Дополнительная литература

1. Антонов Н.Н. Наследственный платеж и платеж с дарений: налог или сбор. // Журнал российского права. 2004. № 10. С. 81-84.

2. Договорные отношения.: юридический справочник для предпринимателя / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М.:2006.

3. Мельников В.С. Некоторые теоретические и практические проблемы недействительности сделок. // Российское правосудие. 2007. № 11. С. 40-43.

4. Серов А.П. Односторонний отказ от исполнения обязательств: пределы использования. // Журнал российского права. 2007. № 2. С. 75-78.

5. Чалая и др. История становления и развития института дарения в праве. // Нотариус. 2004. № 1. С. 41-44.

Тема 9.Договор аренды (общие положения).

Предметы аренды: индивидуально-определенные и непот­ребляемые вещи. Правовое регулирование договора аренды. Условия договора аренды. Права и обязанности сторон. Прекращение договора аренды. Неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей сторон по договору аренды.

План

1. Общая характеристика договора аренды (предмет, стороны, сроки, форма).

2. Особенности передачи имущества по договору аренды.

3. Способы установления арендной платы.

4. Права и обязанности арендодателя.

5. Права и обязанности арендатора.

6. Досрочное расторжение договора аренды

7. Последствия улучшений арендованного имущества.

Методические рекомендации

В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).

Предмет договора является существенным условием договора аренды. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607).

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли - продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли - продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК)

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).