5 Доходный, рыночный и затратный подход к оценке рыночной стоимости машин и оборудования.

Наряду с определением рыночной стоимости объектов не­движимости устанавливают стоимость машин и оборудования, входящих в имущественный комплекс предприятия.

Машины и оборудование характеризуют следующие при­знаки:

• не связаны жестко с землей;

• обладают свойством перемещения в другие места без на­несения невосполнимого ущерба зданиям и сооружениям, где их вновь устанавливают;

• могут быть как функционально самостоятельными, так и формировать технологические комплексы.

Исходя из целей оценки ее объектом могут выступать:

• одна отдельно взятая машина или оборудование (для страхования, купли-продажи, сдачи в аренду);

• множество условно независимых друг от друга единиц техники (переоценка машин и оборудования);

• производственно-технологические системы — комплекс технических средств.

В первом случае оценку осуществляют "россыпью"; во-втором — "потоком"; в третьем случае — это "системная оценка". Оценку машин и оборудования также осуществляют с помо­щью трех подходов: доходного, рыночного и затратного.

Для реализации доходного подхода целесообразно опреде­лить ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Расчет осу­ществляют в несколько этапов:

1) вычисляют операционный доход от использования про­изводственной системы (предприятия, цеха, участка);

2) методом остатка устанавливают ту часть дохода, кото­рую можно отнести к машинному парку системы;

3) с помощью метода капитализации или метода дисконти­рования вычисляют стоимость всего машинного парка.

Рыночный подход к оценке стоимости машин и оборудова­ния выражен прежде всего методом прямого сравнения. Объект - аналог должен иметь то же функциональное назначение, а также конструкторско-технологическое средство, что и оцениваемый.

Расчет методом прямого сравнения продаж производят в два этапа:

1) поиск объекта-аналога;

2) внесение корректировок в цену аналога.

Используют два вида корректировок:

а) абсолютные, вносимые прибавлением или вычитанием суммы поправки;

б) коэффициентные, вносимые посредством умножения абсолютной величины стоимости на соответствующий коэффи­циент.

Таким образом, стоимость машины или единицы оборудо­вания устанавливают по формуле

Смо =Сан* К₁* К₂* К₃* Кn +С доп',

где С_мо — стоимость машины или единицы оборудования;

С ан — стоимость объекта-аналога;

К_1. К_2. К_3. К_п — корректирующие коэффициенты, учиты­вающие отличия в значениях параметров оцениваемых объек­тов и аналогов;

С_доп — стоимость дополнительных устройств, наличием ко­торых отличается сравниваемый объект.

При использовании метода прямого сравнения продаж в первую очередь вносят коэффициентные корректировки, а за­тем абсолютные поправки.

Затратный подход при оценке стоимости машин и обору­дования базируется на принципе замещения. Для вычисления стоимости восстановления или замещения, которые являются базой для расчетов в затратном подходе, требуется определить затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемых машин и оборудования.

Под стоимостью восстановления оцениваемых техничес­ких средств подразумевают стоимость воспроизводства их точ­ного аналога в текущих ценах на дату оценки либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данно­му, также в текущих ценах.

Остаточную стоимость выражают восстановительной сто­имостью объекта за вычетом начисленного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемых машин и обору­дования понимают номинальную стоимость приобретения ана­логичных новых объектов, максимально похожих на оценивае­мые в текущих ценах.

Остаточную стоимость замещения устанавливают как сто­имость замещаемого объекта за вычетом износа. Следователь­но, в первом варианте речь идет об идентичных объектах, а во втором — об аналогичных.

Для выявления того, какие объекты относятся к идентич­ным, а какие — к аналогичным, целесообразно дать характе­ристику потребительских свойств машин и оборудования и их параметров:

1 функциональные показатели (производительность, мощность, грузоподъемность и др.);

2) эксплуатационные показатели (долговечность, безопас­ность, сохраняемость и др.);

3) конструктивные показатели (масса, вес, состав важней­ших конструктивных материалов);

4) показатели экономичности эксплуатации (затраты ре­сурсов на единицу мощности, времени эксплуатации и др.);

5) эстетические показатели.

При определении сходства машин и оборудования право­мерно выделить три параметра:

а) функциональное сходство (по сфере применения и на­значения);

6) конструктивное сходство;

в) параметрическое сходство (по значению отдельных па­раметров).

При полном соответствии функционального, конструктив­ного и параметрического сходства принято говорить об иден­тичности объектов, а при частичном сходстве — об аналогич­ности.

При затратном подходе к оценке машин и оборудования используют следующие методы:

1) метод вычисления по цене однородного объекта;

2) метод поэлементного расчета;

3) индексный метод оценки.

В случае применения метода расчета по цене однородного объекта оценщик осуществляет работу в следующей последо­вательности.

1. Для оцениваемого объекта выбирают однородный объ­ект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии про­изводства, используемым материалам и конструкции. Цена од­нородного объекта известна.

2. Вычисляют себестоимость однородного объекта/

3. Вычисляют себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносят корректи­ровки, учитывающие различия в массе объектов:

4. Определяют восстановительную стоимость оцениваемо­го объекта:

Если оценивают машины и оборудование, спрос на кото­рые отсутствует, то их стоимость принимают в размере себе­стоимости.

При использовании метода поэлементного расчета выпол­няют следующие этапы:

1. Составляют перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Обобщают информацию о ценах на ком­плектующие изделия и агрегаты.

2. Устанавливают полную себестоимость объекта оценки по формуле

3. Вычисляют восстановительную стоимость оцениваемо­го объекта.

При использовании индексного метода оценки осу­ществляют приведение базовой стоимости объекта оценки (пер­воначальной или восстановительной стоимости) к современному состоянию с помощью индекса изменения цен по соответствую­щей группе машин и оборудования за определенный период/

Целесообразно индексировать затраты, из которых состо­ит себестоимость оцениваемого объекта. При этом используют ценовые индексы ресурсов. Для вычисления остаточной стои­мости машин и оборудования из восстановительной стоимости исключают суммарный износ: физический, фуккциональный и внешний.

Физический износ измеряют с помощью:

1) метода срока жизни;

2) метода укрупненной оценки технического состояния объекта.

Метод укрупненной оценки технического состояния реа­лизуют с помощью специальных оценочных шкал.

Функциональный износ выражает потерю стоимости объекта, вызванную внедрением более дешевых технических средств либо выпуском более экономичных и производитель­ных аналогов. Его устанавливают экспертным путем.

Внешний износ определяют методом связанных пар про­даж. Сравнивают два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в це­нах продаж выражает внешний (экономический) износ.