080502 Лекции Риэлторская деятельность 2011
.pdf4.Для того чтобы оказать клиенту качественную услугу, риэлтер должен стараться получить самую полную информацию о новых законодательных актах, готовящихся законопроектах, направлениях и приоритетах государственной политики, а также текущих условиях рынка.
5.Риэлтер должен избегать искажений и сокрытия фактов, относящихся к профессиональной деятельности.
6.Обязанность риэлтера защищать интересы клиента, хотя и является главенствующей, не освобождает его от обязанности быть честным со всеми участниками сделки [3].
7.Риэлтер не должен публично принижать деятельность соперника или навязывать собственное мнение о его делах. Если его мнением интересуются, и риэлтер полагает, что следует удовлетворить интерес, его заявление должно быть сделано вежливо и с абсолютной профессиональной честностью.
8.В своей профессиональной деятельности риэлтер должен избегать столкновений с коллегами, а при возникновении спорных ситуаций решать вопросы цивилизованно и честно.
9.В случае возникновения профессиональных разногласий между членами Ассоциации риэлтеров следует передать это дело в Комитет по защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации, а не оспаривать дело в суде.
10.Мотивы получения дополнительного вознаграждения или специальные инструкции клиентов не могут служить оправданием для отступления от принципов Кодекса этики [3].
Список использованных источников:
1.Смагин, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие/ В.Н. Смагин, В.А. Киселева.- М.: Эксмо, 2007.- 240 с.
2.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/ В.А.Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Дашков и К°, 2003. – 836с.
3.Новосибирская ассоциация риэлторов [Электронный ресурс]. -
Режим доступа: http://www.nar.ru/
4.Термин риэлтор [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://acropol.com.ru/press/issue/issue004.shtml
Тема 3. Комитет по защите прав потребителей и участников рынка недвижимости НАР
3.1Задачи и функции Комитета
Комитет создан НАР, в целях защиты прав потребителей услуг риэлтерских организаций - членов НАР, для разрешения споров, разногласий, противоречий, конфликтов, возникающих при участии Риэлторов. Комитет является структурным подразделением НАР, подотчетен ей в своей деятельности, использует символику НАР, ее бланки и печати. В своей деятельности Комитет руководствуется законодательством РФ: нормами гражданского, административного и уголовного права; законом РФ "О защите прав потребителей"; а также Уставом НАР, настоящим Положением, Кодексом НАР и Стандартами практики. Решение Комитета обязательно для всех Риэлторов. Комитет является постоянно действующим органом.
Задачами Комитета являются:
1.рассмотрение споров между Потребителями и Риэлтерами, возникающих вследствие неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения обязательств Риэлтера перед Потребителем;
2.рассмотрение споров между Риэлтерами;
3.анализ практики и обобщение опыта разрешения споров;
4.информирование потенциальных потребителей риэлтерских услуг через средства массовой информации о правах и обязанностях риэлтерских организаций и потребителей риэлтерских услуг.
Функциями Комитета являются:
1.предоставление необходимой и достоверной информации Потребителю о Риэлтере, об ответственности Риэлтера, предусмотренной законодательством РФ и Новосибирской области;
2.доведение до сведения сторон спора рекомендаций и решений Комитета [1].
3.2Состав и полномочия членов Комитета
Численный состав Комитета - семь человек. Члены Комитета избираются Общим собранием сроком на один год. В период между Общими собраниями Правление вправе кооптировать в состав Комитета новых членов. Председатель Комитета избирается членами Комитета из числа членов Комитета простым большинством голосов путем открытого голосования и утверждается Правлением. Председатель Комитета назначает из числа членов Комитета своего заместителя, который осуществляет функции Председателя в его отсутствие. Прекращение членства в Комитете возможно по причинам:
-личного заявления члена Комитета о сложении полномочий;
-нарушения членом Комитета настоящего Положения;
-исключения из НАР риэлтерской организации, представителем которой является член Комитета.
-Юрист Комитета не является членом Комитета, подчиняется в своей работе Председателю Комитета, ведет делопроизводство Комитета и архив.
Комитет рассматривает Претензии Потребителей к Риэлтерам и Риэлтеров друг к другу, в том числе в соответствии с "Соглашением между профессиональными участниками рынка недвижимости г. Новосибирска о взаимодействии при проведении совместных сделок (многосторонним соглашением о сотрудничестве)", возникающие из договорных отношений между ними в связи с:
1. неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств;
2. разглашением конфиденциальной информации, ставшей известной Риэлтеру в связи с осуществлением риэлтерской деятельности;
3. несоблюдением Кодекса НАР и Стандартов практики.
Комитет участвует в разработке требований к услугам, оказываемым членами НАР, а также в разработке стандартов, устанавливающих обязательные требования в этой области. Комитет вносит в Правление и на Общие собрания НАР предложения о мерах по повышению качества услуг, предоставляемых членами НАР, обобщает передовой опыт членов НАР и рекомендует его для внедрения другими фирмами.
Комитет вправе:
1. направлять запросы на предприятия, в учреждения и организации, органы власти и управления для уточнения обстоятельств дел по вопросам, относящимся к его компетенции;
2. информировать Потребителей о действующем законодательстве в области недвижимости, о стандартах риэлтерских услуг;
3. вырабатывать рекомендации по:
-изменению сроков исполнения договорных обязательств;
-изменению размера финансовых санкций;
-возмещению Потребителю и/или Риэлтеру ущерба и упущенной выгоды;
-заключению между сторонами спора соглашения на условиях, рекомендуемых Комитетом;
4. выступать в средствах массовой информации по вопросам деятельности Комитета без указания точных данных, прямо или косвенно указывающих на стороны спора;
5. информировать Правление о рекомендациях Комитета по рассматриваемым спорам;
6. участвовать в разработке стандартов риэлтерской деятельности; 7. участвовать в разработке проектов законов и нормативных актов,
регулирующих отношения в области недвижимости и защиты прав потребителей риэлтерских услуг.
Юрист Комитета обязан консультировать Риэлтера либо Потребителя по вопросам, связанным с предъявленной к Риэлтеру в Комитет претензией. Члены Комитета должны быть независимыми и беспристрастными.
Председатель Комитета подотчетен Правлению. Председатель Комитета осуществляет следующие функции:
1.руководит работой Комитета;
2.распределяет обязанности между членами Комитета;
3.разрабатывает план работы Комитета;
4.формирует повестку дня заседаний Комитета;
5.контролирует исполнение решений Комитета;
6.выносит на утверждение Правления смету расходов Комитета.
7.Председатель, приказом по Комитету, вправе делегировать отдельные полномочия, предоставляемые ему настоящим Положением, членам Комитета [1].
3.3Подготовка и рассмотрение споров
Заявитель излагает свои требования в письменной форме, которая передается Юристу Комитета, а ее копия - Ответчику. В Претензии указываются:
-дата заявления;
-наименование сторон, их почтовые адреса и контактные телефоны;
-обстоятельства, на которых основана Претензия и подтверждающие их доказательства, обоснованный расчет требования;
-перечень прилагаемых к заявлению документов и других доказательств.
Юрист Комитета, от имени Председателя Комитета, без промедления оповещает Ответчика о Претензии, передает ему копию Претензии Заявителя
изапрашивает объяснения по существу спора. Ответчик обязан представить в Комитет объяснение по сути спора в течение пяти рабочих дней со дня оповещения.
Каждой стороне предоставляются возможности для изложения своей позиции и защиты своих интересов. После получения от сторон спора документов, необходимых для полной и объективной оценки обстоятельств дела, Председатель Комитета назначает дату и время рассмотрения спора. Юрист Комитета не позднее, чем за три дня до даты предполагаемого заседания Комитета оповещает стороны и членов Комитета о времени и месте предстоящего рассмотрения спора, рассылает членам Комитета для ознакомления материалы дела, представленные сторонами спора для ознакомления.
Если стороной спора является член Комитета, он не вправе принимать участие в рассмотрении данного спора в качестве члена Комитета. Перед началом заседания Юрист Комитета проверяет полномочия сторон или их представителей. Заявителя вправе представлять любое лицо на основании доверенности, содержащей полномочия представителя. Доверенность должна быть заверена нотариусом или юристом Комитета. Риэлтера вправе представлять руководитель или представитель на основании доверенности, наделенный полномочиями по вопросу разрешения данного спора. В
доверенности Риэлтера должны быть указаны паспортные данные представителя, должность, полномочия.
Порядок и последовательность опроса сторон спора устанавливает Председатель Комитета. Рассмотрение спора переносится на следующее заседание Комитета:
-при отсутствии кворума;
-в случае неявки Заявителя либо Ответчика по уважительной причине;
-по заявлению одной из сторон в связи с обоснованной необходимостью предоставить дополнительные доказательства;
-в случае выявившейся в процессе рассмотрения спора необходимости проведения дополнительной экспертизы;
-по решению Председателя Комитета.
Не предоставление Ответчиком ответа на Претензию, неявка на заседание Комитета, сторон или их представителей, ненадлежащим образом извещенных о рассмотрении дела, не являются препятствием к рассмотрению спора при отсутствии иного соглашения сторон.
Не предоставление Ответчиком письменных объяснений на Претензию не может рассматриваться как признание правоты Заявителя. Члены Комитета вправе привлекать для консультаций третьих лиц (экспертов, юристов и т.д.). В случае невозможности участия в заседании, член Комитета должен письменно известить об этом Председателя Комитета. Заслушав обе стороны и рассмотрев предъявленные документы, Комитет оценивает обстоятельства дела, выносит рекомендации, которые доводит до сведения сторон. Юрист Комитета ведет протокол заседания Комитета, который подписывается всеми членами Комитета по окончании заседания [1].
3.4Принятие решений и их форма
Заседание Комитета считается правомочным при наличии кворума - личном присутствии трех членов Комитета. Комитет выносит решения простым большинством голосов путем открытого голосования. Член Комитета, не согласный с решением, излагает свое особое мнение отдельным приложением к решению. В случаях присутствия на заседаниях четного количества членов Комитета, Председатель Комитета имеет право решающего голоса. Решение по разбираемому спору должно быть вынесено Комитетом не позднее 20 календарных дней со дня принятия Претензии к рассмотрению. Если материалы спора требуют более длительного разбирательства, Комитет может продлить рассмотрение спора на срок не более 40 календарных дней.
Решение Комитета оформляется в письменной форме и подписывается членами Комитета. В решении Комитета должны быть указаны:
-дата его принятия, состав Комитета, место и время рассмотрения
спора;
-наименование участников спора, фамилии и должности их представителей с указанием полномочий;
-сущность спора, заявления и объяснения, участвующих в рассмотрении спора лиц;
-обстоятельства дела, установленные Комитетом; доказательства, на основании которых принято решение законодательства, Положения, которыми руководствовался Комитет при принятии решения;
-содержание принятого решения;
-срок и порядок исполнения принятого решения.
После принятия решения каждой стороне должен быть передан экземпляр решения, подписанный Председателем Комитета. По рассмотрению дела Комитет вправе вынести следующее решение:
-обязать виновную сторону - участника спора принести официальные извинения пострадавшим лицам;
-вынести порицание виновной стороне от имени Комитета;
-рекомендовать сторонам - участникам спора совершить определенные действия, или воздержать от каких-либо действий;
-опубликовать информацию о сути спора и принятых решениях в специализированных изданиях;
-Комитет имеет право в случае неисполнения принятого решения, вынести на Общее собрание вопрос об исключении Риэлтера из НАР;
-Комитет выносит определение о прекращении разбирательства конкретного спора, если стороны достигли соглашения о прекращении разбирательства.
Ведение учета рассматриваемых дел возлагается на юриста Комитета. Каждому делу присваивается порядковый номер, в котором фиксируется дата поступления дела. Дела вместе с протоколами заседания Комитета и решением сдаются в архив. По результатам своей деятельности Комитет ежеквартально отчитывается перед Правлением предоставлением отчета и аналитической записки. Финансирование расходов на содержание Комитета осуществляется в порядке, установленном Правлением, за счет средств, выделяемых из бюджета НАР [1].
Список использованных источников:
1. Новосибирская ассоциация риэлторов [Электронный ресурс] / отдел «Недвижимость». – Электрон. Данные. – Новосибирск, 2007.- Режим доступа: http://www.nar.ru/
Тема 4. Агентства недвижимости, как основной участник рынка недвижимости
4.1Услуги, оказываемые агентствами недвижимости
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции [1]. Степень востребованности услуг агентства недвижимости складывается из совокупности таких факторов, как анализ требований покупателя и определение программы поиска объекта, подбор вариантов и экспертиза документов, разработка схемы сделки, а при необходимости – подбор выгодной схемы кредитования, обеспечение безопасных схем расчѐтов. Представление интересов продавца в переговорах с потенциальными покупателями, с целью получения максимальной выгоды для клиента [2].
Примерный перечень оказываемых услуг агентств недвижимости для физических и юридических лиц:
-купля-продажа недвижимости;
-продажа и покупка квартир и комнат;
-продажа и покупка квартир в новостройках;
-продажа и покупка загородной недвижимости;
-продажа квартир в элитных домах и новостройках;
-продажа домов, земельных участков;
-продажа и покупка коммерческой недвижимости;
-выкуп объектов загородной недвижимости;
-обмен;
-выкуп квартир и комнат;
-срочный выкуп квартир и комнат;
-продажа свободных квартир в отличном состоянии;
-обмен и расселение коммунальных квартир;
-съезд, разъезд;
-аренда;
-аренда квартир;
-аренда коммерческой недвижимости;
-аренда элитных апартаментов;
-ипотечное кредитование;
-подбор квартиры, доступной по ипотечному кредитованию;
-помощь в подготовке необходимых документов для предоставления в
банк;
-консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования;
-подготовка документов и проверка юридической чистоты покупаемой по ипотечному кредиту квартиры;
-сопровождение ипотечных сделок;
-оценка недвижимости для получения кредита;
-сопровождение сделок;
-выезд специалиста на объект городской недвижимости;
-выезд эксперта на объект загородной недвижимости;
-проведение и сопровождение сделок любой сложности на рынке недвижимости;
-оформление документации на объекты недвижимости. Предоставление услуг агентства недвижимости зависит от масштаба
фирмы, если это небольшое агентство, в котором не предусмотрено наличие юридического отдела, то, следовательно, оно прибегает к сотрудничеству с юридическими компаниями, используя их услуги. На практике, любое крупное агентство имеет юридический отдел. Следовательно, будет логично внести юридические услуги в перечень агентства недвижимости.
Юридическое сопровождение сделок с нежилыми помещениями обычно включает в себя: правовую экспертизу объектов недвижимости, полное юридическое сопровождение сделок на вторичном рынке, проведение взаиморасчетов между клиентами с привлечением банковских учреждений (ячейки, счета) [3].
Для людей, которые не имеют возможности сами присматривать за своей квартирой, но желают, чтобы она приносила стабильный доход, предусмотрена особая услуга - доверительное управление. При заключении договора доверительного управления агентство недвижимости становится не просто посредником, но представителем интересов владельца квартиры. Агентство подыскивает клиенту добросовестного и наиболее выгодного арендатора.
-разрабатывает и заключает договор;
-контролирует получение ежемесячной арендной платы;
-контролирует оплату телефонных счетов и коммунальных платежей;
-следит за сохранностью имущества (страхует имущество или получает страховой депозит с арендатора);
-выполняет дополнительные пожелания владельца по надзору за квартирой;
-ежемесячно собственник квартиры получает подробный отчет от управляющего, оставаясь, таким образом, в курсе происходящего.
Услуга по доверительному управлению удобна для людей, уезжающих
вдлительную командировку или на постоянное место жительства за рубеж
[4].
4.2Дифференциация агентств недвижимости
Действующие риэлтерские фирмы дифференцируются по численности занятых сотрудников (большие, средние, малые), по сферам деятельности (многопрофильные, малопрофильные).
К большим риэлтерским фирмам относятся фирмы с численностью сотрудников более 150 человек. Большое количество сфер деятельности является залогом стабильности в деятельности риэлтерских фирм, так как
при изменении ситуации они переключаются на другую деятельность, происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в другую. Многопрофильность фирм позволяет экспериментировать в новых направлениях деятельности, а также получать значительные доходы за счет больших объемов работ.
Средние риэлтерские фирмы – это фирмы с количеством сотрудников от 30 до 150 человек. Среди средних фирм есть и многопрофильные, и специализированные, узкопрофильные. Достоинством средних фирм является высокий профессионализм ограниченного штата специалистов, оперативность и профессионализм в управлении фирмой.
Малые фирмы – фирмы с численностью сотрудников до 30 человек. Это, как правило, новые фирмы, процесс становления которых еще не закончился.
Узкопрофильные фирмы специализируются исключительно на одной какой-либо услуге, например, на аренде жилья или на проведении финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами, пришедшими на работу из преуспевающих фирм.
Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и консультанты.
Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья [1].
Любое агентство недвижимости зачастую взаимодействует с оценочными компаниями. Результатом данного взаимодействия служит конечный результат. Чем же занимается агентства оценщиков и какие их основные услуги на рынке недвижимости, рассмотрим далее.
4.3Взаимодействие агентств недвижимости и оценщиков
Оценка недвижимости – это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества [5]. Оценочная деятельность направлена на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки. Соответственно, оценка проводится тогда, когда не известна, не имеет подтверждения или вызывает споры стоимость объекта. Существует множество случаев, когда требуются услуги оценщиков. Побудительные мотивы оценки можно разделить на обязательные и добровольные. По видам гражданского оборота оценка может применяться как для целей сделок, так и для определения величины ущерба (компенсаций, упущенной выгоды, нарушенных прав и т.п.) [6].
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
-права требования, обязательства (долги);
-работы, услуги, информация;
-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [6].
Оценка объектов недвижимости необходима при:
-операциях купли–продажи или сдаче в аренду;
-кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
-страховании объектов недвижимости. Важно правильно оценить стоимость страхуемого имущества, поскольку в Гражданском кодексе РФ установлено, что страховая сумма не должна превосходить действительную (рыночную) стоимость имущества на день заключения договора страхования;
-кредитовании под залог объектов недвижимости;
-внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
-разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
-ликвидации объектов недвижимости;
-исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
-других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;
-причинении повреждений имуществу, произошедших в результате чьихлибо действий. Проведение независимой оценки стоимости ущерба, прямых убытков и неполученных доходов (упущенной выгоды) поможет
создать прочную юридическую основу для восстановлении прав и компенсации ущерба, в соответствии с гражданским кодексом [7].
Случаи обязательной оценки, определенные статьей 8 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приведены ниже:
1) Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке.
Это происходит в следующих случаях:
-приватизация имущества;
-продажа или иное отчуждение имущества;
-передача объектов в аренду или в доверительное управление;
-внесение имущества в качестве залога;
-внесение имущества в уставный капитал юридического лица.