об изменениях в закон о банкротстве
.pdf
ка недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Таким образом, в случае реализации объекта строительства из средств, полученных от его реализации, дольщики по Закону № 214-ФЗ (так как они в силу этого закона тоже являются залоговыми кредиторами) независимо от наличия иных залоговых кредиторов (например, банков) получат 85 % из средств, вырученных от продажи объекта строительства.
? Чем обоснована столь существенная привилегия залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства (чаще всего - банков)? Почему по существу закон, определяя условия для передачи объекта незавершенного строительства, вынуждает участников строительства оплатить указанным кредиторам сумму долга полностью и лишь потом получить объект для достройки, за свой счет.
Почему таким образом меняется фактическая очередность и процент удовлетворения требований (банкам – всё и в первую очередь, гражданам – часть и после банков)?
Прежде всего, необходимо отметить, что положение залогодержателей – не участников строительства даже хуже ситуации, предусмотренной общими положениями Закона о несостоятельности. При этом залоговые кредиторы имеют безоговорочное преимущество перед всеми необеспеченными кредиторами должника, включая и текущих кредиторов. Такова природа залога. Если
открыть Гражданский кодекс, то уже в нем мы видим приоритетное удовлетворение залоговых креди-
Удовлетворение требований участников строительства |
21 |
торов перед иными кредиторами за счет стоимости заложенного имущества в случае не исполнения обеспеченного залогом обязательства. В банкротстве такой приоритет также должен иметь место, иначе теряется обеспечительная составляющая залога (иначе не ясно, зачем нужен залог, если воспользоваться его преимуществами можно только вне банкротства).
Приведенная в Законе схема удовлетворения требований залогодержателей при банкротстве застройщика такова. Если участники строительства вкладывали свои денежные средства в строительство дома не по Закону № 214-ФЗ, то доля средств от реализации имущества у банков-залогодержателей составляет не более 60% (в обычном порядке – 80% для банков). Если застройщик привлекал средства по Закону № 214-ФЗ, то участники строительства находятся в бо-
лее выгодной ситуации, так как эти «залоговые» 60% делятся пропорционально между ними и банком. Кроме того, эти же участники строительства также получают 25% от средств, полученных от реализации
объекта строительства.
В случае если залоговых кредиторов нет (или они не заявились), участники строительства независимо от способа привлечения их средств (договор соинвестирования, Закон № 214-ФЗ, ЖСК и иные) также получат 85 % из средств, вырученных от продажи объекта строительства.
При этом, как это будет показано ниже, при рассмотрении вопроса о порядке удовлетворения неденежных требований участников строительства, участники строительства при передаче им объекта незавершенного строительства погашают именно эти 60 % полностью или частично (в зависимости от того, являются ли участники строительства сами залогодержателями).
Необходимо также отметить, что все участники строительства также имеют право на удовлетворение своих требований за счет остав-
шейся конкурсной массы на общих основаниях с учетом предусмотренной Законом очередности.
? Как будет осуществляться удовлетворение требований участника долевого строительства в случае, если договор участия в долевом строительстве зарегистрирован после введения процедуры наблюдения?
Указанные требования будут текущими, так как денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о
22
признании должника банкротом, являются текущими.
При этом согласно статье 134 Закона о несостоятельности, требования кредиторов по текущим платежам погашаются вне очереди за счет конкурсной массы преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.
В случае если средства граждан были привлечены до введения наблюдения (процедуры банкротства), а договор так и не был зарегистрирован, такие участники строительства вправе предъявить свои требования к застройщику, не дожидаясь регистрации договора. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику (застройщику) и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований.
? Сохранится ли право залога участников долевого строительства, если они не предъявят требования?
Если участники долевого строительства не предъявят требования к застройщику в рамках дела о банкротстве, то залог сохраняется до момента ликвидации за-
стройщика.
С учетом того, что обязательство прекращается ликвидацией юридического
Удовлетворение требований участников строительства |
23 |
лица, залог в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Таким образом, в данной ситуации участникам строительства необходимо заявить свои требования.
? Как быть участникам строительства, уже расторгнувшим договор долевого участия и вставшим в реестр кредиторов с денежными требованиями - возможно ли, учитывая вступившие в действие поправки, преобразовать свои денежные требования обратно в требования по передаче жилого помещения?
Можно ли поменять свои требования о денежной компенсации на требования о передаче жилого помещения?
В случае если договор участия |
требования (то есть в требования |
в долевом строительстве (либо |
о передаче жилых помещений). Од- |
иной договор, связанный с пере- |
нако данное обстоятельство не ме- |
дачей денежных средств в целях |
шает участникам строительства с |
строительства многоквартирного |
денежными требованиями участво- |
дома) расторгнут, то у участника |
вать в создании ЖСК, которому бу- |
строительства появляются именно |
дет осуществлена передача объек- |
денежные требования. Такие де- |
та незавершенного строительства |
нежные требования нельзя преоб- |
(см. ст. 201.10 Закона). |
разовать обратно в неденежные |
|
24
Удовлетворение неденежных требований
Передача объекта незавершенного строительства (статья 201.10)
1. Арбитражный управляющий не
ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительно- му кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Это происходит на любой стадии банкротства, за исключением наблюдения.
2. Арбитражный управляющий должен представить собранию участников строительства заключение
овозможности или невозможности такой передачи, отчет оценщика
остоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании ЖСК.
Взаключении указывается:
1) обоснование возможности или
невозможности (в том числе технической и финансовой) передачи объекта незавершенного строи-
тельства;
2)сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3)сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4)сведения о денежных средствах, необходимых для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства.
3.Условия, необходимые для осуществления передачи:
1)стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников
строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо
Удовлетворение требований участников строительства |
25 |
на депозитный счет арбитражного |
2) имущества, которое остается у |
суда внесены денежные средства |
должника после передачи будет до- |
в размере такого превышения за |
статочно для погашения текущих |
вычетом пяти процентов (указан- |
платежей, требований кредиторов |
ные средства могут быть внесены |
первой и второй очереди или на де- |
как самими участниками строитель- |
позитный счет арбитражного суда |
ства, так и третьим лицом, как уже |
внесены денежные средства. |
было рассмотрено выше); |
|
Здесь следует отметить, что в депозит вносятся денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, либо
залоговые кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства (не более 60 процентов от стоимости предмета залога, при этом если участники строительства также являются залогодержателями, то
доля залогодержателя – не участника строительства пропорционально уменьшается);
4) после завершения строительства объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетво-
рения требований всех участников строительства в отношении указанного объекта строительства (при этом не должно быть «двойных продаж» в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, либо кто-то из участников строительства отказался от передачи, при этом такой участ-
ник вправе удовлетворить свои денежные требования). С согласия участника строительства возможна
26
передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматрива-
ющего передачу жилого помещения;
5)объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
Обращаем внимание на то, что в случае введения банкротства до регистрации права собственности, регистрацию права собственности на объект осуществляет арбитражный управляющий, в связи с тем, что он обязан принимать меры по защите имущества должника;
6)земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве. Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется;
7)участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива в отношении каждого объекта незавершенного строительства, к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавер-
шенного строительства и право собственности или права и обязан-
ности арендатора в отношении земельного участка;
4. Рассмотрение арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства
ивынесение определения.
5.В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовы-
ваются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов по денежным обязательствам.
Стоит отметить, что требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
С учетом того, что часто возникают вопросы о возможности участия в ЖСК участников строительства с денежными требованиями (то есть, те участники строительства, кто расторг договор до принятия Закона) стоит обратить внимание, что согласно Закону (статья 201.10) членами ЖСК или иного специализированного потребительского ко-
оператива являются все участники строительства, требования кото-
Удовлетворение требований участников строительства |
27 |
рых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, которые отказались от
передачи объекта незавершенного строительства и решили удовлетворить свои денежные требования). Таким образом, участвовать в
передаче объекта незавершенного строительства могут, как и участники строительства с неденежными требованиями (то есть с требованиями о передаче жилого помеще-
ния), так и с денежными требованиями.
Передача жилых помещений (статья 201.11)
Условия передачи жилых помещений (на любой стадии банкротства застройщика):
1)строительство дома завершено;
2)получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
3)застройщиком и участниками строительства не подписаны акт приемапередачи жилого помещения (передаточные акты или иные документы о передаче участникам
строительства жилых помещений);
4)стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на пе-
редачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
5)имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кре-
диторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства, достаточные для погашения указанных требований (по аналогии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона
– см. выше);
6)в реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строи-
28
тельства жилых помещений, либо |
включенных в реестр требований |
||
на депозитный счет арбитражного |
кредиторов и реестр требований |
||
суда внесены денежные средства |
о передаче жилых помещений (в |
||
(по аналогии с пунктом 6 статьи |
том числе отсутствуют «двойные |
||
201.10 Закона – см. выше); |
продажи»). Стоит отметить, что с |
||
7) всем участникам строительства |
согласия участника строительства |
||
передаются жилые |
помещения в |
ему может быть передано жилое |
|
соответствии с условиями догово- |
помещения, отличающееся по пло- |
||
ров, предусматривающих передачу |
щади, планировке, расположению |
||
жилых помещений, и передавае- |
от жилого помещения, соответству- |
||
мых жилых помещений достаточно |
ющего условиям договора. |
||
для |
удовлетворения требований |
|
|
всех |
участников |
строительства, |
|
Особо стоит отметить, что арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии до банкротства застройщика следующих документов:
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; передаточного акта (иного документа о передаче жилого помещения).
Указанная ситуация возможна при задержке регистрации права собственности на квартиру (в некоторых случаях регистрация права собственности может продлиться несколько лет).
? Как согласно новому Закону № 210-ФЗ, в котором участники долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном жилом доме не признаются участниками строительства, защитить свои права и средства, вложенные в данный дом?
Согласно Закону № 214-ФЗ участ- |
честве кредитора должника, требо- |
ники долевого строительства явля- |
вания таких участников долевого |
ются залогодержателями. Следует |
строительства по обязательствам, |
учитывать, что если участники до- |
обеспеченным залогом имущества |
левого строительства преобразуют |
должника, будут удовлетворены за |
свои требования о передаче не- |
счет стоимости предмета залога. |
жилого помещения в денежные и |
Таким образом, требования участ- |
вступят в дело о банкротстве в ка- |
ников долевого строительства по |
Удовлетворение требований участников строительства |
29 |
нежилым помещениям обеспечены залогом имущества должника (залог объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок), следовательно, удовлет-
ворение таких требований будет осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 201.14 Закона
о несостоятельности, следующим образом.
В случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии
с законодательством об участии в долевом строительстве многоквар-
тирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Кроме того, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть
осуществлена при соблюдении, в том числе условия об отсутствии в реестре требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства
иземельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.
Таким образом, Законом предусмотрены меры по защите прав
иинтересов участников долевого строительства по нежилым помещениям, требования которых обеспечены залогом имущества долж- ника-застройщика.
30