Вопрос 21
1. Понятие и элементы договора аренды
1.1. Понятие договора аренды
По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за тату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились[1].
Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).
1.2. Элементы договора аренды
К элементам договора аренды относятся стороны, предмет, форма и содержание.
Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.
Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.
Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК)[1].
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.
Виды договора аренды:
1. Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату. Статья 626 ГК РФ
2. Аренда транспортных средств. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства - гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.
В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства с экипажем и договор по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).
Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе, а в другом случае - их несет арендатор транспортного средства.
Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на страхование транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. Статья 646 ГК РФ
В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им, или в связи с его эксплуатацией. Что же касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других, расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.
Если по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством, несет арендатор.
3. Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Статья 650 ГК РФ
Как отмечалось, здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся к обектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности - одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть передан и на ином праве.
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.
4. Аренда предприятий. Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование аренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущственный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его продукцию.
В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде. Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.
Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой ресурсами, иные имущественные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию.
Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение платежей, но и поддержания предприятия в надлежащем состоянии, проведения как текущего, так и капитального ремонта.
Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует также согласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или предача арендатом в отношении их прави обязанностей другому лицу.
Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Статья 660 ГК РФ
5. Договор финансовой аренды (лизинга). Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Статья 665 ГК РФ
Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметов договора, любые требования, вытекающие из договора купли - продажи. Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца. Если в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя, то требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.