12. Принципы, связанные с рыночной средой

1) Принцип соответствия. Означает в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг предлогаемые объектом недвижимости отвечают потребности и ожиданиям рынка недвижимости. Объект недвижимости не соответствующий существующим в настоящеевремя рыночным стандартам имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости . Объект недвижимости который не соответствует установленным социальным, экономическим и архитектурным стандартам теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа. Исходя из этого принципа следует знать не только стандарты соответствуюшие для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

2) Принцип спроса и предложения. Данный принцип выражает взаимосвзь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленные прин. ограниченностью земельного участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений. Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и места положения. Спрос на объекты недвижимости – это реальная потребность на них. Предложение – это количество объектов имеющихся на рынке недвижимости и предлогаемых по определенным ценам. Спрос на объекты недвижимости обусловлен его полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей, чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта и наоборот. Для ценных помещений соотношение спроса и предложение зависит от:

а) демографического состава населения

б) уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары

в) интенсивности реклам

г) новых законадательных актов и нормативных документов

д) стоимости кредитов налогооблажения имущества

е) экологической ситуации в данной местности и др.

3) Принцип конкуренции. Означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка , стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечения капитала на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. При отсутствии конкуренции прибыль на рынке превышает уровень для оплаты факторов производства, при этом конкуренция приводит к снижению уровня к чистому доходу. Плюсы роли конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. Данный принцип приминяется при определении потока дохода от использования объекта недвижимости, зная, что поток дохода определяется из сверх прибыли, его капитализируют по повышенной ставке .

4) Принцип изменения. Изменению подвержены сам объект недвижимости и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекты. Наиболее характерными типами изменений являються так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих, а также районов и городов и обществ в целом. Различают следующие основные изменения:

а) зарождение

б) рост

в) стабильность

г) упадок

---------------------------------------------------------------------------------