1.4 Земельный оборот и рынок земли

Нормативно-правовые основы оборота земель в России (вторая половина XVII – начало XVIII столетий)

Просмотров: 1194

Земля является центральным определяющим суверенитета государства. Наличие и объемы земельной собственности всегда были центральным показателем благосостояния и влияния определенных лиц. При этом для формирования рынка земли, вовлечения ее в гражданский оборот необходимо было сформировать нормативную основу, позволяющую оперировать такими объектами, как земельные участки.

Эта ситуация была известна российскому праву довольно давно, однако, для целей настоящего исследования, особое внимание необходимо обратить на нормативные акты периода становления и формирования абсолютизма в России.

В этой ситуации одним из источников, приковывающих к себе внимание, является Соборное Уложение 1669 г. Именно этот документ довольно подробно обратил внимание на гражданско-правовой статус земель и их место в гражданском обороте.

Структурно рассматриваемый документ делился на главы, две из которых были непосредственно посвящены особенностям оборотоспособности земель: Глава XVI «О поместных землях» и Глава XVII «О вотчинах».

Автором данной статьи были проанализированы довольно детально положения Соборного Уложения, регламентирующие гражданский оборот земель. Резюмируя которые можно отметить, что положения глав XVI и XVII весьма подробно регламентируют понятийный аппарат различных земель, особенности их предоставления, порядок такого предоставления, возможности перехода прав (по различным основаниям) на земли, нормативно-правовую составляющую вовлечения земель в гражданский оборот, выделяя права на наследование и предоставление земель «на прожиток». Кроме того, серьезное внимание уделено вопросам определения земли как объекта правоотношений через призму характеристик процедуры межевания земель. А также процедурные моменты прорегистрации прав в виде обязательной записи в Писцовых Книгах о правообладателях земель (вотчинных и поместных).

На примере детального изучения вышеуказанных положений можно проследить отражение и ныне действующих норм. Так, к примеру, можно говорить о правах сособственников при долевом владении вотчинными землями, соблюдении основных принципов цивильного права, актуальных и в настоящее время, например, принцип «свободы договора».

Однако, Соборное Уложение далеко не единственный документ, регламентирующий рассматриваемые отношения. Особый интерес в этой связи вызывает отдельное правовое регулирование земель, принадлежащих иностранным гражданам. Так, Указом от 30 апреля 1649 г. не позволялось предоставлять поместья, принадлежащие иностранцам, русским, но определялась возможность оформлять договор мены подобных земельных участков, рассматривался прядок внесения соответствующей записи в поместный приказ.

Интересно в рассматриваемый период вошел процесс эвикции в отношении земель. Указом от 20 июня 1649 г. запрещалась покупка земель у Заонежских крестьян, а в отношении тех земель, сделки купли-продажи по которым уже были оформлены, принималось решении о возврате крестьянам. При этом вышеупомянутый процесс эвикции носил безвозмездный характер для покупателей таких земельных участков.

Довольно детально рассматривалось наследование земельных участков. Кроме правоприменительной эксплуатации общепринятых норм о наследовании к рассматриваемому периоду складываются отдельные нормативные акты, которые позволяют повернуть нормативное русло с учетом расставленных акцентов. Таким образом, интерес вызывают нормы о возможности наследования поместных земель детьми, родившимися после смерти отцов. Или о компенсации за возможность наследование поместных земель дочерями после отцов при наличии братьев, которые и должны были компенсировать в денежной форме право на приобретение земли.

Интересным для целей настоящего исследования представляется тот факт, что использование пустошных земель без определения прав на них и размежевания не допускалось. Так Указом от 6 февраля 1650 г. запрещалось использовать те земли, права на которые не подтверждались результатами межевых процессов, а также записями в писцовых книгах. Однако, при оформлении «челобитных», после процессов межевания и отсутствии нуждающихся в этих землях они могли быть присоединены к тем вотчинам и поместьям, собственники которых использовали их традиционно до проведения указанных процедур, с внесением соответствующих записей о присоединении земель. Этот процесс, сложившийся в середине XVII века очень напоминает организованную в веке XXI дачную амнистию, которая позволила расширить и узаконить традиционное пользование невыделенных земель.

К слову сказать, это не единственный пример вовлечения земель в гражданский оборот. Так, необходимость увеличения оборота земель формировала социальный заказ на издание нормативных актов, которые позволяли расширять условный рынок земли. Сюда можно отнести Именной Указ от 24 апреля 1650 г., на основании которого порозжие пустоши могли быть переданы на основании заявления («челобитной») первым просителям.

Стоит отметить, что и в отношении уже выделенных земель возникал вопрос о правах на них и возможности их гражданской оборотоспособности. По общему правилу поместья были весьма ограничены в обороте и права на них могли прекратиться в тот момент, когда прекращалась жизнь лица, правообладателя, а его наследники не имели связи с государственной службой. На этой почве выросло еще два Указа от 1 мая 1650 г. Первый позволял выслуженные вотчины переводить во владение «внучатам, сыновьям и детям сыновьним», а второй – позволял оформить после смерти правообладателя выслуженную вотчину в род родственникам вне зависимости от степени родства. Анализ рассматриваемых нормативных актов позволяет сделать вывод о том, что с одной стороны государственный аппарат стимулировал к прохождению именно государственной службы, с другой стороны, пытался ликвидировать проблему перехода земель из одних рук в другие, решая социальные проблемы, пересекающие с наследственным правом.

Кроме того, саму процедуру перехода прав на землю регламентировали и иные акты рассматриваемого периода. Так, например, Указ «Об отдаче купленных вотчин, после умерших, родственникам их по купчим», где указывался правообразующий документ (купчая) в отличии от процедуры наследования родовых вотчин. Или Указ «О справе по уступкам поместий за зятьями», где формировалось право «зятя» на земельные участки для дальнейшего перехода их к внукам наследодателя и сохранения, таким образом, в роду.

Так же процедуру, условно назовем ее «регистрацией» прав на землю, описывал и Именной Указ от 21 июня 1670 г., который обязывал правообладателя в течении года после приобретения прав на землю (по основаниям купли-продажи или взыскании по закладной), оформить недвижимое имущество (земельный участок) в Поместном приказе.

В развитие гражданских отношений, и, прежде всего, оборотоспособности недвижимого имущества (земли и тесно связанных с ней объектов), нормативная база формировала акты, на основании которых производился процесс предоставления земель (в том числе для строительства). Так, в качестве примера можно привести Указ «Об отводе земли под строение в Немецкой слободе», а также Жалованные грамоты, последние, справедливости ради, стоит сказать, оформлялись на монастыри, однако с правом возводить культовые объекты.

Не смотря на наличие значительных ограничений по оборотоспособности земель, гражданские отношения все-таки проникали и в земельную сферу. Так, например, наряду с русскими подданными в отношениях по купле-продаже земель могли участвовать и иностранцы с 1653 г.

Интересно, что земля, войдя в гражданский оборот, всегда имела, да и до сих пор сохраняет статус особого объекта. Однако, как любой объект права, может подлежать взысканию. В подтверждение этого можно привести в качестве примера Указ от 31 октября 1656 г., который позволял накладывать взыскание на поместные земли в счет погашения казенных пошлин и удовлетворения частных исковых требований.

В дальнейшее развитие положений о наложении взыскания на земли издается Указ, который в счет долга позволял изымать вотчины, но только в том случае, если иного имущества, за счет которого можно удовлетворить требования кредиторов у должника не имеется. Кроме того рассматриваемый Указ от 19 июля 1671 г. устанавливал и порядок погашения задолженности перед кредиторами. Так в первую очередь удовлетворялись претензии иностранных кредиторов, а только в следующую «Русских верителей», ставя, таким образом, отечественных кредиторов в заведомо неравное положение.

Интересно, что возможность закладывать земли по общему гражданскому праву имели не все. Так, к примеру, возвращаясь к вопросу об ограничении оборотоспособности земель, был издан Указ от 15 июня 1666 г., который ограничивал покупку и передачу в заклад вотчин «Гостям», без заранее сформированных челобитных. То есть юридическое движение земли (прав на нее) в отношении приобретения права собственности (движение вотчин) «Гостями» ограничивалось специальным разрешением на сделку.

Однако, вовлечение земель в гражданский оборот тех земель, которые принадлежали представительницам женского пола со временем начинал вызывать все больший интерес законодателя. Зачастую предоставленная мужьям возможность распоряжаться имуществом (в том числе недвижимым) жены нарушала права последней. На этой основе принимается Указ, регламентирующий отмену сделок по продаже земель, принадлежащих женам мужьями. Земельные участки в обязательном порядке возвращались к первоначальной владелице, а покупателям необходимо было компенсировать в денежном эквиваленте понесенные затраты. При этом смерть продавца не влекла прекращении обязательства по уплате, в Указе ставится акцент на необходимости его погашения наследниками продавца.

Проблема продажи земель жены сопровождала гражданские отношения довольно часто. При этом рассматриваемые продажи были и законными, однако, они влекли прекращение права пользования этими землями в роду, что породило проблему иного рода: желание вернуть землю в род. В этой связи в 1677 г. был принят Указ, который позволял родственникам жен выкупать проданные родовые вотчины, которые были проданы в чужой род. С одной стороны, эти положения защищали права на землю и сохранения прав на них в одном роду, с другой стороны, существенно ограничивали земельный рынок тем, что в любой момент подобные категории земель могли быть выкуплены у новых собственников, что мешало им воспользоваться своими правами в полном объеме.

Немного позднее рассматриваемая проблема была решена принятием Боярского приговора от 21 февраля 1679 г., который разрешал продажу и заклад вотчин жен только с их согласия. При этом возврат родовой вотчины после оформления таким образом договора был невозможен.

Еще чуть позже встала необходимость полного запрета распоряжаться мужьям вотчинами, принадлежащих их женам. Указ от 19 июля 1679 г установил, что мужья от своего имени вообще не имеют права продавать и передавать в залог вотчины принадлежащие их женам.

Тем не менее, развитие земельного рынка влекло за собой и развитие мошеннических действий в этой сфере. Так же как и в настоящее время действующая система регистрации прав полностью не защищает покупателя от всевозможных махинаций, в результате которых сделка купли-продажи не влечет приобретение права собственности, в середине XVII века тоже возникали случаи одновременной продажи земель нескольким покупателям. В ответ на возникшую ситуацию формируется Указ от 11 июня 1677 г, который регулировал отношения, возникшие в области отказа на запись в Поместном Приказе информации о переходе права собственности и регистрации купчей. При этом, если продавец второй раз продавал землю, но уже с внесением регистрационной записи, то закон предусматривал право первого покупателя на продаваемый земельный участок. Второй покупатель мог претендовать только на возврат денег по сделке, но не на приобретение прав на земельный участок.

При этом спор в отношении таких земельных участок разрешался в досудебном порядке, что позволяло в наиболее короткие сроки разрешить вопросы законного владения земельным участком.

Стоит отметить, резюмирую, что рассматриваемый период пестрел значительным количеством актов, которые в основной своей массе регламентировали отношения по переходу прав на вотчинные и поместные земли из наследования. Особенно законодателя интересовал вопрос о пользовании землями женщинами (как правило, женами и дочерьми). Тем не менее, довольно много нормативных актов посвящено сделкам купли-продажи земель, отдачи их в заклад, защите прав при реализации сделок, оформлению пожизненного содержания с иждивением, а также процедурным элементам постановки на регистрацию прав на земельные участки.

Таким образом, законодательство в области вовлечения в гражданский оборот поместных и вотчинных земель довольно детально регламентировало рассматриваемый процесс, получая социальные заказы, реагировало принятием нормативных актов. Указы с Боярскими приговорами были основаны на практике правоприменения, что и позволяло оперативно разрешать возникающие спорные моменты, принимая соответствующую норму.

Источник: Гордеева И.А. «Нормативно-правовые основы оборота земель в России (вторая половина XVII – начало XVIII столетий)»

2.1

Нормативно-правовые основы оборота земель в России (вторая половина XVII – начало XVIII столетий)

Просмотров: 1194

Земля является центральным определяющим суверенитета государства. Наличие и объемы земельной собственности всегда были центральным показателем благосостояния и влияния определенных лиц. При этом для формирования рынка земли, вовлечения ее в гражданский оборот необходимо было сформировать нормативную основу, позволяющую оперировать такими объектами, как земельные участки.

Эта ситуация была известна российскому праву довольно давно, однако, для целей настоящего исследования, особое внимание необходимо обратить на нормативные акты периода становления и формирования абсолютизма в России.

В этой ситуации одним из источников, приковывающих к себе внимание, является Соборное Уложение 1669 г. Именно этот документ довольно подробно обратил внимание на гражданско-правовой статус земель и их место в гражданском обороте.

Структурно рассматриваемый документ делился на главы, две из которых были непосредственно посвящены особенностям оборотоспособности земель: Глава XVI «О поместных землях» и Глава XVII «О вотчинах».

Автором данной статьи были проанализированы довольно детально положения Соборного Уложения, регламентирующие гражданский оборот земель. Резюмируя которые можно отметить, что положения глав XVI и XVII весьма подробно регламентируют понятийный аппарат различных земель, особенности их предоставления, порядок такого предоставления, возможности перехода прав (по различным основаниям) на земли, нормативно-правовую составляющую вовлечения земель в гражданский оборот, выделяя права на наследование и предоставление земель «на прожиток». Кроме того, серьезное внимание уделено вопросам определения земли как объекта правоотношений через призму характеристик процедуры межевания земель. А также процедурные моменты прорегистрации прав в виде обязательной записи в Писцовых Книгах о правообладателях земель (вотчинных и поместных).

На примере детального изучения вышеуказанных положений можно проследить отражение и ныне действующих норм. Так, к примеру, можно говорить о правах сособственников при долевом владении вотчинными землями, соблюдении основных принципов цивильного права, актуальных и в настоящее время, например, принцип «свободы договора».

Однако, Соборное Уложение далеко не единственный документ, регламентирующий рассматриваемые отношения. Особый интерес в этой связи вызывает отдельное правовое регулирование земель, принадлежащих иностранным гражданам. Так, Указом от 30 апреля 1649 г. не позволялось предоставлять поместья, принадлежащие иностранцам, русским, но определялась возможность оформлять договор мены подобных земельных участков, рассматривался прядок внесения соответствующей записи в поместный приказ.

Интересно в рассматриваемый период вошел процесс эвикции в отношении земель. Указом от 20 июня 1649 г. запрещалась покупка земель у Заонежских крестьян, а в отношении тех земель, сделки купли-продажи по которым уже были оформлены, принималось решении о возврате крестьянам. При этом вышеупомянутый процесс эвикции носил безвозмездный характер для покупателей таких земельных участков.

Довольно детально рассматривалось наследование земельных участков. Кроме правоприменительной эксплуатации общепринятых норм о наследовании к рассматриваемому периоду складываются отдельные нормативные акты, которые позволяют повернуть нормативное русло с учетом расставленных акцентов. Таким образом, интерес вызывают нормы о возможности наследования поместных земель детьми, родившимися после смерти отцов. Или о компенсации за возможность наследование поместных земель дочерями после отцов при наличии братьев, которые и должны были компенсировать в денежной форме право на приобретение земли.

Интересным для целей настоящего исследования представляется тот факт, что использование пустошных земель без определения прав на них и размежевания не допускалось. Так Указом от 6 февраля 1650 г. запрещалось использовать те земли, права на которые не подтверждались результатами межевых процессов, а также записями в писцовых книгах. Однако, при оформлении «челобитных», после процессов межевания и отсутствии нуждающихся в этих землях они могли быть присоединены к тем вотчинам и поместьям, собственники которых использовали их традиционно до проведения указанных процедур, с внесением соответствующих записей о присоединении земель. Этот процесс, сложившийся в середине XVII века очень напоминает организованную в веке XXI дачную амнистию, которая позволила расширить и узаконить традиционное пользование невыделенных земель.

К слову сказать, это не единственный пример вовлечения земель в гражданский оборот. Так, необходимость увеличения оборота земель формировала социальный заказ на издание нормативных актов, которые позволяли расширять условный рынок земли. Сюда можно отнести Именной Указ от 24 апреля 1650 г., на основании которого порозжие пустоши могли быть переданы на основании заявления («челобитной») первым просителям.

Стоит отметить, что и в отношении уже выделенных земель возникал вопрос о правах на них и возможности их гражданской оборотоспособности. По общему правилу поместья были весьма ограничены в обороте и права на них могли прекратиться в тот момент, когда прекращалась жизнь лица, правообладателя, а его наследники не имели связи с государственной службой. На этой почве выросло еще два Указа от 1 мая 1650 г. Первый позволял выслуженные вотчины переводить во владение «внучатам, сыновьям и детям сыновьним», а второй – позволял оформить после смерти правообладателя выслуженную вотчину в род родственникам вне зависимости от степени родства. Анализ рассматриваемых нормативных актов позволяет сделать вывод о том, что с одной стороны государственный аппарат стимулировал к прохождению именно государственной службы, с другой стороны, пытался ликвидировать проблему перехода земель из одних рук в другие, решая социальные проблемы, пересекающие с наследственным правом.

Кроме того, саму процедуру перехода прав на землю регламентировали и иные акты рассматриваемого периода. Так, например, Указ «Об отдаче купленных вотчин, после умерших, родственникам их по купчим», где указывался правообразующий документ (купчая) в отличии от процедуры наследования родовых вотчин. Или Указ «О справе по уступкам поместий за зятьями», где формировалось право «зятя» на земельные участки для дальнейшего перехода их к внукам наследодателя и сохранения, таким образом, в роду.

Так же процедуру, условно назовем ее «регистрацией» прав на землю, описывал и Именной Указ от 21 июня 1670 г., который обязывал правообладателя в течении года после приобретения прав на землю (по основаниям купли-продажи или взыскании по закладной), оформить недвижимое имущество (земельный участок) в Поместном приказе.

В развитие гражданских отношений, и, прежде всего, оборотоспособности недвижимого имущества (земли и тесно связанных с ней объектов), нормативная база формировала акты, на основании которых производился процесс предоставления земель (в том числе для строительства). Так, в качестве примера можно привести Указ «Об отводе земли под строение в Немецкой слободе», а также Жалованные грамоты, последние, справедливости ради, стоит сказать, оформлялись на монастыри, однако с правом возводить культовые объекты.

Не смотря на наличие значительных ограничений по оборотоспособности земель, гражданские отношения все-таки проникали и в земельную сферу. Так, например, наряду с русскими подданными в отношениях по купле-продаже земель могли участвовать и иностранцы с 1653 г.

Интересно, что земля, войдя в гражданский оборот, всегда имела, да и до сих пор сохраняет статус особого объекта. Однако, как любой объект права, может подлежать взысканию. В подтверждение этого можно привести в качестве примера Указ от 31 октября 1656 г., который позволял накладывать взыскание на поместные земли в счет погашения казенных пошлин и удовлетворения частных исковых требований.

В дальнейшее развитие положений о наложении взыскания на земли издается Указ, который в счет долга позволял изымать вотчины, но только в том случае, если иного имущества, за счет которого можно удовлетворить требования кредиторов у должника не имеется. Кроме того рассматриваемый Указ от 19 июля 1671 г. устанавливал и порядок погашения задолженности перед кредиторами. Так в первую очередь удовлетворялись претензии иностранных кредиторов, а только в следующую «Русских верителей», ставя, таким образом, отечественных кредиторов в заведомо неравное положение.

Интересно, что возможность закладывать земли по общему гражданскому праву имели не все. Так, к примеру, возвращаясь к вопросу об ограничении оборотоспособности земель, был издан Указ от 15 июня 1666 г., который ограничивал покупку и передачу в заклад вотчин «Гостям», без заранее сформированных челобитных. То есть юридическое движение земли (прав на нее) в отношении приобретения права собственности (движение вотчин) «Гостями» ограничивалось специальным разрешением на сделку.

Однако, вовлечение земель в гражданский оборот тех земель, которые принадлежали представительницам женского пола со временем начинал вызывать все больший интерес законодателя. Зачастую предоставленная мужьям возможность распоряжаться имуществом (в том числе недвижимым) жены нарушала права последней. На этой основе принимается Указ, регламентирующий отмену сделок по продаже земель, принадлежащих женам мужьями. Земельные участки в обязательном порядке возвращались к первоначальной владелице, а покупателям необходимо было компенсировать в денежном эквиваленте понесенные затраты. При этом смерть продавца не влекла прекращении обязательства по уплате, в Указе ставится акцент на необходимости его погашения наследниками продавца.

Проблема продажи земель жены сопровождала гражданские отношения довольно часто. При этом рассматриваемые продажи были и законными, однако, они влекли прекращение права пользования этими землями в роду, что породило проблему иного рода: желание вернуть землю в род. В этой связи в 1677 г. был принят Указ, который позволял родственникам жен выкупать проданные родовые вотчины, которые были проданы в чужой род. С одной стороны, эти положения защищали права на землю и сохранения прав на них в одном роду, с другой стороны, существенно ограничивали земельный рынок тем, что в любой момент подобные категории земель могли быть выкуплены у новых собственников, что мешало им воспользоваться своими правами в полном объеме.

Немного позднее рассматриваемая проблема была решена принятием Боярского приговора от 21 февраля 1679 г., который разрешал продажу и заклад вотчин жен только с их согласия. При этом возврат родовой вотчины после оформления таким образом договора был невозможен.

Еще чуть позже встала необходимость полного запрета распоряжаться мужьям вотчинами, принадлежащих их женам. Указ от 19 июля 1679 г установил, что мужья от своего имени вообще не имеют права продавать и передавать в залог вотчины принадлежащие их женам.

Тем не менее, развитие земельного рынка влекло за собой и развитие мошеннических действий в этой сфере. Так же как и в настоящее время действующая система регистрации прав полностью не защищает покупателя от всевозможных махинаций, в результате которых сделка купли-продажи не влечет приобретение права собственности, в середине XVII века тоже возникали случаи одновременной продажи земель нескольким покупателям. В ответ на возникшую ситуацию формируется Указ от 11 июня 1677 г, который регулировал отношения, возникшие в области отказа на запись в Поместном Приказе информации о переходе права собственности и регистрации купчей. При этом, если продавец второй раз продавал землю, но уже с внесением регистрационной записи, то закон предусматривал право первого покупателя на продаваемый земельный участок. Второй покупатель мог претендовать только на возврат денег по сделке, но не на приобретение прав на земельный участок.

При этом спор в отношении таких земельных участок разрешался в досудебном порядке, что позволяло в наиболее короткие сроки разрешить вопросы законного владения земельным участком.

Стоит отметить, резюмирую, что рассматриваемый период пестрел значительным количеством актов, которые в основной своей массе регламентировали отношения по переходу прав на вотчинные и поместные земли из наследования. Особенно законодателя интересовал вопрос о пользовании землями женщинами (как правило, женами и дочерьми). Тем не менее, довольно много нормативных актов посвящено сделкам купли-продажи земель, отдачи их в заклад, защите прав при реализации сделок, оформлению пожизненного содержания с иждивением, а также процедурным элементам постановки на регистрацию прав на земельные участки.

Таким образом, законодательство в области вовлечения в гражданский оборот поместных и вотчинных земель довольно детально регламентировало рассматриваемый процесс, получая социальные заказы, реагировало принятием нормативных актов. Указы с Боярскими приговорами были основаны на практике правоприменения, что и позволяло оперативно разрешать возникающие спорные моменты, принимая соответствующую норму.

Источник: Гордеева И.А. «Нормативно-правовые основы оборота земель в России (вторая половина XVII – начало XVIII столетий)»