080502 Лекции Риэлторская деятельность 2011

2)Возникновение спора о стоимости имущества предполагает привлечение независимого оценщика. Это происходит в следующих случаях

- национализация имущества; - ипотечное кредитование;

- изъятие имущества у собственника для государственных и муниципальных нужд;

- при спорах по исчислению налогооблагаемой базы; - в случаях обязательного страхования объекта и определения

величины ущерба, наступившего в результате страхового случая.

3)Другие случаи обязательной оценки определены существующим законодательством Российской Федерации:

- при внесении неденежных вкладов в уставный капитал акционерного общества (ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 № 208-ФЗ);

- при выкупе акций акционерным обществом по требованию акционеров (ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 № 208-ФЗ);

- при увеличении неденежным вкладом доли участника общества с ограниченной ответственностью более двухсот МРОТ (ст. 15 п.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.12.98 № 14 - ФЗ);

- при внесении паевого взноса в производственных кооперативах, более двухсот пятидесяти МРОТ (ст. 10 ФЗ «О производственных кооперативах» от 08.05.98 № 41 - ФЗ);

- при продаже предприятия либо части имущества должника в период внешнего управления, при продаже имущества в ходе конкурсного производства (ст. 110, 111, 130, 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127 - ФЗ) [6].

Агентства оценщиков предлагают примерно следующие услуги: - оценка имущества; - оценка недвижимости;

- оценка оборудования; - оценка транспортных средств; - оценка ущерба;

- переоценка основных средств; - оценка бизнеса; - оценка ценных бумаг;

- оценка интеллектуальной собственности; - оценка эффективности инвестиционных проектов [8].

Стоимость оценочных услуг варьируется в зависимости от сложности производимых работ по оценке.

Данный перечень услуг может либо расширяться, либо уменьшаться в зависимости от структуры компании и еѐ целей на рынке недвижимости.

Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в области недвижимости [1].

Оценочные агентства и брокерские фирмы также взаимодействуют на рынке недвижимости, как непосредственные субъекты. Брокерская фирма задает основной параметр для оценщиков недвижимости и влияет на развитие того или иного сектора рынка.

Список использованных источников:

1Крутик, А.Б. Экономика недвижимости/ Крутик, А.Б. Горенбургов, М.А. Горенбургов Ю.М./ - СПб.: Лань, 2000.- 480 с.

2Услуги агентства недвижимости [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.mart-stroy.ru /page 204.html.

3Юридическая фирма [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.monarch.od.ua / serv _full.php.

4О доверительном управлении [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.monarch.od.ua/serv_dove.php.

5Москвин, В.Н. Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью [Текст]/ Москвин, В.Н. Кузьминых, В.Н.; под ред. В.Н. Москвина. - Новосибирск: СГГА, 2000.- 356 с.

6Об оценщиках [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.sibocenka.com/target.html.

7Оценочная компания Мегаполис [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.megapolis-c.ru/zem.html/.

8Об оценочной деятельности [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.advocat.nsk.ru/uslugi /otsenochnaya_deyatelnost/.

Тема 5. Брокерские фирмы и их совместная деятельность с агентствами недвижимости

5.1Брокерские фирмы

Риэлторская деятельность осуществляется как юридическими лицами (фирмами, компаниями, агентствами), так и индивидуальными предпринимателями (агентами, маклерами, брокерами, риэлтерами) на основе договора, представляющего в гражданско-правовой сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. В перечень риэлторских операций обычно включаются: продажа (сдача в аренду) жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, сделки купли-продажи, дарения, обмена, по расселению коммунальных квартир, отселению жителей реконструируемых домов, сдача в аренду земельных участков и т. п.

Основная масса посреднических операций сегодня проходит через специализированные фирмы – риэлторские и брокерские.

Работа риэлторских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они не продают и не покупают недвижимость – это цель продавца и покупателя. Задача фирм – получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости [1].

Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Постоянное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам.

Банки не так давно осознали роль агентств в ипотечной схеме - еще пару лет назад они не слишком охотно шли на контакт с риэлтерами. Однако сегодня большая их часть заинтересована в тесной связи со специалистами по недвижимости. Подобные шаги позволяют банкам значительно упрощать работу с клиентами, ведь агентства направляют к ним только потенциальных заемщиков, отсеивая бесперспективных. В свою очередь, жизнь клиентов также становиться проще – им не нужно тратить время на обращение в неподходящие им кредитные организации.

Суть проблемы в том, что банку, выдающему кредит, по большому счету неинтересно, как его деньги будут потрачены. Главное для него – гарантированное возвращение кредита и процентов. Риэлтер же кровно заинтересован в конечном результате жилищного кредитования – приобретении клиентом квартиры. Для него банк – еще один инструмент для совершения сделки с недвижимостью. Поэтому работу агентов на данном рынке можно считать эффективной и максимально отвечающей интересам клиентов. Для того чтобы не упустить рынок, агентства недвижимости принялись выстраивать схемы работы этих отделов, набирать и обучать персонал.

Сегодня ипотечные отделы агентств недвижимости организационно функционируют абсолютно по-разному. Одни агентства разделяют услугу по

подбору банковского кредита и сделки купли-продажи недвижимости, другие – объединяют их в одно целое. Однако цель всех агентов однаоказать клиентам качественную помощь при подборе кредитной программы.

Далеко не все граждане в курсе, насколько стремительно изменяются условия кредитования, а также критерии и подходы банков, как к заемщику, так и к приобретаемому жилью. Недаром по статистике менее одного процента горожан, позвонивших в кредитную организацию по рекламе в СМИ, получают необходимый заем. И не потому, что требования банка непомерно высоки, а потому, что гражданин редко способен адекватно оценить себя как потенциального заемщика. Зато эту роль с успехом могут играть работники специализированных служб или кредитных отделов при агентствах недвижимости, так называемые ипотечные брокеры. Они и являются своеобразным связующим звеном между консервативными и «необщительными» банками и жаждущим кредитов населением [2].

5.2Ипотечный брокер на рынке недвижимости

Ипотечный брокер может быть как физическим, так и юридическим лицом. Фирма – ипотечный брокер – это, как правило, агентство недвижимости или отдельно действующая организация, заключившая договор с определенным банком или иной финансовой структурой. Специалисты фирмы, прошедшие обучение в конкретном банке, работают с ним на особых условиях. Андеррайтинг для клиентов ипотечных брокеров гораздо мягче, заявки в кредитном комитете рассматриваются быстрее. Зачастую заемщику нужно появиться в банке только один раз – для подписания кредитного договора.

Задача ипотечного брокера не только подобрать кредитный продукт для каждого конкретного клиента, подходящий по процентам, залогу и иным параметрам. Но, что самое важное, - найти банк, в котором заемщик имеет реальный шанс получить деньги.

Исторически сложилось так, что агентства недвижимости оказывают клиентам два вида услуг по работе с кредитными продуктами.

Кпервому относится работа с клиентами, уже получившими разрешение на банковский кредит. Данная услуга появилась на рынке достаточно давно. Здесь работа агента заключается в правильном подборе необходимой недвижимости и проведении сделки купли-продажи.

Второй вид услуг включает консультации и помощь в подборе банковского кредита. Эта услуга считается специфической, и оказывают ее те самые ипотечные брокеры [2].

Многие специалисты самым оптимальным путем считают разделение услуг брокера и агента. Их логика проста – каждый должен заниматься своим делом, только в том случае работа будет выполнена максимально эффективно.

Куслуге по подбору кредита прибегают заемщики, которым по большей части безразлично, откуда возьмутся деньги на приобретение

жилья. Однако важно, на каких условиях они будут им предоставлены. Ипотечные брокеры консультируют клиента по всем банковским предложениям, существующим на рынке. А главное, подбирают банк и кредитный продукт под конкретного клиента: его финансовое положение, возможности, требования и т.д. Чаще всего бывает так, что кредитные организации гораздо мягче относятся к заемщикам, чем гласит реклама.

Кстати, необходимо учитывать и специфику требований к заемщику. И знать это может специалист, который работает со значительным количеством банков одновременно.

Здесь важна подача клиента и необходимой информации о нем в самом выгодном положении. От этого зависит решение кредитной комиссии. И если оно будет отрицательным, заемщик потеряет деньги, которые заплатил за рассмотрение заявки ($100-150). Такая ситуация вряд ли возможна, если получением кредита будет заниматься ипотечный брокер. Конечно, и здесь не исключены отказы. В таком случае ипотечный агент предложит другой банк с аналогичными условиями.

Резюмируя все вышесказанное, можно выделить несколько преимуществ обращения потенциального заемщика в специализированные отделы агентств недвижимости.

Во-первых, клиент имеет возможность сберечь массу времени, которое он в ином случае будет вынужден потратить на тщательное изучение кредитного рынка. Даже приблизительные подсчеты показывают, что речь идет о нескольких неделях, учитывая все увеличивающееся количество банков.

Во-вторых, заемщик чаще всего экономит большое количество личных средств за счет уменьшенных агентских комиссионных и дополнительных банковских платежей. Налаженные деловые отношения банка и риэлтера позволяют клиенту экономить на таких выплатах до нескольких тысяч долларов.

И, в-третьих, обращаясь в агентство за полным пакетом данной услуги, включающей подбор жилья, заемщик получает гарантии чистоты сделки и приобретаемой недвижимости. И это значительный плюс, учитывая повышенные риски ипотечной сделки как таковой [2].

Список использованных источников:

1Смагин, В.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие/ В.Н. Смагин, В.А. Киселева.- М.: Эксмо, 2007.- 240 с.

2Недвижимость [Текст]: журн.- 2007.-№14.

-отдел транзитной рекламы;

-отдел выставочных технологий;

-группа маркетинговых организаций;

-отдел полиграфии;

-дизайн-группа.

Любое рекламное агентство, зарекомендовавшее себя, как профессионал обладает собственная сетью рекламоносителей 6х3м и других сетевых форматов, размещение брандмауэрных панно, производство и размещение наружной рекламы, изготовление нестандартных конструкций (вывески, указатели) оформление разрешительной документации на размещение наружной рекламы. Также присутствует собственная производственная база, широкая линейка оборудования, обеспечивающая максимальный выбор видов печати и используемых материалов. Производство и размещение рекламы в метро, на троллейбусах, автобусах, маршрутных и легковых такси. Рекламное оформление корпоративного транспорта. Подготовка компаний к выставкам и ярмаркам (сценарий проведения, разработка, изготовление и монтаж выставочных стендов). Маркетинговые исследования, исследования рынков, исследование потребительского предпочтения, анализ конкурентной среды, тестирование товара и его отдельных характеристик. Проведение рекламных кампаний, медиапланирование, ATL Promotion, анализ эффективности рекламной кампании. Печать полиграфических заказов (оперативная полиграфия, офсетная печать, шелкография, флексопечать), поставка сувениров по западным и российским каталогам с нанесением фирменной символики (ручки, сувениры, флаги, униформа и т.д.). Проектирование и дизайн, разработка креативных стратегий, дизайн сетевой наружной рекламы, дизайн малых архитектурных форм, экспо-дизайн, дизайн полиграфической продукции, web-дизайн. Приведенные выше услуги представляют наиболее полный перечень услуг рекламных агентств [2].

Список использованных источников:

1Сущность рекламы [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.erudition.ru/referat/printref/id.32829_1.html.

2Услуги агентства рекламы [Электронный ресурс].-Режим доступа: http://www.rakit.ru/new/service.php.

Тема 7. Услуги риэлтора, как необходимая помощь при оформлении недвижимости.

Когда собственник недвижимости сам начинает заниматься вопросами по регистрации прав, он сталкивается с большим количеством трудностей, связанных зачастую с некомпетентностью во многих правовых основах и тонкостях рынка недвижимости. Вот именно для этого и существуют профессионалы рынка, чтобы помочь в любой юридической ситуации.

Работа риэлтора проходит в несколько этапов.

1)На первом этапе осуществляет проверку квартиры на юридическую чистоту. Это комплекс услуг по получению сведений на объект недвижимости и сопоставлению их с данными, представляемыми продавцом объекта (посредником) с целью определения риска возможного отчуждения объекта в судебном порядке в будущем. На этой стадии риэлтор проверяет объекты по следующим параметрам:

- история квартиры, чистота сделки и законности приватизации, иных сделок, совершенных с квартирой;

- сверка адреса квартиры с данными фактически расположенной квартиры. Корреспондирует ли номер квартиры и дома с соседними квартирами и домами;

- зарегистрированные права собственности на данную недвижимость; - проверка объекта по базе данных криминальных и спорных квартир; - выявление зарегистрированных обременений на квартиру;

- проверка адреса квартиры на предмет использования коммерческими фирмами в качестве юридического адреса [1].

2)На втором этапе риэлтер должен проверить всех лиц, имеющих отношение к квартире. Для этого он осуществляет:

- проверку лиц, имеющих отношение к квартире. Для этого риэлтор осуществляет:

- проверку лиц, участвующих в сделке. Проверка личных документов (проверка действительности паспортов). Идентификация лиц;

- проверку поверенного, действующего по доверенности, с представлением личного документа и доверенности. Определение причин передачи полномочий собственника поверенному лица. Встреча и идентификация собственника. Проверка выдачи доверенности нотариусом, полномочий нотариуса. Проверка факта отмены доверенности;

- проверку поверенного, действующего по распоряжению об установлении опеки или попечительства, с представлением личного документа, удостоверение опекуна или попечителя, распоряжения;

- проверку лиц, участвующих в сделке на предмет дееспособности, учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (далее ПНД, НД) (справки из ПНД и НД);

- данные о зарегистрированных лицах (имеющих право пользования) в настоящее время в квартире;

-данные о прописанных и зарегистрированных в квартире лицах в прошлом;

-причины и основания убытия выписанных (зарегистрированных по новому месту жительства) лиц;

-проверку лиц, участвовавших и участвующих в сделке, на предмет отношения к группе риска (одинокие лица пенсионного возраста; инвалиды; лица, состоящие на учете в ПНД, НД) и несовершеннолетним;

-проверку фактов выделения долей несовершеннолетним, участвовавшим в сделках в прошлом;

-выявление лиц, имеющих какие-либо права на недвижимость (наследование, общее имущество супругов, пожизненное содержание (рента)

ипр.);

-получение разрешение органов опеки и попечительства (если в числе собственников или в числе зарегистрированных имеется несовершеннолетний). Если ребенок не зарегистрирован в продаваемой недвижимости, но вписан в паспорт продавца – копию лицевого счета по адресу его регистрации [1].

3) На третьем этапе риэлтор изучает все оригиналы документов на квартиру. Подготовка и юридическая экспертиза документации. Здесь риэлтор должен изучить все оригиналы документов на жилую недвижимость. Для осуществления сделки по купли-продажи необходимы следующие документы:

-правоустанавливающие документы на жилую площадь: свидетельство на право собственности, первичные и вторичные правоустанавливающие документы;

-выписка из Единого Государственного Реестра Прав;

-копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался

– для квартир в домах-новостройках);

-выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

-справка Бюро технической инвентаризации (форма 11), в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.;

-доверенность (в случае участия в сделке посредника или иного доверенного лица);

-справка из налоговых органов (если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследовании или договор дарения);

-справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

[1].

В случае представления дубликатов документов риэлтер должен проверить причины отсутствия оригиналов. Обязательно проверяются личные документы лиц, участвующих в сделке.

А дальше риэлтор оценивает и ситуацию в целом, и людей, которые будут участвовать в сделке. Он анализирует всю информацию о возникновении и последующих переходах права собственности на квартиру;

проверяет и оценивает документы на квартиру и людей, причастных к ней; оценивает реальные обстоятельства, влияющие или связанные с правами обязанностями лиц, имеющих отношение квартире.

На заключительном этапе проводится проверка чистоты сделки. Это комплекс услуг по выявлению обстоятельств, препятствующих проведению сделки либо повышающих уровень риска до критической величины. Оцениваются данные об имеющихся риск-факторах и признаках криминальности сделки. Для этого риэлтор должен:

-проверить участвующих в продаже недвижимости контрагентов (в том числе действующих по доверенности), на предмет выявления лиц, находящихся в розыске, в том числе Федеральном;

-проверить подлинность предоставленных ими регистрационных

данных;

-проверить данные паспортов лиц, участвующих в сделке с целью выявления возможного использования утраченных паспортов, а также несоответствующих месту выдачи (характерных для похищенных бланков и поддельных документов);

-проверить правоустанавливающие документы собственников на предмет возможного использования бланков и печатей, числящихся утраченными и похищенными;

-выявить зарегистрированные обременения на данную недвижимость

[1].

Стоимость риэлторских услуг составляет 4-7%, от стоимости покупаемой квартиры.

Вышесказанное служит практическим определением деятельности риэлтера. Уровень компетентности данного человека или группы лиц, занимающихся этой деятельностью должен быть очень высоким, чтобы прийти к благополучному результату. Высокий профессионализм и умение быстро реагировать в сложной ситуации ведут к дальнейшему уровню

развития, к более сложной и интересной работе, связанной с организаторской и управленческой деятельностью, относящейся к деятельности девелопмента.

Список использованных источников:

1 Недвижимость [Текст]: журн.-2006.-№35(48).