Окончание таблицы 2

Период строительства	- оформление разрешения на строительство - ведение технического надзора - фиксирование объемов работ и их финансирование - обеспечение строительства нестандартным оборудованием	- авторский надзор - освидетельствование "скрытых" работ (акты)	Создание готовой строительной продукции
Ввод объекта в эксплуатацию	-участие в работе "рабочей" комиссии -ввод основных мощностей -контроль за ликвидацией замечаний комиссии.	-участие в работе Государственной комиссии -приемка объекта в эксплуатацию	сдача объекта.

3."Участие управляющей компании в управлении проектом и ее взаимоотношения с инициатором (заказчиком) проекта"

Переход на проектно - ориентированные методы управления обусловил необходимость создания адекватных организационных структур управления рыночного характера, способных обеспечивать решение как стабильных (функциональных), так и переменных (ситуационных) задач - управляющих компаний.

Включение управляющих компаний (УК) в систему управления позволяет устроителям проекта сосредоточиться на стратегических задачах управления проектом, передав функции по управлению профессиональным менеджерам.

Результатом деятельности УК является комплекс управленческих решений и действий в рамках полного цикла подготовки и реализации.

Взаимоотношения УК с заказчиками определяются договорами на осуществление управления проектами.

В зависимости от особенностей и масштабности проекта, а также принятой Заказчиком системы управления по проекту, управляющие компании могут выполнять различные работы и услуги на основании следующих видов договоров:

1. Договор на управление активами Заказчика является комплексным договором, включает условия доверительного управления, договора поручения, передачи функций управления, договора об оказании возмездных услуг, договора подряда. Договор наделяет УК полномочиями в объеме, достаточном для выполнения в интересах Заказчика всего комплекса юридических и управленческих действий по управлению деятельностью Заказчика и управлению принадлежащих ему объектов собственности. Такой договор включает:

• управление акциями компаний Заказчика;

• выполнение функций исполнительного органа компаний Заказчика;

• выполнение функций консультанта по вопросам инвестиционной стратегии компании Заказчика, подготовку инвестиционных решений и разработку инвестиционных программ и проектов, вопросы управления собственности, повышения доходности и обеспечения ликвидности активов; управление рисками;

• выполнение функций консультанта и поверенного по вопросам привлечения финансовых средств для финансирования инвестиционных потребностей Заказчика, включая организацию выпуска акций и облигаций компании Заказчика, создание инвестиционных фондов;

• выполнение функций поверенного по созданию новых дочерних компаний в системе Заказчика.

2. Договор на управление объектами собственности (здания, сооружениями) между Заказчиком и УК в основном строится на условиях договора поручения, но включает также условия договора о возмездных услугах и договора подряда на выполнение работ по надзору за эксплуатацией зданий и работой коммерческий агентов, а также выполнение аналитических, информационных и проектно - изыскательных работ.

В соответствии с данным договором, УК обеспечивает по поручению компании - титулодержателя функций поверенного по управлению объектами собственности, в том числе заключение и обеспечение исполнения договоров аренды, договоров аренды, договоров на содержание и обслуживание (эксплуатацию) объектов недвижимости, договора страхования, а также организацию работ по обследованию зданий и планированию ремонтов, включая функции по управлению доходностью и ликвидностью активов, управлению финансами и расчетами с заимодателями.

3. Договор на управление проектом между Заказчиком и УК является комплексным, он включает условия договора поручения, договора об оказании возмездных услуг, договора подряда и охватывает полный комплекс обязательств УК по управлению проектом, включая отбор, оценку и разработку проекта, организацию его финансирования, оформление договора аренды земельного участка и получение разрешительной документации, подготовку объекта к проектированию и строительству, руководству проектированием и строительством, выполнение функций технического заказчика, осуществление технического надзора за проектированием и строительством, выполнение других обязательств по управлению проектом вплоть до сдачи построенного объекта в эксплуатацию с оформлением установленном законодательством РФ актов и других документов о завершении проектных и строительных работ и передачи здания (сооружения) в эксплуатацию, а также оформлением право устроительной документации и регистрации прав собственности на построенные здания, сооружения.

4. Договор по проведению работ по оценке и подготовке проекта между Заказчиком и УК является подрядным и предусматривает проведение маркетинговых исследований, технико-экономическую оценку, отбор и подготовку проектов, перспективных для инвестирования; т.е. комплекса работ, предшествующих принятию решения.

Данный договор заключается в тех случаях, когда соответствующий объем работ нецелесообразно включать в договор на управление проектом, а целесообразно выделить в отдельный договор.

Указанные случаи относятся к проектам, реализации которых не планируется сразу после завершения их оценки и подготовки. По таким проектам, предназначенным для формирования перспективного инвестиционного портфеля, целесообразно создание в системе Заказчика венчурной компании - инвестора. В задачи данной компании будет входить финансирование, отбор, оценка и подготовка перспективных проектов и соответственно, создание портфеля таких проектов для всей системы компаний Заказчика. Кроме того, в функции данной венчурной компании - инвестора будет входить создание банка земельных участков и соответственно финансирование расходов на оформление перспективных земельных участков и освоение строительных площадок.

Указанная венчурная компания - инвестор, таким образом, будет правообладателем отобранных и разработанных по ее заказу перспективных проектов и банка земельных участков. В дальнейшем эти права могут быть переданы другим компаниям - застройщикам в системе Заказчика или использованы в совместных инвестиционных соглашениях с заинтересованными внешними инвесторами.

Принципиальная организационно - функциональная структура управления УК по выполнению работ и услуг в рамках вышеуказанных договоров должна состоять из ряда блоков.

Рисунок 4. Принципиальная организационно – функциональная структура управляющей компании
Аппарат Председателя		Совет директоров
						Блок управления персоналом и социального развития
Административный блок		Правление				Отдел кадров и социального развития
Аппарат президента
Канцелярия						Блок обеспечения безопасности и охраны имущества
Управление информации и РR						Отдел безопасности и сохранности имущества
Административное управление с протокольной группой
Управление делами						Блок бухгалтерского учета, расчетов и налогов
						Управление налогового планирования, внутреннего аудита и организации бухгалтерского учета
						Централизованная бухгалтерия (расчетный центр)
Управление проектами и производствами
Блок управления собственностью и правового обеспечения		Планово - экономический и финансовый блок		Блок управления проектами		Блок эксплуатации зданий и сооружений
Управление организационно – правового обеспечения с юридическим отделом		Планово - экономическое управление		Отдел оценки и подготовки перспективных проектов		Отдел управления недвижимостью
Отдел по управлению компаниями - застройщиками		Информационно - аналитическое управление		Отдел смет и контроля издержек
		Управление инвестиционного планирования и организации внешнего финансирования		Тендерный комитет
Блок маркетинга и продаж		Инвестиционно - фондовое бюро
Управление маркетингом		Финансовое управление (Казначейство)		Блок управления проектными и строительными работами
				Отдел инженерно - технического обеспечения
				Архитектурный отдел
				Дирекция по строительству №1-7