об изменениях в закон о банкротстве
.pdf
? Каков порядок организации ЖСК, может ли данная организация заключить договор подряда со строительной компанией, чтобы та достраивала дом? Может ли ЖСК передать часть достроенных строительной компанией квартир в счет оплаты выполненных работ?
После передачи объекта ЖСК, указанный кооператив действует в соответствии с жилищным и гражданским законодательством. В связи с этим, ЖСК вправе заключать любые сделки, не противоречащие законодательству.
? Как быть в ситуации, если застройщик перед банкротством вывел все ликвидные активы?
В отношении «вывода ликвидных активов» застройщика необходимо руководствоваться следующим.
В соответствии с главой 3.1 Закона о несостоятельности сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействитель-
ными.
Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия данного заявления, также может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обя-
зательств другой стороны сделки. При этом неравноценным встречным исполнением обязательств бу-
дет признаваться любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств.
Сделка, совершенная должником
в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом. Или – после принятия указанного заявления, если в результате ее со-
вершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала
Удовлетворение требований участников строительства |
31 |
об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
Обращаем внимание, что в случае признания сделки недействи-
тельной все, что было передано застройщиком или иным лицом за счет застройщика или в счет исполнения обязательств перед застройщиком, а также изъято у застройщика по сделке, признанной недействительной в соответствии с Законом о несостоятельности, подлежит возврату в конкурсную массу.
Следует отметить, что Законом о несостоятельности предусмотрена субсидиарная ответственность учредителей юридического лица (застройщика).
При этом под субсидиарной ответственностью понимается дополни-
тельная ответственность лиц (учредителей застройщика), отвечающих перед участниками строительства наряду с основным должником, то есть застройщиком.
Кроме того, согласно статье 10 Закона о несостоятельности, контролирующие застройщика лица солидарно несут субсидиарную ответственность по денежным обязательствам застройщика и (или) обязанностям по уплате обязательных платежей с момента приостановления расчетов с кредиторами по требованиям о возмещении вреда, причиненного имущественным правам кредиторов в результате исполнения указаний контролирующих застройщика лиц, или исполнения текущих обязательств при недостаточности его имущества, составляющего конкурсную массу.
32
? Каким образом определяется стоимость прав застройщика и размер требований участников строительства? По какой цене определяется стоимость?
Стоимость имущества застройщика определяется на основании отчета об оценке. Арбитражный управляющий для проведения оценки имущества застройщика привлекает оценщиков (статья 130 Закона о несостоятельности).
Оценка имущества застройщика проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, застройщика и его кредиторов.
Обращаем внимание, что участники строительства вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в судебном порядке.
В отношении определения стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
?В пункте 2 статьи 201.6 Закона указано, что участники строительства
вчасти требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной по договору. При этом размер требований дольщиков в деле о банкротстве исчисляется исходя из рыночной стоимости квартиры. Этот расчет применим только для предъявления денежных требований и, не распространяется на требования о передаче жилых помещений?
Согласно статье 201.12 Закона
участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропор-
циональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений. При
этом участники строительства с денежными требованиями обладают числом голосов равным сумме, уплаченной по договору, плюс
убытки в виде реального ущерба, а участники строительства с требованиями о передаче жилого помеще-
Удовлетворение требований участников строительства |
33 |
ния имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладают числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной по договору.
Погашение требований третьим лицом (статья 201.15)
Новеллой Закона является положение о возможности погашения третьим лицом текущих платежей
итребований кредиторов первой
ивторой очереди к застройщику, в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помеще-
ний. Указанное положение направлено на обеспечение возможности передачи в ходе конкурсного производства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, участникам строительства.
Так, в целях передачи объекта ЖСК или жилых помещений участникам строительства, требования по текущим платежам и по требованиям граждан, перед которыми застройщик несет ответственность за
причинение вреда жизни или здоровью, а также расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работников застройщика, могут быть погашены не только участниками строительства, но и третьим лицом.
Указанным лицом может быть но-
вый инвестор, который готов предоставить средства для погашения требований указанных кредиторов, при этом он может получить нежилые помещения в многоквартирном доме или квартиры, в отношении которых отсутствуют требования участников строительства в целях их дальнейшей реализации, кроме того соответствующее финансирование может быть выделено органами власти в соответствии с бюджетным законодательством.
34
