Принципы оценки земель

Само понятие "оценка" подразумевает процедуру (процесс) комплексного обоснования и расчета возможной рыночной стоимости объекта с учетом ею особенностей и рыночной конъюнктуры, использования разнообразных принципов и методов. Под целью оценки понимают вид стоимости объекта недвижимости и тип прав, которые к нему относятся. Функция оценки показывает сферу применения ее результата. В зависимости от функции оценивания применяется определенный набор методов и соответствующих критериев оценки, а после проведения всех необходимых расчетов итоговые выводы и заключения оценщика делаются в соответствии с функцией данной конкретной оценки

Большое значение при выборе тех или иных методов оценивания имеют подходы или принципы, на которые ориентирована оценка земли. Среди основных принципов определения стоимости земли обычно выделяют следующие принципы:

-наилучшего и наиболее эффективного использования;

-спроса и предложения;

-изменения;

-замещения;

-соответствия;

-прогрессии или регрессии;

-конкуренции;

-вклада;

-ожидания.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земель из всех возможных (разрешенных) вариантов ее использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он кладется в основу оценки. Применение при оценке земель данного принципа позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, его земельной собственности. Расчетная максимальная величина земельной ренты, определенная на основе данного принципа, должна использоваться и при определении нормативов земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков.

Принцип спроса и предложения заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо учитывать действие закона спроса и предложения, так как он влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. В наших условиях этот принцип не оказывает существенного влияния, однако, по мере становления земельного рынка его значимость будет наверняка расти.

Принцип изменения предполагает учет при оценке земли возможных изменений социально-экономических условий. Экономическая нестабильность, присущая нынешнему этапу российской экономики, обязательно должна учитываться при оценке территорий, особенно в тех случаях, когда определяется характер использования земли.

Принцип замещения заключается в том, что стоимость объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта, в том числе и земельного участка. Следовательно, стоимость земли определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести на рынке аналогичный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

Принцип соответствия подразумевает, что на оцениваемой территории все экономические факторы, обусловливающие ее максимальную полезность и доходность, сбалансированы наилучшим образом. Реализация данного принципа в соответствующих методиках оценки позволяет в необходимых случаях выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип прогрессии или регрессии показывает, насколько оцениваемый объект приближается или отличается по стоимости от окружающих его объектов, отличающихся от него своими размерами и качеством, и тяготеет к стоимости последних.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов. Применение данного принципа целесообразно в условиях рыночного равновесия и в операциях с частной собственностью.

Принцип вклада определяет, насколько дополнительный вклад средств в обустройство (улучшение) земли увеличивает его рыночную стоимость.

Принцип ожидания показывает, что стоимость земли в долговременной перспективе постоянно растет из-за увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец земли в буквальном смысле должен ждать повышения доходности от сдачи ее в аренду. Принцип лишь отражает то, что использование земли принципиально носит длительный характер. Поэтому, давая оценку, следует помнить, что она далеко не всегда равна средней цене, что сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой [10].