об изменениях в закон о банкротстве
.pdf
строительства заявляет при установлении размера его денежного требования.
В случае если участник строительства расторгает договор с застройщиком до введения конкурсного производства, то его требования также считаются денежными. Стоит обратить внимание, что участник строительства вправе предъявить
свои денежные требования в части убытков, возникших в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств, в случае расторжения договора до возбуждения дела о банкротстве застройщика и при возврате застройщиком участнику строительства денежных средств, уплаченных по договору.
Неденежные требования (Статья 201.6)
Законом предусмотрена возможность предъявить в деле о банкротстве застройщика неденежные требования, а именно требования о передаче жилого помещения.
Указанное положение Закона является новеллой Закона о несостоятельности, так как до введения такого положения дольщикам необходимо было преобразовать свои требования о передаче квар-
тиры в денежные требования, то есть расторгать договоры. Теперь у дольщиков появилась возможность заявлять свои требования без необходимости обязательного расторжения договора, что в свою очередь экономит время и деньги.
При рассмотрении арбитражным судом обоснованности требований о передаче жилых помещений
участники строительства должны
предоставить доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Реестры требований |
11 |
Вопросы и ответы
? Каковы последствия пропуска срока - 15.10.2011 (то есть пропуска шестидесяти дней после вступления в силу Закона № 210-ФЗ) – для закрытия реестров по денежным требованиям и требованиям о передаче жилых помещений)? Срок 60-дней относится ко всем стадиям дела о банкротстве застройщика (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство) или только к конкурсному производству?
Все последствия зависят от про- |
Закрытие реестра осуществляет- |
цедуры банкротства, в которой на- |
ся только на стадии конкурсного |
ходится застройщик. На стадии на- |
производства. Законом № 210-ФЗ |
блюдения беспокоиться не о чем. |
дана возможность продлить общий |
Требования кредиторов подлежат |
срок, предусмотренный для закры- |
рассмотрению арбитражным судом |
тия реестра. Указанное положение |
позже. |
направлено на предоставление |
На стадии внешнего управления |
возможности распространить дей- |
дольщики вправе предъявить свои |
ствие Закона № 210-ФЗ на застрой- |
требования к застройщику в любой |
щиков, которые уже находятся в |
момент. |
банкротстве. |
12
Последствия непредъявления требований в установленный срок - требования участников строительства, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, то
есть после предусмотренного сро-
ка, удовлетворяются за счет оставшегося имущества застройщика после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр. То есть фактически такого имуще-
ства не останется.
? Передача квартиры по договору не является денежным требованием, а для включения денежных требований в реестр надо доказать, что данное требование является денежным. Как предъявить денежные требования?
Необходимо расторгнуть договор. Кроме того, в соответствии со статьей 201.5 Закона открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
? Сейчас уже по открытым делам есть участники долевого строитель-
ства с уже признанным гражданским судом правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Надо ли подавать требования в реестр требований по передаче жилых помещений?
В случае если участнику долевого строительства принадлежит право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, то указанная доля не входит в состав конкурсной массы, так как в соот-
ветствии со статьей 131 Закона о несостоятельности только имущество должника, имеющееся на
дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
В связи с этим, требования участников строительства, которым при-
надлежит право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не подлежат вклю-
Вопросы и ответы |
13 |
чению в реестр требований о передаче жилого помещения (так как, по сути, их требование о передаче жилого помещения фактически удовлетворено путем регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства). Однако такие участники вправе заявить требования о возмещении им убытков.
? Применяются ли положения Закона № 210-ФЗ к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан не по Закону № 214ФЗ?
|
Да, применяются. Согласно ста- |
завершения его строительства в |
||
тье 201.1 Закона арбитражный суд |
собственность; |
|
||
вправе признать наличие у участ- |
5) внесение денежных средств и |
|||
ника строительства требования о |
(или) иного имущества в качестве |
|||
передаче жилого помещения или |
вклада в складочный капитал то- |
|||
денежного требования, в том числе |
варищества на вере (коммандитно- |
|||
в следующих случаях: |
го товарищества) с |
последующей |
||
1) заключение договора участия в |
передачей жилого |
помещения в |
||
долевом строительстве; |
многоквартирном доме после за- |
|||
2) заключение договора купли-про- |
вершения его строительства в соб- |
|||
дажи жилого помещения в объекте |
ственность; |
|
||
строительства; |
|
6) заключение договора простого |
||
3) |
заключение |
предварительного |
товарищества в целях осуществле- |
|
договора участия в долевом строи- |
ния строительства |
многоквартир- |
||
тельстве или предварительного до- |
ного дома с последующей пере- |
|||
говора купли-продажи жилого по- |
дачей жилого помещения в таком |
|||
мещения в объекте строительства; |
многоквартирном доме в собствен- |
|||
4) |
заключение |
договора займа, |
ность; |
|
обязательства по которому в части |
7) выдача векселя для последую- |
|||
возврата суммы займа прекраща- |
щей оплаты им жилого помещения |
|||
ются с передачей жилого помеще- |
в многоквартирном доме; |
|||
ния в многоквартирном доме после |
|
|
||
14
8)внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9)заключение иных сделок, связан-
ных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
При этом необходимо отметить, что в соответствии с Законом застройщик – юридическое лицо, независимо от его организацион- но-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Особенности банкротства застройщиков, предусмотренные
Законом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, облада-
ет ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Следовательно, с учетом определения застройщика, любое лицо, которое осуществляло привлечение денежных средств или имущества участников строительства, подпадает под действие Закона, однако, в связи с тем, что такое лицо фактически не имеет прав ни на земельный участок, ни на объект строительства, хотя такой должник будет отвечать всем своим имуществом, участники строительства смогут предъявить и удовлетворить только денежные требования.
Вопросы и ответы |
15 |
? Можно ли предъявлять требования о передаче жилых помещений к застройщику, если строительство дома еще не начиналось, земельный участок не оформлен, разрешение на строительство не выдавалось?
В указанной ситуации не имеет смысла заявлять требования о передаче жилого помещения, так как в дальнейшем передача объекта незавершенного строительства участникам строительства будет
невозможна, так как не соблюдены основные условия для осуществления такой передачи. В данном
случае целесообразнее заявить денежные требования, так как при установлении размера денежных требований дольщиков помимо требований по возврату уплаченной денежной суммы (по договору)
также учитывается размер убытков в виде реального ущерба (см. пример расчета выше).
16
? В пункте 3 статьи 201.4 Закона № 210-ФЗ указано, что расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляется им за счёт должника. На каком основании арбитражный суд отклоняет заявление дольщиков о вступлении в очередь кредито-
ров без перечисления суммы арбитражному управляющему на извещение кредиторов. Правомочно ли это в рамках действующего Закона?
Согласно Закону требования |
о |
Согласно пункту 7 статьи 100 За- |
|||||||
передаче жилых помещений предъ- |
кона о несостоятельности, в слу- |
||||||||
являются и рассматриваются в по- |
чае признания арбитражным судом |
||||||||
рядке, установленном статьями 71 |
причин незаявления требования в |
||||||||
и 100 Закона о несостоятельности. |
ходе наблюдения уважительными, |
||||||||
Так, пунктом 5.1. статьи 100 За- |
арбитражный суд в определении о |
||||||||
кона о несостоятельности предус- |
включении |
требования |
кредитора |
||||||
мотрено, что при отказе кредитора, |
в реестр |
требований кредиторов |
|||||||
предъявившего требование, от воз- |
вправе |
возложить |
на |
должника |
|||||
мещения расходов на уведомление |
обязанность по возмещению рас- |
||||||||
кредиторов, требования которых |
ходов кредитора на уведомление |
||||||||
включены |
в |
реестр |
требований |
кредиторов о предъявлении таких |
|||||
кредиторов, арбитражный суд воз- |
требований. |
|
|
||||||
вращает |
указанное |
требование, |
Стоит |
обратить внимание, что |
|||||
о чем выносит соответствующее |
предусмотрено право (а не обязан- |
||||||||
определение. Согласно определе- |
ность) суда возложить на должни- |
||||||||
нию Конституционного Суда РФ от |
ка обязанность по |
возмещению |
|||||||
24.02.2011 № 164-О, указанная |
кредитору |
понесенных |
последним |
||||||
норма пункта 5.1 статьи 100 За- |
расходов, связанных с уведомлени- |
||||||||
кона о несостоятельности, направ- |
ем кредиторов, если требование к |
||||||||
ленная на |
возмещение расходов |
должнику не могло быть предъяв- |
|||||||
арбитражного |
управляющего |
по |
лено в процедуре наблюдения. |
||||||
уведомлению кредиторов о предъ- |
|
|
|
|
|
||||
явлении требований новым креди- |
|
|
|
|
|
||||
тором, при том, что такие расходы |
|
|
|
|
|
||||
не являются чрезмерными, не мо- |
|
|
|
|
|
||||
жет рассматриваться |
как наруша- |
|
|
|
|
|
|||
ющая какие-либо конституционные права.
Вопросы и ответы |
17 |
? Возможно ли включение в реестр требований о передаче жилых помещений и одновременно в реестр требований денежных средств (убытки в виде реального ущерба)? Или убытки в виде реального ущерба применяются только при предъявлении денежных требований?
С учетом того, что согласно За- |
го передачу жилого помещения), |
||||
кону предусмотрена возможность |
которое должно было быть переда- |
||||
предъявления |
участниками |
стро- |
но участнику строительства, и сум- |
||
ительства требований о передаче |
мой денежных средств, уплаченных |
||||
жилых помещений и (или) денеж- |
до расторжения этого договора, и |
||||
ных требований, можно сделать |
(или) стоимостью переданного за- |
||||
вывод, что в случае предъявления |
стройщику имущества (определен- |
||||
требования о передаче жилого по- |
ной договором, предусматриваю- |
||||
мещения, участник |
строительства |
щим передачу жилого помещения). |
|||
может предъявить |
требование и |
Таким образом, размер убытков в |
|||
быть включенным в реестр тре- |
виде реального ущерба применим |
||||
бований в части убытков. Однако |
только при установлении денежно- |
||||
могут возникнуть |
трудности при |
го требования. При этом участник |
|||
установлении |
размера |
денежного |
строительства может предъявить |
||
требования, так как размер убыт- |
денежное требование по возмеще- |
||||
ков в виде реального ущерба рас- |
нию убытков, взысканию неустоек |
||||
считывается |
как разница |
между |
(штрафов, пеней) и иных финансо- |
||
стоимостью |
жилого |
помещения |
вых санкций в связи с неисполне- |
||
(определенной на дату расторже- |
нием застройщиком своих обяза- |
||||
ния договора, предусматривающе- |
тельств. |
||||
18
Удовлетворение требований участников строительства
В соответствии с Законом о несостоятельности в процедурах банкротства удовлетворяются денежные требования кредиторов. Однако Законом предусмотрена возможность погашения требований участников
строительства путем передачи объекта незавершенного строительства или путем передачи им жилых помещений.
Рассмотрим указанные варианты, при соблюдении каких условий это возможно.
Кредиторы 1,2 очереди |
Судебные расходы |
||
|
20% |
Текущие расходы |
5% |
|
|
|
|
|
|
10% |
|
|
Дольщики |
|
|
|
|
25% |
|
Текущие расходы |
|
|
|
10% |
Залоговые кредиторы |
Залоговые кредиторы |
|
|
70% |
|
60% |
Удовлетворение денежных требований
Согласно статье 201.9 Закона
расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства производятся в третью очередь, до расчета с коммерческими кредиторами, в том числе по налоговым требованиями.
Таким образом, сначала производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причине-
ние вреда жизни или здоровью, а также расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работников должника, а потом уже производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства. Все остальные участники строительства получают удовлетворение своих требований
врамках четвертой очереди. Необходимо сразу отметить, что
Вопросы и ответы |
19 |
Удовлетворение требований участников строительства |
участники строительства, которые |
ворения требование от стоимости |
|
вложили денежные средства по За- |
заложенного |
объекта строитель- |
кону № 214-ФЗ, также являются |
ства имели банк (он получал до 80 |
|
залогодержателями. Чтобы понять |
процентов от |
стоимости объекта |
насколько изменилась ситуация |
строительства), а также кредиторы |
|
необходимо показать, как до вне- |
первой и второй очереди. Таким |
|
сения изменений удовлетворялись |
образом, на удовлетворение тре- |
|
требования дольщиков. |
бований дольщиков практически не |
|
Итак, ранее требования дольщиков |
оставалось средств. При этом до |
|
удовлетворялись в рамках третьей |
внесения изменений в Закон о не- |
|
очереди. При этом если объект |
состоятельности дольщики могли |
|
строительства находился в залоге, |
предъявить только денежные тре- |
|
например, у банка, а средства граж- |
бования, передача объекта неза- |
|
дан привлекались не по Закону № |
вершенного строительства или жи- |
|
214-ФЗ, то приоритетное удовлет- |
лых помещений была невозможна. |
|
Согласно внесенным изменениям ситуация кардинально поменялась.
Так, в случае реализации предмета залога – объекта строительства, из средств, полученных от реализации предмета залога:
1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов
и(или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолжен-
ности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и(или) иных объектов недвижимости;
2)двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том чис-
ле в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3)десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщи-
20