080502 Лекции Риэлторская деятельность 2011

Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта РосТехИнвентаризации, в договоре или другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем производную ранее регистрацию и в других документах, в которых указан адрес этого объекта. Если имеются расхождения даже в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и так далее), то следует представить справку из РосТехИнвентаризации о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения кроется в ошибке, допущенной при подготовке документа, то его следует исправить и переоформить установленным образом.

Несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из РосТехИнвентаризации о причине такого различия. Если эта причина различий кроется в ошибке, допущенной при подготовке документа, то его следует исправить и переоформить установленным образом [2].

Красные линии на плане объекта, выданном РосТехИнвентаризацией. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа.

Неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.

Полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации – копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации.

Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.

Документами, предоставляющими основную информацию для проверок и составления заключений являются Выписка из Единого государственного реестра прав, Выписка из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, Выписка из государственного земельного кадастра, Сведения об учете объекта недвижимости и различные справки (такие как адресные справки, выписки из домовой книги и другие)

[3].

После проведения проверки организация выдает сертификат, в котором отражены результаты полной проверки квартиры на юридическую «чистоту». Необходимо учесть, что форма сертификата еще не утверждена и

даже не разработана законодательной властью Российской Федерации, так что здесь еще существует масса вопросов. Но агентства недвижимости начали сами заниматься разработкой формы сертификатов. В принципе, суть сертификата в том, что после его выдачи агентство гарантирует проверенную юридическую «чистоту» объекта недвижимости, проводимую им, и несет ответственность (является поручителем) за выполнение продавцом всех обязательств перед покупателем а также за юридическую «чистоту» проводимой сделки.

Необходимо заметить, что рынок недвижимости в России еще на стадии развития и риелторские компании, которые изучают, анализируют и работают непосредственно на этом рынке только начали предоставлять услуги такого рода. Следовательно, описанная выше последовательность исследования «истории» объекта недвижимости не может быть применима ко всем случаям, так как каждый из них специфичен и требует индивидуального подхода. Проведение всех услуг подразумевает обязательное участие собственника объекта недвижимого имущества, из-за того, что большую часть информации может получить только лишь собственник или уполномоченный представитель, действующий по нотариально удостоверенной доверенности [3].

9.2Экономический расчет услуг при исследовании «истории» объекта сделки

После того как мы рассмотрели приблизительные этапы полной проверки «истории» объекта недвижимости, необходимо рассчитать примерную стоимость оказания этих услуг. Тарифы на эти услуги сначала могут показаться высокими и отпугнуть потенциальных покупателей объектов недвижимости от проведения проверки «чистоты» объекта сделки. Но если покупатель решить сэкономить, а в дальнейшем у него появятся какого-либо рода проблемы, то на их решение он потратит не только свое личное время и нервы, но сумму денег, значительно превышающую данные тарифы. Также, нужно учесть, эти тарифы на услуги приводятся с расчетом того, что на получение большинства информации необходимы дополнительные затраты и определенное количество времени, а помимо этого специалист, занимающийся оказанием такого рода услуг, тратит достаточно времени для проверки достоверности данной информации и последующего ее анализа.

Услуги можно объединить в соответствующие им вопросы для наиболее легкого их рассмотрения на примере одного из агентств недвижимости г.Москвы [4].

Проверка «истории» квартиры включает в себя предоставление услуг по получению следующей информации:

-данные о зарегистрированных лицах (имеющих право пользования) в настоящее время;

-данные о прописанных и зарегистрированных лицах в прошлом;

-причины и основания убытия выписанных (зарегистрированных по новому месту жительства) лиц;

-зарегистрированные права собственности на данную недвижимость;

-проверка объекта по базе данных криминальных и спорных квартир;

-выявление зарегистрированных обременений на данную недвижимость;

-использование данного адреса коммерческими фирмами в качестве юридического адреса.

Срок оказания услуг может составлять -- 3, 5, 7 и 10 суток. Стоимость услуг соответственно -- 70, 55, 40 и 30 У.е. Стоимость услуг со скидками – 59, 45, 30 и 25 У.е.

Проверка «чистоты» сделки представляет собой следующие услуги:

-проверка участвующих в продаже недвижимости контрагентов (в том числе действующих по доверенности), на предмет выявления лиц, находящихся в розыске, в том числе Федеральном;

-проверка подлинности предоставленных ими регистрационных

данных;

-проверка данных паспортов лиц, участвующих в сделке с целью выявления возможного использования утраченных паспортов, а также не соответствующих месту выдачи (характерных для похищенных бланков и поддельных документов);

-проверка правоустанавливающих документов собственников на предмет возможного использования бланков и печатей, числящихся утраченными и похищенными;

-подтверждение наличия прав собственности на данный объект недвижимости [4].

Срок оказания услуг может составлять – 3, 5, 7 и 10 суток. Стоимость услуг соответственно – 70, 55, 40 и 30 У.е. Стоимость услуг со скидками – 59, 45, 30 и 25 У.е.

Оценка юридической безупречности как услуга предполагает проверку

спомощью независимого эксперта всех документов, которые клиенту предложат подписать в ходе сделки, чтобы в дальнейшем ему не попасть в ловушку, расставленному самому себе.

Стоимость этой услуги составляет от 75 до 150 У.е. Сроком называют время в течение которого проводится сделка.

Сопровождение заключается в том, что клиенту может понадобится поддержка на самых различных этапах сделки от ведения первичных переговоров до проведения безопасных расчетов. В распоряжении клиента будут специалисты по безопасности и сопровождению, юристы и эксперты

[4].

Стоимость услуг от 75 до 200 У.е. Услуги оказываются в течение проведения сделки.

Антирисковые мероприятия, как услуга, предоставляется тогда, когда клиент столкнулся с тем, что успешность проведения сделки находится под определенным сомнением – здесь необходимы специалисты, которые

проведут оценку риск-факторов и разработают антирисковые мероприятия, которые снизят данный риск до минимума.

Стоимость услуг от 50 до 120 У.е.

Экспертиза оспоримости сделки включает в себя получение необходимой информации (проверка «истории» объекта и «чистоты» сделки) и ее оценка для определения степени оспоримости сделки в будущем. Такой услугой активно пользуются страховые компании, прежде чем застраховать сделку.

Стоимость услуги от 75 до 100 У.е. по жилой недвижимости; и от 200 до 350 У.е. по коммерческой недвижимости.

Поручительство является одной из уникальных услуг, так как она связана с тем что, после того как будет проведена полная экспертиза, можно поручиться за продавца недвижимости, неся ответственность за выполнение им обязательств перед покупателем и соблюдение прав покупателя в будущем. Здесь стоимость услуг определяется по договоренности с клиентом

[4].

Так же возможно определение цены на оказание услуг, в общем, по юридическому сопровождению сделки с объектом недвижимости в которую будут входить:

-проверка «чистоты» сделки;

-контроль за оформлением документов;

-составление документов;

-направление необходимых запросов и получение ответов;

-получение необходимых разрешений;

-участие в переговорах в интересах клиента.

Стоимость этих услуг будет зависеть от цены сделки. Например, при цене до 100 000 У.е. будут равны 3% от стоимости недвижимости; от 100 000 до 500 000 У.е. равны 2,5% от стоимости недвижимости; от 500 000 до 1 000 000 У.е. услуги будут стоить 2% от стоимости недвижимости; а при сделке от 1 000 000 У.е. стоимость равна 1,5% от стоимости недвижимости. Также размер стоимости услуг соотносится со стоимостью имущества и определяется соглашением сторон.

Если клиент не воспользовался услугами по проведению исследования «истории» объекта сделки у него могут возникнуть спорные ситуации, которые наверняка будут решаться в судебном порядке. В этом случае можно воспользоваться услугами юридического агентства. Можно привести примерные тарифы юридических агентств г. Москвы на оказание подобных услуг.

Экспертиза перспективности дела включает в себя анализ правоотношения и документов, заключение относительно методов, перспективности и стоимости защиты интересов во внесудебном, досудебном и судебном порядке. Стоимость составляет около 100 У.е. в час (услуги предоставляются минимум 2 часа) [5].

Разработка сценарного плана защиты, наступления состоит из составления позиции по делу, подготовки нескольких сценариев решения

проблемы, разработки плана действий в зависимости от событий, решений суда, действий оппонента и намерений клиента. Стоимость этого вида услуг равна 100 У.е. в час (минимум 4 часа).

Подготовка и подача процессуальных документов – это подготовка и подача процессуальных документов (искового заявления, апелляционных и кассационных жалоб, заявлений, протестов, ходатайств), подбор документов из представленной клиентом, доказательной базы. Стоимость составляет 100 У.е. в час (минимум 4 часа) [5].

Подготовка состязательных документов представляет собой услугу по подготовке состязательных документов для направления в суд; работе с доказательной базой с целью улучшения позиции клиента, включая документы, факты, свидетельства; проведению мероприятий по получению и восстановлению доказательств путем запросов, освидетельствований, экспертиз. Стоимость равна 100 У.е. за час.

Представительство в урегулировании спора состоит из таких услуг как представительство в досудебном и во внесудебном урегулировании спора; участие в переговорах с оппонентом с целью выяснения позиций; оценки ситуации; достижения компромисса, мирового соглашения. Стоимость составляет 100 У.е. за час (минимум 2 часа) [5].

Представительство в суде включают в себя следующие услуги: представительство в суде; участие в судебных заседаниях с полномочиями необходимыми для защиты интересов и правовой позиции клиента. Стоимость услуг – 100 У.е. за час.

Защита интересов в суде, Арбитражном суде, Третейском суде представляет собой комплекс услуг по защите интересов клиента в спорном процессе (на любой стадии процесса), включая досудебную и внесудебную; экспертизе перспективности дела; составлению позиции по делу; разработке сценарного плана защиты, наступления; подготовке и подаче процессуальных и состязательных документов; представительству в урегулировании спора. Стоимость услуг при цене иска до 30 000 У.е. равна 2 000 У.е., а при цене иска от 30 000 У.е. – от 3 000 У.е. (обязательным условием является предварительная оплата), также на цену влияет сложность дела [5].

Достижение успеха при защите интересов в споре – успешная защита клиента в досудебном, во внесудебном или судебном разрешении спора, а также в исполнительном производстве оплачивается премией, исчисляемой в процентном отношении от стоимости защищенного интереса. Размер экономической выгоды юридического агентства при цене иска до 30 000 У.е. составляет от 10% от экономической выгоды в соответствии с Договором, а при цене иска от 30 000 У.е. проценты от экономической выгоды (размер премии соотносится с ценой иска и определяется соглашением сторон).

Для нетипичных случаев могут применяться сметы и/или ориентировочные цены с последующим уточнением по фактическим затратам исполнителя. Конечно же, предоставляются скидки на комплексный заказ, объем заказа и по специальному соглашению. Необходимо учесть, что

1Проверка юридической «чистоты» квартиры [электронный ресурс]/.-

Режим доступа: http://www.EIP.ru/

2Тюрин, А. АКДИ [текст]/А. Тюрин//Экономика и жизнь.-2006.-1янв.

3Мирошникова, О.А. Проблемы применения информационных ресурсов системы учета и регистрации прав на недвижимое имущество [текст]/ О.А. Мирошникова// ГЕО-Сибирь-2006.Т.2. Экономика природопользования и недвижимости. Землеустройство, лесоустройство и кадастры. Ч.1: сб. материалов междунар. научн. конгресса «ГЕО-Сибирь- 2006», 24 – 28 апреля 2006 г., Новосибирск. – Новосибирск: СГГА, 2006. – 252 с.

4тарифы на услуги [электронный ресурс]/.-Режим доступа: http://www.miel.ru/

5тарифы на услуги [электронный ресурс]/.-Режим доступа: http://www.russpravda.ru/

Тема 10. Современные отечественные правовые электронные системы

10.1Обзор правовых электронных систем

Система "Гарант" - http:\\www.garant.ru/

Один из лидеров в сфере информационного обеспечения деятельности юристов, бухгалтеров, аудиторов. Сайт содержит официальные тексты документов, отдельный раздел посвящен мониторингу нового законодательства. Здесь предоставляется возможность подписаться на ежедневный мониторинг федерального и московского законодательства. Интересный и нужный проект: "Энциклопедия правовых ситуаций". Вообще "Гарант" - первая система, которую Минфин рекомендовал использовать в работе. Присоединяемся к рекомендациям Минфина и пользуемся этой системой сами. А для не юристов на сайте есть раздел анекдотов на правовые темы (анекдоты, правда, не самые удачные) и смешных (как опять же кажется авторам сайта) случаев из юридической практики. Можно получать рассылку новостей в законодательстве. Халявы на документы нет [1].

Консультант-Плюс - http:\\www.consultant.ru/

Зайдите на этот сайт, если вам необходима информация об изменениях в законодательстве. Зайдите также на этот сайт, если Вы решили купить какой-либо из информационных продуктов под указанной маркой. Но имейте в виду, что "Консультант-Плюс" не консультирует, а информирует. И делает это очень качественно. Здесь можно ознакомиться с каталогом программных продуктов, и получить информацию о региональных информационных центрах. Можно поучаствовать в обсуждении проекта Трудового кодекса и высказать все, что Вы думаете о Налоговом кодексе. Анонсирован новый проект: практика Федеральных арбитражных судов округов. Доступ к полным онлайн-версиям систем открыт по выходным дням с 00-00 субботы до 24-00 воскресенья, а к универсальной правовой системе "Консультант-Плюс: ВерсияПроф" и системе "КонсультантПлюс: Законопроекты" также по будням с 20-00 до 24-00 (время московское) [1].

Профессиональные юридические системы "Кодекс":

Информационная система "Кодекс" - http://eldorado.forte94.ru

Официальные тексты документов: качественный классификатор облегчает поиск. Еженедельные обзоры законодательства, подборки за последние два месяца описанием краткого содержания нормативного акта.

Мониторинг законодательства. Образцы документов с комментариями, что нужно сделать, чтобы образец стал документом и юридическая проблема была решена. Юридический словарь на 4040 терминов с комментариями и ссылками на законодательные акты. Есть бухгалтерский словарь и справочник. Арбитражная, судебная практики. Качественные консультационные разделы: ответы на часто встречающиеся вопросы юриста и аудитора. Экономит время удобная система сохранения файлов. Есть и платные услуги. Прейскурант: http://eldorado.forte94.ru/pricehttp:\\www.htm. Возможно, сэкономите и деньги [1].

Кодекс - http://www.kodeks.ru

Основная часть документов предоставляется на платной основе, однако новые документы, обзоры законодательства и некоторые другие материалы можно получить бесплатно. К основной базе данных имеется демо-доступ [1].

Гарант-Парк -

http://home.park.ru/consult/default.asp

Ответы на вопросы. Можно платно, можно бесплатно. Если бесплатно, то ответ в течение двух недель и только на темы, анонсированные авторами сайта. Это авторское право, лицензирование, бракоразводные процессы, законодательство о связи, трудовое право, налогообложение физических лиц, - всего 15 тем. Ответы формальны и, как правило, представляют собой пересказ статьи закона, какой-то степени соответствующей заданному вопросу. Остается только надеяться, что платные консультации более качественные [1].

Сервер "Российской газеты" - http:\\www.rg.ru/

Официальные тексты: законы, указы, постановления, распоряжения. Справочная информация: состав правительства, структура официальных органов, структура аппарата правительства, Московские налоговые инспекции, короче, от списка стран, в которые граждане РФ могут въезжать без виз до списка лекарств, отпускаемых без рецепта. Сайт обновляется с безупречной периодичностью, а многие новые законодательные акты появляются здесь в свободном доступе гораздо раньше, чем в большинстве правовых баз данных. В наличии образцы часто встречающихся заявлений, методики их составления [1].

Человек и закон - http://zakon.kuban.ru/sayt/index.htm

Тезка популярной передачи отличается строгостью и лаконичностью, Но навязчивая реклама выпрыгивает как чертик из табакерки. Если Вы не любите работать с

поисковыми интерфейсами баз данных, то можете здесь найти полный перечень основных документов в алфавитном порядке - кодексы, указы, приказы, постановления и т.д. Самые свежие в начале, на главной странице, что очень удобно. Есть на сайте актуальные подборки: о выборах президента, о сертификации, лицензировании. Если необходимо правильно написать стандартное заявление или посмотреть, как выглядит стандартный договор, имеет смысл зайти. Для любителей антиквариата имеются тексты законов, действовавших до 1992 года. Очень качественный сайт во всем, что касается справочной информации. Правовые документы Краснодарского края. Пользование основной частью базы данных возможно после бесплатной регистрации. Но, похоже, что у коллег некоторые технические проблемы со скоростью отклика [1].

Информационный сервер по таможенному законодательству:

Таможня. Консультант - http:\\www.fem.ru/~customs/

Содержание сайта отвечает его названию - здесь действительно представлена информация по заявленной теме. Доступна подборка нормативно-правовых актов по таможенному праву. Есть и консультации, причем, строго по рубрикам: экспорт, импорт, таможенные режимы, таможенные платежи, порядок декларирования, определение таможенной стоимости, перемещение товаров физическим лицом, таможенные льготы, процедура доставки товара, определение страны происхождения. Ответ на вопрос стоит 200 рублей (без НДС). Авторы сайта обещают ответить немедленно по получении оплаты. О качестве ответов судить не можем, так как в свободном доступе этих ответов нет, но в целом авторы сайта производят впечатление компетентных специалистов

[1].

Правовая страница агентства

"РосБизнесКонсалтинг". - http:\\ www.rbc.ru/

Новости российского законодательства (по отраслям). Правда, новости самые последние. Вот, собственно и все, касающееся права [1].

Правовая система "Референт" - http:\\www.referent.ru/about_main/ default.html

Сервер предоставляет возможность поиска интересующих Вас документов, но принятых только после 15