080502 Лекции Риэлторская деятельность 2011

ЛЕКЦИИ Тема 1. Историческо-законодательные этапы становления риэлторской

деятельности.

1.1Основные термины специальности.

Применяются следующие основные понятия:

Риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости,

аравно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости.

Риэлторская фирма (риэлтор) - юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие риэлторскую деятельность.

Профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, другие лица, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним и проведение единой государственной политики.

Рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества,

атакже гражданско - правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве.

Потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг [1].

Кто такой риэлтор®? Не проще ли называть их маклерами или агентами по недвижимости. Маклерами называли в советские времена людей, специализировавшими в области недвижимости, многие из были специалистами высочайшего класса, в одиночку проводившими сложнейшие сделки. Самые амбициозные из них создали первые агентства недвижимости, большинство из которых кануло в лета, другая часть - продолжала работать нелегально, без образования юридического лица. Однако эпоха этих "мастодонтов" прошла, время требовало иного качества услуг, иного уровня ответственности… Остатки этой армии, худшие их представители, именуемые за безответственность в профессиональной среде "черными маклерами", до сих пор продолжают свою работу…

Тогда почему не агент по недвижимости, зачем нам непонятное слово риэлтор? Объясняется это очень просто. Риэлтор® - это зарегистрированная торговая марка, это специалист, являющийся членом Российской Гильдии Риэлторов.

Фактически РИЭЛТОР® - это эталон качества работ, это ответственность перед клиентом и обществом. Хотя не значит, что среди других профессиональных сообществ нет настоящих профессионалов и знатоков своего дела [2].

утвержденными приказом Минфина СССР от 01.11.91 г. N 56 с учетом последующих изменений и дополнений (утратил силу);

11.Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13 июня 1995 года N 49.

12.Письмо Госналогслужбы РФ от 12 октября 1998 г. N СШ-6-02/717 "О проверке риэлтерских организаций" [3].

Также использовались другие нормативные документы Минфина России и Госналогслужбы России.

Кроме этого, существовало ПОСТАНОВЛЕНИЕ ГД ФС РФ от 14.05.1998 N 2441-II ГД "О ПРОЕКТЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О риэлторской деятельности в Российской Федерации". Источник публикации: «Собрание законодательства РФ» 25.05.1998, N 21, ст. 2192 и "Ведомости ФС РФ", 01.06.1998, N 16, ст. 801. Проект закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" был возвращен ГД ФС РФ к процедуре первого чтения (Постановление ГД ФС РФ от 25.01.2001 N 1083III ГД). Проект закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" был отклонен ГД ФС РФ (Постановление ГД ФС РФ от

25.01.2001 N 1084-III ГД).

Акцентируя внимание на защите прав потребителей, проект, тем не менее, принимал во внимание и запросы риэлторов, большая часть которых относилось к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь шла о необходимости снабжения риэлтеров точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. В проекте специально выделялись нормы об информационном обеспечении риэлторской деятельности, осуществляемом по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Считалось, что наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты будет способствовать не только развитию риэлторского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является той основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, за свой страх и риск [1].

Таким образом, федерального закона, регулирующего риэлторскую деятельность, не существует. Термины же предложенные в данном законе, а также многие права и обязанности риэлторов, используются в практической деятельности.

1.3Юридические основы риэлторской деятельности.

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности осуществляется на уровне правовых актов Правительства Российской Федерации и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Это объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг [3].

Законодательство Российской Федерации, регулирующее риэлторскую деятельность, состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, принимаемых в соответствии с ним законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также иных нормативных правовых актов, принимаемых органами исполнительной власти.

Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя Российской Федерации.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора [1].

Список использованных источников:

1. Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 N 2441-II ГД "О проекте Федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации".

2. Термин риэлтор [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://acropol.com.ru/press/issue/issue004.shtml

3. Письмо Госналогслужбы РФ от 12 октября 1998 г. N СШ-6-02/717 "О проверке риэлтерских организаций"/ Гарант

Тема 2. Российская гильдия риэлторов и другие некоммерческие организации.

2.1Российская гильдия риэлторов.

РГР образована в 1991 году и представляет собой профессиональное сообщество региональных Ассоциаций, риэлторских компаний и специалистов, взявших курс на формирование цивилизованного рынка недвижимости. Это одно крупнейших в мире объединений, члены которого обязаны соблюдать целый ряд требований. Это Кодекс профессиональной этики, это Профессиональные стандарты практики членов РГР, это требования к профессиональному уровню сотрудников и многое другое…Соответственно, кроме членов сообщества, никто без согласия РГР не имеет право использования слова риэлтор на территории России [4].

К некоммерческим организациям относятся российская гильдия риэлторов, российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие почти две тысячи агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридическую деятельность во всех регионах страны. Их функции: формирование профессионального рынка недвижимости и самокоординация работы его участников на основе современного права и деловой этики. Они организуют обучение и сертификацию риэлторов, разрабатывают аналитические обзоры состояния и тенденции развития разных секторов рынка недвижимости, формируют базы данных, взаимодействуют с государственными и муниципальными органами [1].

Они выполняют следующие функции:

-организуют обучение и сертификацию специалистов риэлторов фирм;

-гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

-дают рекомендации фирмам – членам гильдии по организации сделок

игарантии за счет создаваемого страхового фонда;

-разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

-формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риэлторов – членов ассоциации;

-участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

-взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

-оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности [2].

Каждая деятельность должна регулироваться для поддержания и сохранения должного уровня и правового статуса. Большое количество лиц,

участвующих в операциях с недвижимостью, ведет к их непосредственному взаимодействию и влиянию друг на друга, к дальнейшему повышению профессионализма и развитию рационального управления недвижимостью.

2.2Новосибирская ассоциация риэлторов (НАР).

Новосибирская Ассоциация Риэлтеров, именуемая в дальнейшем “Ассоциация”, является объединением юридических лиц. Ассоциация не имеет основной целью своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между учредителями и (или) членами Ассоциации. Все доходы, полученные в результате деятельности Ассоциации, направляются на решение ее уставных задач. Официальное наименование Ассоциации: - полное на русском языке – “Новосибирская Ассоциация Риэлтеров” - сокращенное на русском языке – “НАР”.

Ассоциация является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и неимущественные права, несет обязательства, может быть истцом и ответчиком в суде. Статус и права юридического лица Ассоциация приобретает с момента его государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Ассоциация имеет самостоятельный баланс, расчетные и иные (в том числе валютный) счета в банках и других кредитных организациях на территории Российской Федерации и за ее пределами. Ассоциация имеет круглую печать, штампы, бланки со своим наименованием, эмблему и другие средства визуальной идентификации. Ассоциация самостоятельно определяет свою внутреннюю структуру, цели и задачи, порядок работы и полномочия органов управления.

Все члены Ассоциации сохраняют свою самостоятельность и права. Органы управления Ассоциации не обладают распорядительной властью в отношении членов Ассоциации. Вмешательство в деятельность Ассоциации государственных, общественных или иных органов, кроме специально уполномоченных законодательством, не допускается. Ассоциация вправе создавать на территории Российской Федерации филиалы и открывать представительства в соответствии с законодательством Российской Федерации. Деятельность филиалов и представительств Ассоциации регламентируется Положениями о филиалах и представительствах, утверждаемыми Общим собранием Ассоциации или Правлением Ассоциации. Ассоциация в целях достижения целей, предусмотренных настоящим Уставом, может создавать другие некоммерческие организации и быть членом других некоммерческих организаций. Ассоциация отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, Ассоциация не отвечает по обязательствам своих учредителей (членов), а учредители (члены) Ассоциации не отвечают по обязательствам Ассоциации. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не несут ответственности по обязательствам Ассоциации, а Ассоциация не

несет ответственности по обязательствам Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований [3].

Учредителями Ассоциации являются:

-Общество с ограниченной ответственностью “Байт”,

-Общество с ограниченной ответственностью “Кредит риэлт”,

-Закрытое акционерное общество “Агентство “ИНВА-РОСС”,

-Закрытое акционерное общество “КОМПАНИЯ НОВОНИКОЛАЕВСКЪ”.

Основной целью создания и деятельности Ассоциации является содействие становлению и развитию цивилизованного рынка недвижимости

вгор. Новосибирске и Новосибирской области посредством общественного негосударственного регулирования взаимоотношений между хозяйствующими субъектами - профессиональными участниками рынка недвижимости и потребителями производимых ими товаров, работ, услуг.

Основными задачами Ассоциации являются:

1. Изучение текущего состояния, тенденций, проблем развития и прогнозирование рынка недвижимости гор. Новосибирска и Новосибирской области, подготовка и публикация информационных, аналитических и экспертных материалов о состоянии рынка недвижимости для своих членов и общественности.

2. Содействие развитию деловых связей членов Ассоциации с российскими и иностранными организациями, взаимодействие с “Российской гильдией риэлторов”, профессиональными организациями других городов и регионов;

3. Оказание содействия органам законодательной, исполнительной власти, местного самоуправления в разработке и принятии нормативной базы, регулирующей развитие предпринимательства и конкуренции на рынке недвижимости гор. Новосибирска и Новосибирской области.

4. Разработка и внедрение единой системы профессиональных стандартов риэлтерской деятельности, новых форм организации торговли недвижимостью, инвестиционных процессов и ипотечного кредитования.

5. Расширение возможностей членов Ассоциации в производственном, научном, техническом и социальном развитии, содействие обмену коммерческими предложениями между профессиональными участниками рынка недвижимости.

6. Организация обмена информацией, содействие установлению связей и развитию сотрудничества между различными участниками рынка недвижимости, включая инвестиционно–строительные и риэлтерские компании, банки и другие финансовые институты, профессиональные объединения, общественные организации и местные органы власти;

7. Защита общих имущественных и личных неимущественных прав и интересов членов Ассоциации, участие в защите прав собственников недвижимого имущества.

8. Организация обучения (подготовки, переподготовки, повышения квалификации) и сертификации (аттестации) специалистов в области

недвижимости. Организация и проведение обучающих семинаров и конференций, лекций, круглых столов и т.п.

1. 9. Консультативная и организационная помощь в создании новых специализированных коммерческих структур по торговле недвижимостью, инвестиционной деятельности и ипотечному кредитованию [3].

Ассоциация осуществляет следующие виды деятельности:

1.Развитие информационной, консультативной, образовательной и просветительской деятельности, способствующей становлению и совершенствованию цивилизованного рынка недвижимости и повышению профессионального уровня его участников, в том числе проведение конференций, семинаров, лекций, круглых столов и т.п.

2.Проведение конъюнктурных исследований, подготовка обзоров рынка недвижимости гор. Новосибирска и Новосибирской области, предоставление этой информации членам Ассоциации и другим заинтересованным лицам.

3.Осуществление в интересах Ассоциации рекламной и редакционноиздательской деятельности в соответствии с действующим законодательством, в том числе выпуск и реализация информационной, художественной, рекламно-коммерческой литературы, периодических и научно-методических изданий.

4.Участие в просвещении населения по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом, состояния нормативной базы, регламентирующей отношения в сфере недвижимости и сложившихся обычаев делового оборота на рынке недвижимости.

5.Создание единой информационной сети обмена коммерческой информацией в области реализации инвестиционных проектов, строительства, торговли недвижимостью, ипотечного кредитования и страхования недвижимости.

6.Организация финансирования научных исследований и разработок в области торговли недвижимостью, ипотеки и по другим вопросами, в решении которых заинтересованы члены Ассоциации.

7.Развитие новых форм организации инвестиционного процесса, ипотеки, приватизации недвижимости и механизмов их внедрения;

8.Проведение консультаций по вопросам торгово-инвестиционной политики, ипотеки, приватизации, налогообложения и страхования для членов Ассоциации и иных лиц.

9.Участие в экспертизе законопроектов, нормативных актов, разработка альтернативных законопроектов и дополнений к действующему законодательству, рекомендаций и предложений для соответствующих комитетов, комиссий и экспертных групп местных органов власти и органов местного самоуправления.

10.Оказание содействия органам, осуществляющим инвентаризацию и технический учет объектов недвижимости, а так же регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

11.Предоставление научно–методической и организационной помощи членам Ассоциации в освоении и проведении операций с ценными бумагами на рынке недвижимости;

12.Представительство и защита интересов членов Ассоциации в органах власти и управления, в судебных и других государственных и негосударственных организациях.

13.Рассмотрение и решение спорных вопросов в отношениях между членами Ассоциации, а также в отношениях между членами Ассоциации и их клиентами.

14.Осуществление иной деятельности, в том числе предпринимательской, не противоречащей действующему законодательству, которая будет признана Ассоциациям необходимой для реализации его уставных целей и задач. Доходы от предпринимательской деятельности Ассоциации не могут быть перераспределены между его членами, они могут использоваться только для достижения уставных целей и задач [3].

Членами Ассоциации являются учредители, а также иные вступившие в него в установленном порядке юридические лица, внесшие вступительный взнос и подчиняющиеся правилам, установленным настоящим Уставом. Кроме того, членами Ассоциации могут быть некоммерческие и общественные организации, созданные с целью развития цивилизованного рынка недвижимости и защиты интересов своих членов.

Член Ассоциации имеет следующие права:

1.Участвовать в управлении делами Ассоциации посредством голосования при принятии решений на Общих собраниях членов Ассоциации. Каждый член Ассоциации при голосовании имеет один голос.

2.Выдвигать кандидатуры, избирать и быть избранным в органы управления Ассоциации.

3.Вносить на рассмотрение органов управления Ассоциации любые вопросы и предложения, касающиеся деятельности Ассоциации.

4.Получать полную информацию о деятельности Ассоциации.

5.Безвозмездно пользоваться услугами Ассоциации.

6.Участвовать в разработке и осуществлении проектов и программ, финансируемых Ассоциацией, принимать участие в работе постоянно действующих Комитетов, Комиссий и Третейского суда Ассоциации.

7.Иметь доступ к информационным базам данных Ассоциации, пользоваться научно-методическими материалами, участвовать в образовательных программах, конференциях, семинарах, круглых столах и т.п.

8.Выйти по своему усмотрению из состава Ассоциации.

2.9. В своих рекламных материалах сообщать о том, что является членом Ассоциации [3].

Член Ассоциации обязан:

1.Своевременно оплачивать членские взносы.

2.Соблюдать Устав Ассоциации.

3.Выполнять решения Общего собрания Ассоциации и взятые на себя обязательства.

4.Исполнять решения Комитета по защите прав потребителей и участников рынка недвижимости.

5.Принимать участие в Общих собраниях Ассоциации, целевых проектах и программах Ассоциации, участвовать в деятельности, направленной на выполнение задач Ассоциации.

6.Оказывать Ассоциации содействие в реализации поставленных задач, направленных на достижение целей, определенных Уставом Ассоциации.

7.Пропагандировать цели, задачи, проекты и программы Ассоциации. Прием в члены Ассоциации:

1.Прием в члены Ассоциации осуществляется путем голосования

Общим собранием Ассоциации, на основании заявления кандидата и письменных рекомендаций двух членов Ассоциации.

2.К заявлению о приеме в члены Ассоциации прилагаются: копия Устава и свидетельства о регистрации (для юридических лиц), в необходимых случаях - копия лицензии. Копии должны быть надлежащим образом удостоверены.

3.Обязанности члена Ассоциации, возлагаются на вновь принятого члена с момента вынесения решения о его принятии.

4.Права, возникают у вновь принятого члена с момента оплаты им вступительного членского взноса [3].

2.3Кодекс риэлторов НАР.

Настоящий Кодекс отвечает добровольно принятым на себя обязательствам всех членов Новосибирской ассоциации риэлтеров поддерживать высокие этические нормы в рамках законодательства Российской Федерации и международных правил. Кодекс является, прежде всего, инструментом самодисциплины, но вместе с тем предназначен и для использования в практике работы Комитета по защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации:

1.Риэлтер в силу своих профессиональных возможностей обязан защищать клиентов от мошенничества, искаженной информации и неэтичных действий в операциях с недвижимостью. Он должен стараться исключить любую практику, которая может принести вред клиентам и дискредитировать его профессию.

2.Для предотвращения разногласий, непонимания и для обеспечения лучшего обслуживания владельца собственности, риэлтер может настаивать на эксклюзивном праве работы с имуществом.

3.При работе с недвижимостью, реализация которой производится риэлтером на основе эксклюзивного права, риэлтер может пользоваться услугами других риэлтеров на условиях, принятых по взаимному соглашению, если это выгодно клиенту.