- •1.Определение понятия недвижимость.
- •3.Классификация он
- •4. Экономическая сущность нед-ти
- •5. Основные понятия и оценочные категории
- •6. Виды стоимости в обмене
- •7. Виды стоимости в пользовании
- •8. Последовательность проведения оценки
- •10. Принципы пользователя
- •11 Принципы обусловленные процессом эксплуатации он
- •12. Принципы, связанные с рыночной средой
- •13.Принципы лучшего и наиболее эффективного использования
- •14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода
- •15. Методы расчета восстановительной стоимости
- •16. Понятие «износ»
- •17. При расчете износа
- •18.Оценка стоимости земельных участков
- •19 Вопрос. Сущность сравнительного подхода.
- •20 Вопрос. Виды корректировок.
- •21 Вопрос. Сущность доходного подхода.
- •22 . Метод прямой капитализации
- •24.Сущность процесса согласования
- •25. Методы согласования результатов
- •26. Оценка местоположения объекта недвижимости
- •27. Пространственно-экономическое развитие недвижимости.
- •28) Зонирование земель и городское пространство
- •29) Градостроительный регламент
- •30) Сущность земельного участка (зу)
- •31. Целевое назначение земель в рф.
- •32. Государственный земельный кадастр.
- •34.Вопрос. Основы землеустройства.
- •35. Оценка зу
- •36.Основные понятия сделок.
- •39. Ипотечный кредит.
- •40. Основные этапы ипотечного кредитования
- •42.Инвестирование в объекты недвижимости
- •45 Фонды развития жилищного строительства
- •46 Регулирование риэлтерской деятельностью
- •47.Страхование на рынке недвижимости
- •48.Налогооблажение объектов недвижимости
- •49.Лизинг
- •50. Основные понятия девелопмента.
- •51. Виды девелопмента и их характеристика.
- •52. Классификация структуры профессионального девелопмента.
- •53.Зарубежный опыт девелопмента.
- •Вопрос 54 Основные понятия и содержание деятельности лэнд девелопмента.
- •Вопрос 55 Понятие рисков в девелоперских проектов
- •60. Законодательная база оценочной деятельности.
15. Методы расчета восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость — это издержки на возведение аналогичной постройки с применением идентичных материалов, конструкций, с использованием таких же монтажных и строительных технологий, планировочных решений и архитектурных приемов. При проведении оценки восстановительной стоимости принимаются коэффициенты износа объекта, берутся в расчет архитектурные недоработки, которые есть у существующего здания
На сегодняшний день существует четыре основные методики для определения восстановительной стоимости:
индексный метод – умножение балансовой стоимости на индекс переоценки, который утверждается Госкомстатом РФ и открыто публикуется в печатных изданиях;
сравнительный метод – анализ стоимости потребительских характеристик объекта с аналогичным показателем для сооружения подобного типа;
метод учета расходов по крупным конструкционным элементам – использование наиболее характерных показателей для оценки объекта;
количественный анализ – составление подробной сметы на все работы, проведение которых требуется для сооружения отдельных элементов оцениваемого объекта.
Полная восстановительная ст-сть опр-ся с помощью метода сравнительной единицы по след формуле:
Спв = Сед*Кп*Vстр*(К69-84*К84-91*К91-01*Ктек)*Кпп*1,18
Сед – воост-ая ст-сть 1 куб.м здания в баз ценах 1969 г
Кп – суммарный поправочный коэф к ВС ед изм, к-рый опр-ся из рекомендаций в общей части сборника УПВС, техн части
Vстр – строительный объем зд. Принимается по тех паспорту бюро технической ин-ции или рассчит-ся по рабочим чертежам зд-ия.
К69-84 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 1969г к ур-ню цен 84г
К84-91 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 84г к ур-ню цен 91г
К91-01 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 91г к 2001 г
Ктек – коэф удорожания сметных цен от ур-ня 2001 к текущему ур-ню цен (на дату оценки)
Кпп – коэф предпринимательской прибыли для данного региона при стр-ве объектов аналогичного назначения
1,18 – налог на добавленную ст-сть (НДС) к-рый необх-мо учитывать в случае купли-продажи объекта
--------------------------------------------------------------------------------
16. Понятие «износ»
неразрывно связано с понятием «долговечность».
Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества в зданиях и сооружениях сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов. Различают физическую и функциональную (моральную) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и функциональный износ.
Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров. Функциональная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению. Существуют также понятия экономической (оптимальной) долговечности и обратного ему - экономического (внешнего) износа. Экономическая долговечность - это срок службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.
-------------------------------------------------------------------------------