3. Управление. Жкх в условиях реформирования

Система управления жилищно-коммунальным хозяйством города состоит из следующих звеньев:

- собственник жилищного фонда (муниципалитет, ведом­ство, частная фирма, товарищество, кооператив и т. д.);

- заказчики жилищно- коммунальных услуг – управляющие организации (служба заказчика, дирекция, управляющая компания и т. д.);

- ПОДРЯдчики - ПОДРЯдные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальных услуг (предпри­ятия жилищно-коммунального комплекса всех форм соб­ственности - ЖЭУ, ЖРЭУ, МПП ЖКХ, Водоканал, Те­плосеть, Лифтремонт, комбинаты по благоустройству и другие);

- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья и другие организации, получающие жилищно-коммуналь­ные услуги в соответствии с заключенными договорами.

Разделение функций заказчика и ПОДРЯдчика как субъектов рыночных отношений является ключевым вопросом для реаль­ного развития конкуренции в муниципальном жилищном хо­зяйстве.

Совершенствование управления жилищным фондом должно про водиться путем введения различных схем управления содер­жанием и эксплуатацией жилья.

Для муниципального жилья, в зависимости от его размеров (численности), управление может осуществляться:

- администрацией самостоятельно;

- администрацией через службу заказчика;

- администрацией через управляющую компанию;

- через товарищества собственников жилья - ТСЖ (само­ управление).

Для приватизированного жилья, частного жилья управление эксплуатацией и содержанием жилья могут осуществлять:

- муниципальные предприятия (учреждения) с функциями служб заказчика;

- товарищества собственников жилья;

- частные фирмы. ,

Службы заказчика могут быть организованы как:

- муниципальное унитарное предприятие – управляющая компания; .

- муниципальное учреждение.

Муниципальное унитарное предприятие для осуществления своей деятельности должно быть заинтересовано в расширении объема обслуживания жилищного фонда и объектов ЖКХ муниципальной и государственной собственности, товариществ собственников жилья, в выборе самого эффективного подряд­чика для выполнения работ и предоставления услуг, в системе эффективного контроля за деятельностью подрядных органи­заций.

Организация муниципального учреждения - более простая форма управления, но при 'этом учреждение финансируется за счет средств бюджета и экономически не заинтересовано в ре­шении вышеперечисленных задач.

Деятельность службы заказчика направлена на предоставле­ние жилищно-коммунальных услуг, и затраты на ее содержание должны входить в их стоимость и учитываться в договорах с пред­приятиями, организациями, предоставляющими эти услуги.

Практика показывает, что удорожание стоимости услуг при таком способе содержания службы заказчика не превышает 3-5 % затрат на их производство.

Кроме того, деятельность службы заказчика может частично финансироваться за счет средств местного бюджета (смешанное финансирование) .

Выбор формы организации и финансирования службы заказ­чика осуществляется местной администрацией.

Службы заказчика должны обеспечивать:

- проведение технических осмотров зданий и других объ­ектов муниципальной собственности, составление планов текущего и капитального ремонта, реконструкции зданий, сооружений и инженерных коммуникаций;

- подготовку и проведение конкурсов на обслуживание жи­лищного фонда, на выполнение капитального ремонта;

- заключение договоров с подрядными организациями, предприятиями - поставщиками коммунальных услуг;

- осуществление систематического контроля и оценку со­ ответствия качества предоставляемых услуг, выполняемых работ уровню, предусмотренному в договоре;

- оплату услуг, предоставляемых предприятиями ЖКХ, в со­ ответствии с заключенными договорами и с учетом штраф­ных санкций;

- учет 'и проверку выполнения договоров найма и аренды жилых и нежилых помещений;

- разработку предложений по эффективному использова­ нию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для ремонта и содержания жилищного фонда;

- сбор установленных платежей с населения за жилье и ком­мyнaльныe УСЛУГИ, предоставление льгот и жилищных суб­сидий отдельным категориям граждан;

- представление интересов собственника по его поручению в государственных и других учреждениях, а также в това­риществах собственников жилья.

Подрядная организация должна' обеспечивать своевремен­ное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.

Подрядные организации освобождаются от несвойственных им регистраци;онно-учетных функций, паспортно-учетной ра­боты, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм соци­ального обслуживания населения.

Функции управляющей компании могут выполняться субъ­ектом любой организационно-правовой формы и быть предме­том заинтересованности, в том числе, и для частного капитала(со становлением в этом секторе экономики реальных договор­ных взаимоотношений).

Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе ­уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Пред­ставляется целесообразным отказаться от существующей в не­которых городах Российской Федерации практики введения системы прямых платежей за коммунальные услуги ресурсо­снабжающим предприятиям жилищно-коммунального хозяй­ства, поскольку такой порядок платежей никогда не позволитреализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.

Создание равных условий для при влечения к управлению му­ниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за му­ниципальными унитарными предприятиями в хозяйственном ведении или за муниципальными учреждениями в оператив­ном управлении. Договорные отношения между организаци­ями такой право вой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе ука­занных организаций, причем как муниципальная, так и при­ватИ,зированная доля общего имущества собственников жилых помещений.

Привлечение частного бизнеса к управлению муниципаль­ным жилищным фондом исключает такую форму правоотноше­ний. Для того, чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для управления муниципальным жи­лищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственник жилищного фонда(его части в виде неприватизированных квартир) должен за­ключать с управляющей компанией договор на управление жи­лищным фондом в форме договора возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом за­ключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Доля муниципалитета в жилищном фонде находится на балансе у специализированной муниципальной службы (управ­ление жилищно-коммунального хозяйства и т. п.) или В город­ской казне. Управляющая организация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на балансе и информирует соот­ветствующие службы органов местного самоуправления об из­менениях баланса. .

Проведение конкурсного отбора подрядчиков для обслужива­ния жилья и проведения капитального ремонта обеспечивает по­вышение эффективности использования финансовых ресурсов.

Целесообразно также проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).

Внедрение основанных на развитии конкуренции прин­ципов управления жилищным фондом и предоставления жи­лищно-коммунальных услуг создает предпосылки для привати­зации муниципальных жилищных предприятий. Первым этапом приватизации должно стать акционирование.

Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фон­дом окажет существенное влияние на внедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения, позво­ляющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это будет способствовать развитию кон­куренции в сфере энергоснабжения. Управляющая компания будет иметь возможность рассматривать альтернативные вари­анты - создать собственный локальный источник энергоснаб­жения или воспользоваться услугами системы централизован­ного энергоснабжения.

Специализация расчетно-кассовых центров должна заклю­чаться в оперативном ежемесячном расчете платежей населе­ния в зависимости от реального потребления жилищно-комму­нальных услуг. Это предполагает наличие специализированной информационно-вычислительной базы. Поэтому в городах, где существуют несколько управляющих компаний, функции по I проведению расчетов по платежам населения целесообразно передавать на условиях подрядного договора специализирован­ным расчетно-кассовым центрам, которые собирают всю инфор­мацию по платежам, осуществляемым потребителями предпри­ятиям жилищно-коммунального хозяйства, в муниципальных образованиях, где управление муниципальным жилищным фон­дом осуществляет одна управляющая компания, расчетно-кас­совый центр может создаваться как структурное подразделение этой компании.

Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна при­ вести к развитию конкуренции в двух направлениях:

- конкуренция в сфере управления. недвижимостью за по­ лучение заказа от соБС1'венника на управление жилищным фондом;

- конкуренция подрядных организаций за получение за­ каза на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.

Импульсом для развития конкуренции в этих направлениях должно служить формирование многообразия объединений соб­ственников жилья. .

. Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из эф­фективных способов защиты прав собственников жилья и орга­низации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.