21кБ
Корректировка	-	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	50469	47996	47500
7) Целевое назначение	Постоянное проживание	Постоянное проживание	Постоянное проживание	Постоянное проживание
Корректировка	-	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	50469	47996	47500
8) Близость к метро	1 час 30 мин	1 час 30 мин	1 час 30 мин	1 час 30 мин
Корректировка	-	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	50469	47996	47500
Балкон	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка	-	0	0	0
Площадь	57,4	64	57,4	70
Корректировка	-	+11%	0	+21%
Инфраструктура	Наличие всех коммуникаций	Наличие всех коммуникаций	Наличие всех коммуникаций	Наличие всех коммуникаций
Корректировка	-	0	0	0
Состояние оценки (внутренняя отделка)	хорошее	отличное	хорошее	хорошее
Корректировка	-	-4%	0	0
Этаж\Этажность	2/5	3/3	5/5	8/10
Корректировка	-	+7%	+7%	0
Сумма корректировок по физическим хар-кам	-	+14% (7065)	+7% (3359)	+21% (9975)
Скорректированная стоимость	-	57534	51355	57475
Количество корректировок	-	4	2	2
Общая чистая коррекция	-	-4409	-833	-7475
Тоже в %	-	+8,3%	+1,6%	+14,9%
Общая валовая коррекция, %	-	27	12	26
Общая валовая коррекция, руб.	-	14342	5885	12475

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная методом сравнения продаж на дату оценки составляет:

(57534+51355+57475)\3 *57,4 = 3 180 097 рублей