2.3. Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемойнедвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Расчет чистого операционного дохода

Информация об источниках доходов и расходов.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. Более подробная характеристика этих объектов приведена в приложении. В таблице 2.12 приведены корректировки арендных ставок для сопоставимых объектов.

Таблица 2.12

Данные о ставках арендной платы по сопоставимым объектам

Номер объекта сравнения	1	2	3	4	5
Местоположение
Cтавка арендной платы, $/м2/год
Общая площадь объекта, м2
Площадь участка, м2
Строительные характеристики
Год постройки/ состояние
Коммунальные услуги
Условия аренды
Расходы арендодателя
Вид арендной платы
Срок действия договора
Дата заключения договора
Источник информации
Примечания

Таблица 2.13

Отчет о доходах и расходах на основании полученной информации

Потенциальный валовый доход от аренды ( ПВД ), $	1	2	3
Плановая рента, $
Рыночная рента, $
Прочие доходы, $
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %
Действительный валовый доход ( ДВД ), $
Операционные расходы, $
Постоянные расходы, $
Налог на собственность, $
Ставка налога на собственность, % от ОБС
Остаточная балансовая стоимость ( ОБС ) , $
Налог на землю, $
Ставка земельного налога, $/м2/год
Площадь земельного участка, м2
Страховка объекта, $
Другие налоги, связанные с недвижимостью, $
Переменные расходы, $
Расходы на управление недвижимостью, % от ДВД
Заработная плата персонала с налогами, $
Коммунальные услуги, $
Расходы на уборку, $
Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт, $

Продолжение таблицы 2.13

Расходы на содержание территории, $
Расходы по обеспечению безопасности, $
Прочие, $
Расходы на замещение, $
Коэффициент операционных расходов, %
Чистый операционный доход ( ЧОД ), $
Коэффициент чистого дохода, %
Платежи по обслуживанию долга, $
Сумма долга, $
Срок погашения, лет
Ставка процента, %
Остаток долга, который погашается аккордно
Количество платежей в году
Платежи в конце (начале) периода
Денежный поток до уплаты налогов, $
Коэффициент покрытия долга

Комментарии к таблице.

Оценка общего коэффициента капитализации

1. Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость либо путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации, либо путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка. Информация, необходимая для расчета.

Таблица 2.14

Анализ сравнимых продаж для расчета коэффициента капитализации

Объекты сравнения	Цена продажи,$	Чистый операц. доход	Коэффициент капитализац.	Весовой коэффиц.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Средневзвешенное значение

2. Метод "суммирования" (кумулятивный метод).

Таблица 2.15

Расчет коэффициента капитализации кумулятивным методом

Безрисковая процентная ставка, %
Компенсация за риск, %
Компенсация за низкую ликвидность, %
Расходы на инвестиционный менеджмент, %
Ставка возврата капитала, %
Расчет методом Инвуда ( Ринга, Хоскольда)
Период возврата капитала, лет
Часть капитала, подлежащая возврату, %
Коэффициент капитализации

3. Метод компонент собственного и заемного капитала.

Таблица 2.16

Расчет коэффициента капитализации

Норма капитализации на собственный капитал, %
Ипотечная постоянная, %
Доля заемного капитала, %
Коэффициент капитализации

4. Метод компонент стоимости земли и зданий.

Таблица 2.17

Расчет коэффициента капитализации

Доля стоимости земли, %
Норма капитализации для земли, %
Норма капитализации для зданий, %
Коэффициент капитализации

5. Метод Эллвуда.

Таблица 2.18

Расчет коэффициента капитализации

Ставка дохода на собственный капитал, %
Доля заемного капитала, %
Уменьшение стоимости за период владения, %
Повышение стоимости имущества за период владения, %
Период владения, лет
Условия кредита:
Срок погашения, лет
Ставка процента, %
Количество платежей в год
Платежи в конце (начале) периода
Ипотечная постоянная
Фактор фондопогашения
Доля кредита, погашенная за период владения
Ипотечный коэффициент
Коэффициент капитализации

Комментарии.

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Таблица 2.19

Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Чистый операционный доход, $
Коэффициент капитализации
Стоимость недвижимости, $

Анализ дисконтированного денежного потока.

Данный метод капитализации дохода основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от продажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости.

2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения.

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

4. Расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.

5. Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

6. Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

Информация, необходимая для расчета, и результаты рассмотренных вариантов представлены в таблице 2.20.

Таблица 2.20

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Тип использования объекта
Период владения, лет
Аренда
Номер таблицы с прогнозом денежн. потоков
Количество платежей за год
Платежи в конце (начале) периода
Текущая стоимость периодич. потоков, $
Возврат капитала (реверсия)
Доход от продажи, $
Расходы по продаже, % от дохода
Чистый доход от продажи, $
Норма дисконта для реверсии, %
Текущая стоимость реверсии, $
Cтоимость объекта недвижимости, $

Более подробная информация о денежных потоках в период владения представлена в таблицах № .

Комментарии. Обоснование величины расчетного периода, нормы дисконта, цены продажи, прогноза денежного потока на период владения.