Тема № 4

Тема № 3 «Договоры найма жилого помещения»

Вопросы

1. Договор социального найма жилого помещения.

1.1. Основания и порядок предоставления жилых помещений.

1.2. Понятие и элементы договора.

1.3. Содержание договора.

1.4. Прекращение договора.

2. Договор специализированного найма жилого помещения.

3. Договор некоммерческого найма жилого помещения.

3.1. Причины закрепления и место договора некоммерческого найма жилого помещения в системе способов удовлетворения жилищной потребности.

3.2. Основания и порядок предоставления жилых помещений.

3.2. Понятие и элементы договора.

3.3. Содержание договора.

3.4. Прекращение договора.

4. Договор коммерческого найма жилого помещения.

4.1. Понятие и элементы договора.

4.2. Содержание договора.

4.3. Прекращение договора.

Практические задания

1. Составьте исковое заявление о выселении в связи расторжением договора специализированного найма жилого помещения.

2. Составьте проект договора коммерческого найма жилого помещения.

3. Составьте таблицу «Сравнительная характеристика договоров коммерческого найма, социального найма и договора найма специализированного жилого помещения», сравнив указанные договоры по следующим критериям:

3.1. По видам жилищного фонда, в котором предоставляются жилые помещения по договорам.

3.2. По порядку предоставления жилого помещения и его форме.

3.3. По сроку договора.

3.4. По предмету (объекту договора), т.е. по тем требованиям, которые предъявляются к жилому помещению, предоставляемому по договору найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения.

3.5. По субъектному составу договора и по статусу совместно проживающих с нанимателем граждан (права, обязанности и ответственность перед наймодателем).

3.6. По порядку вселения в жилое других граждан, которые вселяются нанимателем в качестве членов семьи (постоянно проживающих с нанимателем граждан) и основаниям приобретения этими гражданами права пользования жилым помещением, занимаемым по договору найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения.

3.7. По правам, обязанностям и ответственности сторон (формам ответственности) по договору, в том числе по распорядительным правам нанимателя по договору.

3.8. По основаниям и порядку прекращения договора.

4. Заполните таблицу «Выселение граждан их жилых помещений, предоставленных по договору социального найма жилого помещения»

№ п/п

Основание выселения

Порядок выселения

Судьба договора социального найма

Последствия выселения

Казусы

1. В Омский районный суд Омской области поступило 18 заявлений от рабочих к администрации пос. Берегового о незаконном снятии с очереди. Решение о снятии с очереди было мотивировано тем, что все работники не относятся к категории малоимущих, поэтому рассчитывать на предоставление им муниципального жилья по договору социального найма они не могут. Более того, им предлагалось приобрести земельные участки под жилищное строительство, но и от этого, указанные работники отказались. Поэтому было принято решение о снятии их с учета.

Разрешите спор по существу.

2. Иванова проживает в г. Москве и занимает жилое помещение по договору социального найма. В марте 2008 года она решила вселить в данное жилое помещение своего мужа, однако ей в этом было отказано Департаментом жилищной политики г. Москвы. Департамент мотивировал отказ тем, что в силу подпункта «а» п.9 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года N 25, требуется согласие (в письменной форме) наймодателя на вселение всех членов семьи нанимателя. Иное установлено только в случае вселения к родителям их несовершеннолетних детей. В таком случае согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя не требуется. Иванова же такого согласия наймодателя не получала.

Каков порядок вселения граждан в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя?

Требуется ли согласие наймодателя на вселение в жилое помещение супруга в качестве члена семьи нанимателя?

Как решить дело?

3. Гражданка И. проживала со своим несовершеннолетним сыном в общежитии. По иску органов опеки и попечительства И. была лишена родительских прав. Суд признал невозможным ее совместное проживание с ребенком. Органы опеки и попечительства обратились в суд с иском о выселении гражданки И. из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Каким договором оформляются отношения по проживанию граждан в общежитиях?

Можно ли выселить гражданку И. из общежития?

Какое решение должен вынести суд?

4. Волошин проживал в квартире, полученной им по договору социального найма вместе со своими детьми 12 и 19 лет, братом и свекровью. Волошина изъявила желание вселиться в квартиру к своему супругу в качестве члена семьи, но ей в этом было отказано Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда, поскольку после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы. Соответственно Департамент отказал в возможности изменения соответствующего договора социального найма жилого помещения в части указания в данном договоре Волошиной в качестве нового члена семьи по тому же основанию. При этом в обоснование своего решения, Департамент ссылался на ст. 679 ГК РФ, которая требует соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Волошин обратился в суд, считая, что Департамент нарушил его право как нанимателя на вселение в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, его супруги.

Каков порядок вселения нанимателем в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов семьи? Соблюден ли он в данном случае?

О какой норме общей площади жилого помещения идет речь в ст. 679 ГК РФ?

Какое решение должен вынести суд?

5. Калинин П. является нанимателем жилого помещения по договору социального найма с 1998г. В квартире с ним проживают двое его сыновей. В 2007г. бывшая жена Калинина Иванова М. приехав из Москвы, поселилась в квартире Калинина П.. Спустя три года Калинин П. потребовал, чтобы Иванова М. выселилась из квартиры, но Иванова отказалась, сославшись на то, что не имеет другого жилого помещения. Калинин П. обратился в суд иск о выселении Ивановой М. В исковом заявлении было указано, что Иванова М. вселена в квартиру уже после заключения с ним договора социального найма жилого помещения, кроме того, при ее вселении не было получено согласия его сыновей и наймодателя.

Каков порядок вселения нанимателем в жилое помещение в качестве членов семьи других лиц?

Требовалось ли согласия сыновей и наймодателя на вселение в жилое помещение супруги?

Сохраняет ли бывший член семьи нанимателя по договору социального найма право пользования жилым помещением?

6. Холина Е. обратилась в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением бывшего мужа о снятии его с регистрационного учета, сославшись на то, что является нанимателем двух комнат размером 30,8 кв. м в четырехкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, Рижский пр., д. 22, кв. 4. В данных комнатах зарегистрирован также ее бывший муж Холин С., который длительное время (с октября 1992 года) в квартире не проживает без уважительных причин и вещей здесь не имеет. Брак между Холиным С. и Холиной Е. в 1989 году расторгнут. В прокуратуре Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга в отношении Холина С. имеется уголовное дело по ст. 148 ч. 3 УК РСФСР, объявлен его розыск.

Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга иск удовлетворен.

Верно ли решение суда?

7. Омское отделение Западно-Сибирской железной дороги обратилось в суд с иском о выселении Ветрова А.К. со всеми членами семьи без предоставления другой жилой площади. Представитель истца в зале суда пояснил, что спорная квартира является служебной и была предоставле­на ответчику, когда он был принят на работу на Омскую дистанцию пути в должности монтера пути. 31 декабря 1994 г. уволен за прогул. Ответ­чик иск не признал и указал, что не должен освобождать квартиру, по­скольку его жена по-прежнему работает в той же организации.

Какое решение может быть постановлено по этому делу?

8. ПО им. А.С. Попова обратилось в Куйбышевский районный суд г. Омс­ка с заявлением выселении супругов Mаксимовых из дома, принадлежащего им на праве собственности, и о вселении в предоставленную квартиру. В заяв­лении истец указал, что земельный участок, на котором находится дом ответчиков, отведен под строительство заводского жилья. В сносимом до­ме общей площадью 36,8 кв. м, жилой - 23,2 кв. м проживали ответчики (муж и жена), их дочь Светлова с мужем и двумя детьми. Семье Светловых предоставле­на 3-комнатная квартира. Ответчикам Максимовым предоставлена 2-комнатная квартира обшей площадью 50,5 кв. м, жилой 25,6 кв. м. Ответчики в добро­вольном порядке от переселения отказываются в связи с тем, что кварти­ра расположена на первом этаже, без балкона, кроме того ответчик стра­дает болезнью сердца и по его мнению имеет право на дополнительную жилую площадь.

Какое решение, на ваш взгляд, примет суд первой инстанции?

9. Супруги Котовы расторгли брак, но продолжали проживать совместно в жилом помещении муниципального жилищного фонда социального использования. Через два года Котов Б. – наниматель жилого помещения обратился в суд с требованием о выселении своей бывшей супруги, так как ее поведение делает невозможным совместное проживание с ней в одном жилом помещении: она приводит в квартиру посторонних людей, выпивает с ними, устраивает скандалы, не платит за жилое помещение и коммунальные услуги.

В судебном заседании Котова М. просила отказать в иске, так как Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.

Какое решение должен принять суд?

10. Борин, наниматель однокомнатной квартиры, в 1972 году зарегистрировал брак с Кузиной. В 1975 году брак был расторгнут, но семья практически не распалась — они продолжали вести совместное хозяйство, осуществляли заботу друг о друге (Борин был инвалидом II группы, без ноги). В 1996 году Борину была предоставлена однокомнатная кварти­ра, в которую они вселились вместе, произвели ремонт, купили мебель. В июне 1998 года Борин заключил договор о передаче жилья в собственность, истица не включена в число собственников, так как на момент приватизации брак зарегистрирован не был, прописана на спорной жилой пло­щади она не была. В связи с болезнью брак повторно зарегистрирован не был. В феврале 2006 года Борин умер. Его сын стал пре­тендовать на квартиру, в которой истица проживала с 1996 года. Истица обратилась в суд с иском о признании недей­ствительным договора передачи квартиры в собственность, о признании за ней права пользования жилым помещением. Решением Пресненского межмуниципального суда г. Мос­квы иск удовлетворен. Суд принял во внимание, что Кузина вселена в спорную квартиру в 1996 году нанимателем этой квартиры (затем собственником) Бориным, который имел право произвести такое вселение, соблюдая требования ст. 54 ЖК, и проживала там по день смерти Борина. По утверждению истицы, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. В суде это обстоятельство подтвердили многочисленные свидетели, показавшие, что Борин и Кузина проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге как муж и жена.

Правильно ли решение суда?

11. Муниципальное предприятие обратилось с иском к Волковым Татьяне и Александру о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Татьяна, являясь нанимателем квартиры, в нарушение усло­вий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 2007 г. (свыше шести месяцев).

Какое решение должен принять суд?

Какие из перечисленных обстоятельств могут быть приняты во внимание при принятии решения по делу:

• дли­тельные задержки выплаты заработной платы, пенсии;

• безработица;

• тяжелое материальное положение в связи с болезнью;

• наличие в составе семьи инвалидов, детей;

• о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и комму­нальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представ­ляли.

На ком лежит обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности?

Предоставлено ли суду право, предоставлять нанимателю срок для погашения задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг?

Каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое в случае выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев?

12. Семенихин — наниматель однокомнатной квартиры — умер. Администрация заключила договор социального найма на указанную квартиру с Семинихиной — матерью умер­шего, которая до этого в упомянутой квартире проживала в течение 2 месяцев, приехав к сыну погостить.

Теслина предъявила в суд иск и просила признать договор, заключенный с Семенихиной недействительным. В обоснование иска она сослалась на то, что с 2000 г. проживала с Семенихиным в спорной квартире одной семьей. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Теслина вселена в спорную квартиру в 2000 г. нанимателем этой квартиры Семенихиным и проживала там по день смерти Семенихина. По утверждению Теслиной, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. В суде это обстоятельство под­твердили многочисленные свидетели, показавшие, что Теслина и Семенихин проживали совместно, вели общее хозяйство, прояв­ляли заботу друг о друге как муж и жена. Семенихин принимал меры к ее регистрации по месту жительства, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире.

Решением городского суда в иске Теслиной было отказано и удовлетворен встречный иск Семенихиной о выселении Теслиной из спорной квартиры.

Отказывая Теслиной в иске, суд в решении сослался на то, что она не являлась членом семьи умершего Семенихина, поскольку не состояла с ним в браке.

Правильное ли решение вынес суд?

Каким должно быть решение суда?

13. Артюхов В., проживающий с женой Артюховой А. в трехкомнатной квартире по договору социального найма, пригла­сил двух своих младших братьев, проживающих в деревне погостить у него. Приглашение было согласовано с женой и наймодатель был уведомлен об этом.

После приезда братьев очень скоро выяснилось, что они злоупотребляют спиртным на­питкам и в один из дней, будучи сильно пьяными, братья подрались. При этом была выбита входная дверь, повреждена мебель в той комнате, где проживали братья.

На следующий день Артюхова А. потребовала от братьев мужа оплатить стоимость ремонта двери и мебели и немедленно съехать с ее квартиры. Братья согласились оплатить стоимость ремонта, но отказа­лись уехать сразу же, мотивируя это тем, что у них есть дела в городе, к тому же их пригласил погостить их брат, который не против их дальнейшего проживания в квартире.

Разрешите возникший спор.

14. Гражданин Лаптенок В. заключил договор найма жилого помещения с гражданкой Вдовенко В. в устной форме. В качестве совместно проживающих лиц в договор включены дочь и сестра Вдовенко В.

Через полгода после заключения договора Лаптенок В. свою квартиру продал Ловчикову А. Ловчиков А. предложил Вдовенко В. освободить квартиру.

В какой форме заключается договор найма жилого помещения?

Каковы последствия несоблюдения формы договора найма?

Правомерно ли требование Ловчикова А.?

Как следует решить дело?

Между гражданами А. и В. заключен договор найма жилого помещения – двухкомнатной квартиры по ул. Ползунова в г. Красноярске на срок 2 года. По истечении этого срока наймодатель А. обратился с требованием о выселении нанимателя В., который потребовал продлить срок действия договора с ним на 1 год.

Имеет ли право наниматель на заключение договора на новый срок?

Каков порядок осуществления этого преимущественного права?

Может ли наймодатель отказаться от продления срока договора?

15. 5 января 2004г. Иванова М., работник общества с ограниченной ответственностью «Пикра» вселилась в общежитие, принадлежащее данному обществу. В марте 2010г. генеральный директор ООО "Пикра" направил Ивановой М. требование о выселении из занимаемой комнаты общежития в связи с расторжением трудового договора. Иванова М. предъявила встречное требование о признании за ней права собственности на комнату в общежитии в порядке приватизации.

Распространяются ли нормы Жилищного кодекса РФ на данные правоотношения?

Подлежит ли Иванова М. выселению?

Можно ли приватизировать данную комнату?