Вопрос 54 Основные понятия и содержание деятельности лэнд девелопмента.

Лэнд-девелопмент - это покупка землеотвода для его дальнейшего развития, а в контексте рынка жилой недвижимости - для строительства коттеджного поселка (поселка таунхаусов, жилого комплекса и др.). Функция девелопера, в отличие от застройщика, заключается именно в управлении проектом, а не просто строительстве. Управление проектом включает в себя не только выбор местоположения земельного участка, разработку концепции проекта, выбор формата застройки, расчет экономической эффективности, но и разработку рекламной стратегии, PR-программ, налаживание схемы продаж, их юридическое сопровождение - и все это до полного окончания реализации объектов. Наиболее опытные и крупные девелоперы понимают, что строительство коттеджного поселка - это длительный серьезный бизнес, который не заканчивается сразу после продажи последнего участка.

Содержание деятельности по лан-девелопменту

Правовое развитие участка

1.Общее описание, состав задач и работ.

2. Описание ключевых проблем.

Маркетинг

1.Общее описание, состав задач и работ.

2. Обоснование различных видов маркетинга, применяемых при лэнд-девелопменте.

Обоснование инвестиций

1.Описание основных задач, результатов и документов.

2. Разработка методики оптимизации графика выделения подучастком под объекты различного назначения

3. Разработка предложений по улучшению

Анализ рынка и выбор участка:

1.Общее описание, состав задач и работ.

2. Определение структуры факторов, влияющих на стоимость участка.

3. определение условий применения различных методов определения цены участка.

Проектирование и инженерно-техническое развитие

1.Общее описание, состав задач и работ.

2.Определение

--------------------------------------------------------------------------------------

Вопрос 55 Понятие рисков в девелоперских проектов

Риск - потенциальная, численно измеримая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствий в виде потерь, ущерба, убытков, например, ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств в связи с неопределенностью, т.е. со случайным изменениями условий экономической деятельности, неблагоприятными, в том числе форсмажорными, обстоятельствами, общим падением цен на рынке; возможность получения непредсказуемого результата в зависимости от принятого хозяйственного решения, действия. Риски проекта - степень опасности неуспешного осуществления проекта, измеряемая частотой, вероятностью возникновения того или иного уровня потерь.

Реализация любого девелоперского проекта, как известно, - это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Учитывая высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в девелопменте. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать содержание (природу) рисков.

---------------------------------------------------------------------------------

Билет 56. Практические методы расчета рисков девелоперских проектов.

Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты действий при превращении потенциального риска в реальность.

Определенный опыт управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов в России уже имеется (рис. 1.4.2).

К методам, позволяющим минимизировать риски, можно отнести такие, как:

 сочетание различных источников и методов финансирования (долевое участие, кредиты банков, «натуральное финансирование» подрядными организациями) для предотвращения срывов финансирования;

 проведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков;

 заключение прямых длительных соглашений с поставщиками строительных материалов;

 страхование при заключении строительных контрактов;

 привлечение специализированных брокерских фирм или создание дочерних фирм, специализирующихся на реализации создаваемых проектов, и т.д.

В целях оценки устойчивости и эффективности проекта в условиях неопределенности и риска методические рекомендации [5] содержат четыре возможных метода (каждый следующий в списке метод является более точным, хотя и более трудоемким, и поэтому применение каждого из них делает не нужным применение предыдущих):

1. укрупненную оценку устойчивости;

2. расчет уровней безубыточности;

3. метод вариации параметров;

4. оценку ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности [9].

Укрупненная оценка устойчивости.

При использовании этого метода в целях обеспечения устойчивости проекта рекомендуется:

 использовать умеренно пессимистические прогнозы цен, ставок налога, объемы производства и т.п.;

 предусматривать резервы средств на непредвиденные инвестиционные и операционные расходы;

 увеличивать норму дисконта на величину поправки риска.

Размер премии за риск устанавливается экспертно. В качестве аналога, возможно использовать зарубежный опыт, приведенный в таблице 1.4.1.

Расчет безубыточности.

Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями границ безубыточности и предельных значений таких параметров проекта, как объемы производства.цены производимой продукции и пр.

Уровнем безубыточности УБm на шаге m называется отношение «безубыточного» объема продаж (производства) к проектному на этом шаге. Под «безубыточным» понимается объем продаж, при котором чистая

прибыль становится равна нулю. При определении этого показателя принимается, что на шаге m:

 объем производства равен объемы продаж;

 объем выручки меняется пропорционально объему продаж;

 доходы от внереализационной деятельности и расходы по этой деятельности не зависят от объемов продаж;

 полные текущие издержки производства могут быть разделены на условно-постоянные (не меняющиеся при изменении объема производства) и условно-переменные, изменяющиеся прямо пропорционально объемам производства.

Расчет уровня безубыточности производится по формуле:

Метод вариации параметров (или анализ чувствительности) заключается в исследовании изменений интегральных показателей

эффективности проекта в зависимости от изменения отдельных параметров, таких, как:

 инвестиционные затраты;

 объем производства;

 издержки производства;

 процент за кредит;

 индексы цен или индексы инфляции;

 задержки платежей;

 длительность расчетного периода и пр.

Оценка устойчивости может производиться путем определения предельных значений параметров проекта, т.е. таких, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Для оценки предельных значений параметров, меняющихся по шагам расчета (цены продукции, основного технологического оборудования, объемы производства, объемы кредитных ресурсов и пр.), рекомендуется вычеслять предельные интегральные уровни этих параметров, т.е. такие коэффициенты (постоянные для всех шагов расчета) к значениям этих параметров, при применении которых ЧДД проекта (или участка) становится нулевым.

Оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности.

При вероятной неопределенности по каждому сценарию считается известной (заданной) вероятность его реализации. Вероятность описания условий реализации оправдано и применимо, когда эффективность проекта обусловлена, прежде всего, неопределенностью природно-климатических условий или процессов эксплуатации и износа основных средств.

В случае, когда имеем конечное количество сценариев и вероятности их заданы, ожидаемый интегральный эффект проекта рассчитывается по формуле математического ожидания

И все же опыт становления девелопмента в России показывает, что недооценка возможных рисков, отсутствие системы управления рисками являются одной из важнейших причин срыва реализации проектов развития недвижимости.

Важное значение для эффективной организации девелоперской деятельности имеют хорошее знание административных процедур, связанных с реализацией инвестиционных проектов, учет специфики регионального рынка недвижимости.

Различные виды рисков в девелопменте взаимосвязаны. Так, например, валютный риск можно рассматривать как разновидность рыночного риска. Возможность внезапного изменения законодательства порождает одновременно риск упущенной финансовой выгоды и валютный риск (опосредованно через влияние на курс национальной валюты). Такие различные по силе и характеру взаимосвязи осложняют анализ и контроль инвестиционных рисков. Ранжирование рисков в порядке важности для конкретного инвестора определяется величиной возможных потерь и зависит от его специализации, характера деятельности, сегмента рынка и других индивидуальных особенностей.

Главная задача стратегического планирования в девелоперской компании состоит в разработке стратегий, обеспечивающих реализацию миссии и целей развития компании в пределах ее возможностей с допустимым уровнем риска. Риск девелопера можно определить как вероятность таких последствий принимаемых стратегических решений, при возникновении которых поставленные цели частично или полностью не достигаются.

Проведение стратегического анализа рисков девелопера обусловлено спецификой стратегического планирования, которое характеризуется длительностью периода реализации планов, большим числом участников, осуществляющих процесс планирования и реализации планов и влияющих на него, динамизмом изменения факторов внешней деловой среды и целей самих участников процесса планирова ния.

----------------------------------------------------------------------------------

Билет 57. Особенности девелоперских проектов в жилой недвижимости.

Развитие мировой экономики последних десятилетий показало, что рынок недвижимости является важным фактором экономического роста стран. Рынок недвижимости способствует развитию товарных и финансовых рынков, рынка труда, формирует инфраструктуру смежных отраслей экономики, а также позволяет решать социальные проблемы общества.

Общемировые тенденции экономического развития стали характерны и для российского рынка недвижимости. Мировой финансовый кризис резко изменил требования к эффективному управлению недвижимостью. В условиях дефицита средств и усиления конкуренции на рынке недвижимости, на первый план выходят проблемы финансирования девелоперских компаний, являющихся важнейшими участниками современного рынка девелоперских проектов, в рамках которых интегрируются финансовые потоки, направленные на разработку комплекса мероприятий по финансовому обеспечению создания и реализации объектов недвижимости, имеющих большую стоимость.

Российский рынок недвижимости возник сравнительно недавно. Он менее организован и потому, по сравнению с развитыми странами с рыночной экономикой, имеет много особенностей, характерных для рынков недвижимости развивающихся государств.

Главными действующими мотивами заключения и реализации девелоперских проектов недвижимости были, и остаются финансовые интересы их многочисленных участников. К сожалению, соответствующая система управленческих решений по проблемам совершенствования финансовых отношений участников девелоперских проектов, начиная от нормативно-правового обеспечения до исполнения финансовых обязательств в нашей стране пока не создана.

Переговорные процессы по крупным девелоперским проектам обычно затягиваются на 2-3 года. За это время экономические и финансовые условия в нашей стране часто существенно меняются. Меняются цены, условия кредитования, налогообложения и страхования. В результате таких длительных переговоров приоритеты финансовых интересов их участников могут настолько измениться, что переговорный процесс можно начинать сначала, а упущенная финансовая выгода при этом возрастет. К основным понятиям девелопмента относятся девелоперские проекты недвижимости. В отличие от других инвестиционных проектов эти проекты отличаются своими особенностями, которые делают их наиболее сложными, с точки зрения организации финансирования.

-------------------------------------------------------------------------------

Билет 58. Финансирование жилой недвижимости

В диссертационной работе Гауб Т.В. «Особенности финансирования девелоперских проектов в РФ» были выведены наиболее существенные особенности девелоперских проектов:

 Девелоперские проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных, как правило, превышающих по своим размерам совокупность ресурсов всех участников проекта. Следовательно, девелоперские проекты практически можно реализовать только при условии привлечения внешних источников финансирования.

 Девелоперские проекты предполагают привлечение средств на весьма большие сроки в объекты недвижимости, имеющие длительные сроки их окупаемости.

 Длительные сроки реализации девелоперских объектов недвижимости в условиях неустойчивости или кризиса экономики приводят к неопределенности в достижении конечных финансовых результатов и большим финансовым рискам. Финансовый риск становится тем больше, чем больше участников девелоперского проекта оказались в тяжелом финансовом положении.

Еще одна особенность финансирования девелоперских проектов недвижимости в России связана с качеством их разработки. В настоящее время риэлтерские, консалтинговые и инвестиционные компании предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке совсем немного. Часто нет информации о сроках и условиях реализации проектов, их увязки с финансовым обеспечением.

В этой связи, большую актуальность имеет разработка методик сравнительного выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования, а также, методики оценки текущей их стоимости. Профессионально проведенный выбор наиболее привлекательного проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.

Еще одной особенностью финансирования девелоперских проектов недвижимости в России является тот факт, что большая их часть носит не только долгосрочный характер, но и при этом постоянно нарушаются плановые сроки сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и конечные сроки их продажи. Это происходит потому, что девелоперские компании, как правило, стремятся к реализации совокупности девелоперских проектов, что в условиях несовершенного законодательства и медленной работы бюрократической машины государства, осложняет процедуру принятия своевременных управленческих решений по их финансированию [2].

Получив возможность застроить привлекательный участок в городе, девелопер, заручившись поддержкой местных властей, немедленно приступает к предпроектной проработке, а зачастую и непосредственно к строительству, не задумываясь об источниках финансирования. В результате такого подхода у перспективных когда-то проектов есть шанс стать долгостроем. Чтобы избежать подобного финала, собственнику необходимо рассчитать окупаемость проекта, построить не одну модель возможного движения денежных средств, просчитать всевозможные риски проекта, проконсультироваться со сторонним специалистом и только затем приступать к проектным работам и непосредственно к строительству.

Сегодня наиболее распространено четыре варианта финансирования (они могут быть и комбинированными):

- финансирование за счёт собственных средств;

- привлечение соинвестора;

- привлечение банковского кредитования;

- привлечение финансирования на открытом рынке.

На первый взгляд кажется, что наилучший вариант - финансирование за счёт собственных средств девелопера, так как эта схема наиболее распространена в городах-миллионниках и не только. Однако при расчёте эффективности проекта собственные средства всегда самые дорогие. Схема финансирования с привлечением соинвестора применяется, когда собственных средств мало, при этом финансовое состояние предприятия недостаточно хорошо для кредитования в банке. По договорам соинвестирования сегодня строится много объектов. Если объект реализуется на средства нескольких соинвесторов, то отношения между участниками проекта, как правило, строятся на доверии.

Кроме того, специалисты отмечают, что соинвестор охотнее входит в проект на более поздней стадии, когда стены объекта уже построены, соответственно, предпроектную и проектную проработку за счёт соинвестора не произвести.

Популярно также финансирование девелопмента за счёт банковского кредитования. С одной стороны, девелопер остаётся полновластным хозяином проекта, так как задача банка - получить назад свои средства с процентами, а не торговый или офисный центр. С другой стороны, девелопер получает необходимое финансирование по приемлемой цене и необходимый срок. Постепенно банки станут в борьбе за клиентов предлагать всё более гибкие способы кредитования, к примеру, среднесрочное кредитование строительства, а по окончании - долгосрочное финансирование работающего объекта.

В данное время подавляющее большинство отечественных застройщиков не имеют доступа к возможности оперировать дешёвыми ресурсами на свободном финансовом рынке. В то же время требования институциональных инвесторов трудно выполнимы для потенциальных участников девелоперских проектов (высокие проценты по кредитам, большой объём обеспечения, короткие сроки кредитования). Способ привлечения средств на открытом рынке специалисты единодушно признали крайне редким и малораспространённым в нашей стране [22].

Еще одной особенностью финансирования девелоперских проектов недвижимости в России является тот факт, что большая их часть носит не только долгосрочный характер, но и при этом постоянно нарушаются плановые сроки сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и конечные сроки их продажи. Это происходит потому, что девелоперские компании, как правило, стремятся к реализации совокупности девелоперских проектов, что в условиях несовершенного законодательства и медленной работы бюрократической машины государства, осложняет процедуру принятия своевременных управленческих решений по их финансированию.При реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости заемное финансирование оказывается экономически более выгодным, позволяя существенно увеличить объем застройки и повысить привлекательность проектов за счет привлечения к их реализации именитых партнеров.

В настоящее время девелоперские компании отдают предпочтение банкам. Есть два типа банковского финансирования проектов в сфере недвижимости: кредитование и проектное финансирование. Разница в том, что кредитование используется для финансирования проектов, в которых уже имеется разрешение на строительство, или вообще для покупки готовых зданий. Проектное же финансирование предполагает выдачу средств на разработку участка. Пока в России проектным финансированием занимаются только несколько банков (Сбербанк, ВТБ и некоторые другие). Остальные либо еще не умеют оказывать эту услугу должным образом, либо просто не рискуют входить в такие проекты.

Классификации источников и участников финансирования девелоперских проектов Группа	Подгруппы		Организационная форма участника инвнстиционной деятельности
1	2		3
Бюджет и внебюджетные фонды	Федеральный бюджет		Правительство РФ
Министкрство экономики РФ
Министерсво финансов РФ
Бюджеты субъектов Федерации		Распорядительные органы субъектов
Федерации
Внебюджетные фонды		Пенсионный фонд РФ(только инвестиции в ценные бумаги)
Государственные Фонды занятости населения РФ (только инвнстиции в государственные ценные бумаги)
Фонд инвестирования жилищного строительства
Федеральный центр проектного финансирования
Прочие

-------------------------------------------------------------------------------

59. Законодательная база недвижимости.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости. Источники права подразделяются на две основные группы:

– федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

– законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы, Жилищный кодекс РФ и другие акты. В то же время законодательство в сфере недвижимости невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты. Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства. Закон от 24 декабря 1992 г. определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22–28) и др. Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Субъекты Федерации также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.Например, в Москве принят ряд законов, регулирующих отношения, возникающие на рынке недвижимости.

----------------------------------------------------------------------------------