1. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

2. Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

3. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

4. Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

5. При отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены или направлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате приложенных к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения с указанием причины такого возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета. В случае наличия соответствующего указания в заявлении уведомление и приложенные к заявлению документы выдаются заявителю или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

При возврате указанных в настоящем пункте документов без рассмотрения одновременно должен быть возвращен документ, представленный с указанным заявлением о государственной регистрации прав и подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав. Данный документ может быть представлен при повторном представлении указанного заявления о государственной регистрации прав.

№ 15-2. Технология ведения государственного кадастра на уровне муниципального образования

Ведение ГЗК на уровне муниципального образования осуществляет орган кадастрового учета (ОКУ). Задачи ведения Государственного земельного кадастра на уровне муниципального образования определили соответственно и его технологию.

Общая технология кадастрового учета земельных участков условно может быть разделена на: подготовительные работы; основные работы.

№ 16-2. Сравнительный подход оценки земельных участков

К оценке земельного участка сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.  Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.  Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно при обрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного подхода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов.  Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения при меняются в «условия» отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж. Недостаток метода сравнения продаж состоит в том, что редко можно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. Методы выделения и распределения используются для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке.  Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки. Кроме того, возникает проблема сопоставимости площади земельных участков объекта оценки и объектов аналогов. Главный недостаток метода распределения сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов.  Исходя из этого, в мировой практике считается, что данный метод не дает достоверных результатов и рекомендуется в качестве вспомогательного.

№ 17-2. Экономическая оценка земель: принципы, методика

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ при социализме - оценка полезного эффекта, получаемого в процессе использования земли как главного средства производства в сельском хозяйстве. Экономическая оценка земли нужна для совершенствования управления сельским хозяйством и обоснованного решения вопросов рационального использования земли, отвода земель для промышленного и транспортного строительства, правильного учета размеров ущерба в связи с затоплением площадей при строительстве ГЭС и др. Экономическая оценка земли, отводимой под промышленное и гражданское строительство, побуждает строителей использовать менее удобные участки и разрабатывать более экономичные варианты застройки. Экономическая оценка земли необходима для оценки эффективности сельскохозяйственного производства, сравнения уровня хозяйствования в разных районах и хозяйствах, обоснованного распределения плана закупок различных продуктов по районам и хозяйствам, установления зональных закупочных цен, регулирования других каналов распределения прибавочного продукта и рентных доходов; позволяет разграничить объективные и субъективные факторы роста производства, определить, в какой мере полученные результаты зависят от качества закрепленной за хозяйством земли и в какой — от ее использования, уровня ведения хозяйства. Значение экономической оценки земли возрастает в связи с переходом к планированию закупок и платежей в бюджет по нормативам от наличного ресурсного потенциала (земля, производственные фонды, трудовые, ресурсы), осуществляемым в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О дальнейшем совершенствовании экономического механизма хозяйствования в агропромышленном комплексе страны» (1986 г.). Экономическую оценку земли нельзя отождествлять с ценой земли, которая отражает отношения, складывающиеся в связи с ее куплей-продажей в условиях частной собственности на землю. В некоторых республиках и областях проведена региональная оценка земли, которая используется при решении ряда хозяйственных вопросов. При этом применялись разные принципы оценки, поэтому полученные показатели по регионам несопоставимы. Ведется работа по завершению экономической оценки земли по единой методике. 

№ 18-2. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет свою методику исполнения.

К землям сельскохозяйственного назначения на основании статьи 77 Земельного кодекса РФ относятся земли, сельхоз угодья, которые заняты коммуникациями, дорогами внутрихозяйственного назначения, кустарниковой растительностью, деревьями, а также такой растительностью, которая используется для предотвращения вредного антропогенного явления, факторов.

К ним же относятся земли, замкнутые водоемами, сооружениями, зданиями, которые используются для хранения, производства и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения для земель садоводческого, дачного и огородного назначения имеет совершенно иные рекомендации и методики проведения.Группы земель по функциональному отношению.Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется всего по шести группам земельных угодий.

Все эти группы выделяются по их функциональному назначению.

Каждая из групп имеет свои особенности формирования рентного дохода.1 группа.

Сельскохозяйственные угодья.2 группа. Земли под внутрихозяйственные проезды и дороги.

Они используются для прогона скота, а также для установки всевозможных коммуникаций.

Эти земли могут быть заняты пылезащитными полосами, насаждениями.

На земле, принадлежащей данной группе, могут находиться сооружения и здания, которые используются для хранения сельскохозяйственной продукции и ее первичной переработки.

Земля данного типа может находиться в промышленной разработке полезных ископаемых.3 группа. Земля, находящаяся под замкнутым водоемом, в отношении которой также проводится государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.4 группа. Земли, занятые болотами, древесно-кустарниковой растительностью.

Сюда же относятся и нарушенные земельные участки.5 группа. Земли, которые заняты лесами, но в установленном порядке они не переведены в земли лесного фонда.

Данные земли находятся у землевладельцев в постоянном или же безвозмездном пользовании.6 группа. Земли, которые могут быть использованы под оленьи пастбища.Сельскохозяйственные угодья.Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения необходима для точного обоснования установленной арендной платы за пользование земельными угодьями или же земельного налога.

Объектами оценки могут выступать все объекты, находящиеся как во владении юридических, так и физических лиц.

Оценке могут подвергаться следующие сельскохозяйственные угодья:

1. Пашня.Данное угодье систематически используется для посева многолетних трав, сельскохозяйственных культур, а также в качестве чистых паров.

2. Пастбище.Угодье сельскохозяйственного назначения, которое используется для систематического выпаса животных.Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться также в отношении тех сельскохозяйственных угодий, которые не используются под сенокос, не относятся к залежам и могу быть использованы в качестве пастбища.

3. Сенокос.Данное сельхоз угодье используется систематически для сенокошения.Сенокосы, в свою очередь, подразделяются на суходольные, заболоченные и заливные.

4. Залежь.Это такой земельный участок, который в настоящее время не используется владельцем даже под пар.

5. Проведение кадастровой оценки.