Б. Договор управления мкд: понятие и характеристика
Понятие договора: это соглашение, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД; органов управления ТСЖ либо специализированного потребительского кооператива; застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч.2 ст.162 ЖК).
Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Спорным является вопрос о правовой природе договора. Основные подходы:
это самостоятельный договор, предусмотренный законом (В.Н. Симонов и др.). Данный вывод косвенно поддержан ВАС РФ, отметившим по одному из дел, что «это особый вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования» (постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10);
это смешанный договор (Т.А. Борзенкова и др.). Данный подход также получил отражение в судебной практике: к примеру, ВАС РФ указал, что «названный договор представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома» (определение от 16 августа 2011 г. № ВАС-7677/11).
Стороны договора:
1) управляющая организация:
а) это юридическое лицо (любой организационно-правовой формы) или индивидуальный предприниматель (см. п.2 ч.5 ст.20 ЖК);
б) в ряде случаев управляющая организация определяется по итогам открытого конкурса – см. части 4 и 13 ст.161, ч.2 ст.163 ЖК;
в) в силу ч.10 ст.161 ЖК, она обязана обеспечить свободный доступ к информации:
- об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности,
- об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания (выполнения),
- о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, -
в соответствии со Стандартом раскрытия информации…, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731;
2) другая сторона (ЖК не дает ей названия), в качестве которой выступают:
собственники помещений в МКД (поэтому, например, наниматели по договору социального найма не могут быть субъектами договора – см. определение Верховного Суда РФ от 1 марта 2011 г. № 86-Впр10-9), или
ТСЖ (либо специализированный потребительский кооператив). В данном случае управление осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК (например, в части компетенции органов управления); или
застройщик (в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 ЖК).
Форма договора – письменная, причем путем составления одного документа, подписанного сторонами. Важно учитывать, что:
- при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений договор заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении собрания; при этом собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора1 (ч.1 ст.162 ЖК);
- в иных случаях составляется один договор с ТСЖ (специализированным потребительским кооперативом, застройщиком).
Содержание договора. В силу ч.3 ст.162 ЖК в договоре должны быть указаны следующие существенные условия:
1) состав общего имущества МКД и адрес МКД;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
!!! Здесь «имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеются ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОССП» (постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. № 6464/10);
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. См. по этому поводу письмо Минрегионразвития РФ от 6 марта 2009 г. № 6174-АД/14;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее договорных обязательств.
Из ч.2 ст.162 ЖК также вытекает, что существенным условием является и условие о сроке, причем договор (кроме «временного» договора с застройщиком – ч.14 ст.161 ЖК) заключается:
- по общему правилу - на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;
- при проведении открытого конкурса (в соответствии с ч.5 ст.161 ЖК) – на срок не менее чем 1 год и не более чем 3 года (ч.5 ст.162 ЖК).
Истечение срока при отсутствии соответствующего заявления одной из сторон не влечет прекращении договора: такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч.6 ст.162 ЖК).
!!! Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений (ч.4 ст.162 ЖК).
Обязанности сторон: