1) Обязанности управляющей организации:
а) оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч.2 ст.162 ЖК). Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к выполнению своих обязательств не позднее чем через 30 дней со дня подписания соглашения (ч.7 ст.162 ЖК);
б) если иное не установлено договором, ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчето выполнении договора за предыдущий год (ч.11 ст.162 ЖК);
в) за 30 дней до прекращения договора передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы:
- вновь выбранной управляющей организации,
- ТСЖ либо специализированному потребительскому кооперативу,
- в случае непосредственного управления – одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников помещений, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме (ч.10 ст.162 ЖК).
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на МКД, установлен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Поскольку ЖК не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно (письмо Минрегионразвития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом»).
При отсутствии или утрате документации организация обязана восстановить ее за свой счет и передать кредитору (постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09);
2) обязанность другой стороны - оплачивать деятельность управляющей организации (ч.2 ст.162 ЖК).
Изменение и расторжение договора:
1) осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч.8 ст.162 ЖК);
2) ЖК устанавливает особенности в части одностороннего отказа собственников помещений от исполнения договора (во внесудебном порядке!):
а) применительно к договору, заключенному по результатам открытого конкурса (ч.ч.4, 13 ст.161 ЖК), собственники помещений могут отказаться от договора по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, но только в случае, если до истечения срока действия такого договора ОССП приняло решение о выборе или об изменении способа управления МКД (ч.8.1 ст.162 ЖК);
б) применительно к любому договору собственники помещений могут отказаться от договора (с одновременным принятием решения о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления) на основании решения ОССП, если управляющая организация не выполняет условий договора (ч.8.2 ст.162 ЖК).
!!! Применение указанных положений ч.8.2 ст.162 ЖК вызывает определенные трудности на практике (с точки зрения возможности одностороннего отказа от исполнения договора по причинам, не связанным с нарушением договорных условий). В частности, неоднозначно в судах решается вопрос о правомерности прекращения договора управления:
при смене способа управления МКД (а не по причине невыполнения управляющей организацией условий договора). Верховный Суд РФ занял позицию, в соответствии с которой «изменение способа управления МКД является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления с управляющей организацией» (поскольку «закон не связывает право собственников на изменение способа управления со сроком действия ранее заключенного договора управления … или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора») (см. определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. № 59-В12-5);
при смене управляющей организации (но не по причине невыполнения управляющей организацией условий договора). ВАС РФ первоначально исходил из того, что если ОССП приняло решение только о передаче функций управления другому лицу (без включения в повестку дня ОССП вопроса об отказе от договора), отсутствует факт нарушения договора управляющей организацией и договором не предусмотрена возможность немотивированного одностороннего отказа от исполнения договора, то порядок расторжения договора считается несоблюденным (постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10). Однако, в последующем позиция ВАС РФ, по сути, была пересмотрена (см. постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11).
1Данные положения, правда, не вполне согласуются.