1.3. Государственное регулирование жилищной сферы в России

Важной составляющей жилищной сферы являются особенности ее государственного регулирования. Мировой опыт показывает, что государственное регулирование экономических процессов жилищной сферы - обязательный компонент современной политики любого государства. В Российской Федерации в основе государственного регулирования данного направления лежат законы, нормативные и подзаконные акты, инструкции, положения и т.д. Институциональную среду функционирования и реструктуризации отрасли образуют нормы административного, гражданского, жилищного, финансового, градостроительного и других законодательств.[83]

В России жилищная сфера регулируется государством на двух уровнях: федеральном и уровне субъекта федерации. Например, на уровне Оренбургской области.

На федеральном уровне решающую роль во всех вопросах, касающихся жилищной отрасли играет Президент РФ.

Одним из сегментов административно-правового регулирования жилищной сферы является контроль над жилищным фондом РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 для осуществления контрольных функций за использованием и сохранностью жилищного фонда была создана государственная жилищная инспекция, действующая на двух уровнях власти – федеральном и субъекта России. Данным нормативным актов было утверждено Положение о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.[34]

Данная структура занимается проблемами выселения граждан из жилых помещений, взаимоотношений государственной жилищной инспекции и межведомственных комиссий ид.

Важное значение в государственном регулировании жилищной сферы имеет деятельность Государственной Думы и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России.[45]

Согласно п.1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищной политики, жилищно-коммунального хозяйства, в сфере строительства, градостроительства, а также функции по предоставлению субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации, разработке и согласованию федеральных целевых программ и ведомственных целевых программ, осуществлению функций государственного заказчика. (Приложение I)

Согласно п.2 Положения Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации осуществляет координацию деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

В своей деятельности Министерство руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации и Положением о министерстве

В своей деятельности Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ осуществляет следующие полномочия:

• вносит в Правительство Российской Федерации проекты федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации и другие документы, по которым требуется решение Правительства Российской Федерации, по вопросам, относящимся к установленной сфере ведения Министерства;

• организует проведение проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, проверка достоверности определения сметной стоимости которых отнесена к ведению подведомственного федерального автономного учреждения;

• обобщает практику применения законодательства Российской Федерации и проводит анализ реализации государственной политики в установленной сфере деятельности Министерства;

• разрабатывает и реализует меры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, направленные на их развитие, включая разработку и выполнение соответствующих ведомственных целевых программ, в установленной сфере деятельности Министерства и т.д.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации возглавляет Министр, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Президентом Российской Федерации по представлению Председателя Правительства Российской Федерации.

Структурными подразделениями Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации являются департаменты по основным направлениям деятельности Министерства. В состав департаментов включаются отделы.

В функциях Минстроя России находятся выработка и реализация государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере жилищной политики, в том числе развития жилищного строительства в Российской Федерации. В настоящее время под контролем Министерства находится реализация ряда федеральных программ. Например, программа «Жилье для российской семьи». По данной программе до конца 2017 года планируется построить 25 млн. кв. метров жилья экономического класса по цене до 30 тысяч рублей за 1 кв. метр, но не более 80 процентов от рыночной цены, в целях снижения стоимости 1 кв. метра разработан механизм выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением, что позволит компенсировать застройщику до 4 тысяч рублей за 1 кв. метр жилья;

В рамках реализации государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» оказывается поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях, а также обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации. Госпрограммой предусмотрены средства для улучшения жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов, многодетных семей и т.д.

Важным элементом государственного регулирования жилищной сферы является ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование стало самым быстрорастущим рынком за последние 5 лет. В 2014 году было выдано 825 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,35 трлн. рублей, что не только в 1,3 раза превысило уровень 2013 года в денежном выражении, но и превысило ориентир на 2018 год – в 815 тыс. кредитов, определенный Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600.

Средняя процентная ставка по ипотеке составляет 12,3 процентов годовых. При этом наращивается предоставление ипотечных кредитов на специальных условиях отдельным категориям граждан.

Государственным институтом развития рынка ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства является Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – Агентство, АИЖК). Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами Российской Федерации.[44]

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» 21 июля 2014 г. был принят Федеральный закон  № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Закон, разработанный при участии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, предусматривает возможность строительства наемных домов субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем, документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой.[55]

Утверждены единые для всех субъектов Российской Федерации правила ведения реестров граждан, участвующих в долевом строительстве, чьи права были нарушены, а также критерии отнесения граждан к числу пострадавших.

Минстроем России даны поручения органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации осуществлять формирование и ведение реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, а также представлять ежемесячные отчеты в соответствии с унифицированной формой, также осуществляется работа по утверждению планов-графиков проведения мероприятий по решению проблем пострадавших граждан и определению объемов и источников финансирования указанных мероприятий.[66]

В настоящее время Минстроем России совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации проводится работа по дополнительной инвентаризации «проблемных» объектов с целью утверждения планов-графиков проведения мероприятий по решению проблем пострадавших граждан и определения объемов и источников финансирования указанных мероприятий.

Исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства, подготовленный Минстроем России, был утвержден Правительством России 30 апреля 2014 года. Ранее количество всех согласований в жилищном строительстве достигало 240 процедур. Минстрой уже сократил количество пунктов для процедур в жилищном строительстве с 240 до 134 (с учетом столичных пунктов), дополнительно рассматривается возможность сокращения еще порядка 40 пунктов.[59]

На уровне Оренбургской области государственное регулирование жилищной сферы определяет Губернатор области, а так же органы исполнительной власти Оренбургской области. В частности Министерство социального развития Оренбургской области и подведомственные ему структуры, Министерство строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской областии подведомственные ему организации. Структура министерства строительства, жилищно-коммунального дорожного хозяйства приведена в приложенииII.

Согласно положению о Министерстве строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области, утвержденного Указ Губернатора Оренбургской области от 09.12.2014 № 843-ук«О внесении изменений в указ Губернатора Оренбургской области от 24.12.2012 № 932-ук», Министерство строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области формируется в соответствии сУставом(Основным Законом) Оренбургской области,ЗакономОренбургской области от 16 ноября 2005 года № 2706/470-III-ОЗ «О системе исполнительных органов государственной власти Оренбургской области»,указомГубернатора Оренбургской области от 5 июля 2010 года № 128-ук «О структуре органов исполнительной власти Оренбургской области».

Пункт 3 Положения определяет, что Министерство является органом исполнительной власти Оренбургской области, проводящим государственную политику и осуществляющим управленческие функции в сфере архитектуры, градостроительства, строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства.

Министерство выполняет следующие функции:

• участвует в реализации федеральных целевых, государственных программ Российской Федерации, разработке и реализации ведомственных целевых и государственных программ Оренбургской области, законов Оренбургской области, иных правовых актов Оренбургской области;

• содействует развитию строительного комплекса, промышленности строительных материалов на территории Оренбургской области;

• реализует долгосрочные цели и приоритетные задачи в государственной жилищной политике, в том числе приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», программы развития жилищного строительства, инженерной инфраструктуры, строительной индустрии и промышленности строительных материалов, ипотечного жилищного кредитования и другие программы, направленные на повышение доступности жилья населению области, в пределах компетенции Министерства;

• взаимодействует с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства;

• формирует механизмы реализации государственной политики в жилищной сфере

• ведет учет граждан в качестве нуждающихся в служебных жилых помещениях, жилых помещениях маневренного фонда Оренбургской области;

Министерство возглавляет министр, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Губернатором Оренбургской области.

При Министерстве образуется научно-технический совет, являющийся коллегиальным совещательным органом по проблемам развития архитектуры и градостроительства, строительства, промышленности строительных материалов, конструкций и деталей, жилищно-коммунальной сферы, дорожного хозяйства, водных отношений.

Вопросы государственного регулирования жилищной сферы Министерством решаются путем издания приказов министерства. Например, Приказ Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.05.2014 № 223-пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса».

На территории Оренбургской области так же реализуется ряд целевых программ в жилищной сфере, которые регулируются государственными органами власти Оренбургской области. Например:

• Программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области»;

• Программа льготного ипотечного кредитования работников бюджетной сферы;

• Областная адресная программа «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов на территории Оренбургской области в 2014-2043 годах»;

• Областная программа «Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2011–2015 годы»,

• Областная целевая программа «Малоэтажное строительство в Оренбургской области «Свой дом»;

• и другие.

Большое значение в развитии жилищной сферы и ее государственном регулировании играет жилищная инспекция Оренбургской области. Структура государственной жилищной инспекции Оренбургской области приведена в Приложении III.

Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области формируется в соответствии с ЗакономОренбургской области от 16 ноября 2005 года № 2706/470-III-ОЗ «О системе исполнительных органов государственной власти Оренбургской области»,указомГубернатора Оренбургской области от 5 июля 2010 года № 128-ук «О структуре органов исполнительной власти Оренбургской области»,Уставом(Основным Законом) Оренбургской области,Положениемо государственном жилищном надзоре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 года № 493.

Инспекция является органом исполнительной власти Оренбургской области, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор.

Основными задачами инспекции являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений, установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.[48]

Так же полномочиями в жилищной сфере имеются и на местном уровне, однако функции государственного регулирования они не выполняют.

На территории муниципального образования «город Оренбург» полномочиями по регулированию жилищной сферы обладает Управление жилищной политики администрации г.Оренбурга.

Таким образом, государственное регулирование жилищной сферы осуществляется государственными органами власти РФ и субъекта РФ – Оренбургской области, через реализацию их полномочий и через издание законодательных и нормативно-правовых актов.