2.3 Согласование результатов оценки

Согласование результатов расчета

Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляют согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (п.24 ФСО №3).

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта можно использовать несколько подходов к оценке, в целях настоящей оценки были применены наиболее пригодные для данного конкретного случая подходы с учетом максимального приближения к реальным условиям.

Ниже приведены результаты применяемых подходов анализа стоимости объекта:

Затратный подход, руб.	20 059 000
Сравнительный подход, руб.	19 664 900
Доходный подход, руб.	не применялся.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данный жилой дом будет использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать его в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды загородного жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Описание процедуры согласования

Процесс принятия решения об оценке рыночной стоимости недвижимости не является формальным актом и включает следующие основные этапы:

Анализ полноты и достоверности используемой для каждого подхода исходной информации.

Ранжирование примененных подходов оценки по критериям:

Определение ограничений оценки стоимости сверху и снизу.

Сопоставление полученного диапазона стоимости с данными по оценке погрешностей метода оценки, а также с другими дополнительными данными.

Принятие экспертного решения.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости представляет достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены, или каких - либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Для проведения стоимостной экспертизы используется метод анализа иерархий (МАИ), являющийся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры стоимости. МАИ реализуется в следующей последовательности:

1. Строится обратно симметричная матрица для выявленной приоритетности установленных критериев путем их пропорционального сравнения.

Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, которая оценивается по шкале относительной важности от 1 до 9. Оценки имеют следующий смысл:

Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение
0	Несравнимы
1	Равная важность
3	Умеренное превосходство одного над другим
5	Существенное или сильное превосходство одного над другим
7	Значительное превосходство одного над другим
9	Очень сильное превосходство одного над другим
2, 4, 6, 8	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями
Обратные величины приведенных чисел	Если при сравнении одного вида деятельности с другим получено одно из вышеуказанных чисел, то при сравнении второго вида деятельности с первым получится обратная ему величина

2. Выбор критериев ранжирования и определение веса каждого критерия:

В качестве критериев ранжирования выделяют следующие параметры:

учет влияния текущей рыночной ситуации на дату оценки;

наличие достоверной информации для реализации метода;

учет специфических особенностей объекта оценки;

учет влияния возможных рисков при определении стоимости;

отражение тенденций развития рыночной ситуации.

Вес каждого критерия определяется по формуле среднего геометрического:

где: WKа – вес каждого критерия;

n – количество критериев;

- произведение критериев i-ой строки j-ого столбца.

3. Расчет веса нормирования, который представляет собой итоговое значение весомости каждого критерия.

где: WNа – нормированный вес критерия, %;

WKа – вес каждого критерия;

– сумма веса всех критериев.

Описанная процедура повторяется при расчете весов подходов к оценке по каждому критерию (WPа).

4. Расчет итоговых весов каждого подхода к оценке.

Итоговые веса равны сумме произведения весов ценообразующих критериев и соответствующих им весов по каждому критерию. Расчет производится по формуле:

где: WIп - итоговый вес подхода, %.

WNа – нормированный вес критерия, %;

WKа – вес подхода по каждому критерию, %;

5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки рассчитывается суммированием произведения значений стоимости объекта оценки, полученной в рамках каждого подхода, на соответствующий вес подхода.

где: PC – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

WIп - итоговый вес подхода, %.

Сi – стоимость объекта оценки, полученная в рамках i подхода, руб.

Обоснование выбора использования весов

Ниже построена матрица сравнения и рассчитаны значения приоритетов критериев:

Матрица сравнения

­
	А	Б	В	Г	Средняя геометрическая	Удельный вес
А	1	5	7	5	3,64	0,64
Б	0,2	1	5	1	1,00	0,176
В	0,143	0,2	1	3	0,54	0,095
Г	0,2	1	0,333	1	0,51	0,089
Сумма:					5,69	1
2. Сравниваются результаты, полученные тремя подходами, по каждому критерию.
2.1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца (А)
	З	С	Произведение	Степень	Расчет	Удельный вес
З	1	0,2	0,2	0,50	0,447	0,17
С	5	1	5	0,50	2,236	0,83
Сумма:					2,683	1
2.2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ (Б)
	З	С	Произведение	Степень	Расчет	Удельный вес
З	1	0,2	0,2	0,50	0,447	0,17
С	5	1	5	0,50	2,236	0,83
Сумма:					2,683	1
2.3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания (В)
	З	С	Произведение	Степень	Расчет	Удельный вес
З	1	0,2	0,2	0,50	0,447	0,17
С	5	1	5	0,50	2,236	0,83
Сумма:					2,683	1
2.4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) (Г)
	З	С	Произведение	Степень	Расчет	Удельный вес
З	1	0,2	0,2	0,50	0,447	0,17
С	5	1	5	0,50	2,236	0,83
Сумма:					2,683	1
3. Рассчитывается итоговое значение весов каждого подхода
	А	Б	В	Г	Итоговое значение весов
З	0,17	0,17	0,17	0,17	0,476
С	0,833	0,833	0,833	0,833	0,524
Сумма:					1,00

Весовые коэффициенты для каждого подхода к оценке стоимости объекта на основе использования итоговых значений весов по критериям согласования:

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Согласование подходов
Сравнительный подход	19 664 900	0,52	10 226 000	19 854 000
Затратный подход	20 059 000	0,48	9 628 000
Доходный подход	не применялся	не применялся	не применялся

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки составляет (округленно) 19 854 000 рублей.

­

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В целом, можно утверждать, что  ООО  «БК-Аркадия» небольшое предприятие, предлагающее разнообразный и современный  ассортимент  оценочных услуг. Слаженная  организационная структура  ООО  «БК-Аркадия»  позволяет предприятию  работать наиболее продуктивно, используя  новейшие технологии производства.

     Учет  и анализ движения оборотных средств  играют большую роль в деятельности предприятия, так как важной частью имущества предприятия являются оборотные средства. Они необходимы для обеспечения бесперебойного процесса производства и возможностью его дальнейшего существования. Учет и анализ оборотных средств необходим для обеспечения эффективного функционирования и стабильности оборотных средств, которые свидетельствуют об устойчивом, хорошо отлаженном процессе производства и сбыте продукции.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

2. Федеральный Закон «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» №40-ФЗ от 24.04.2002 г.

3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 256 (далее – ФСО № 1) в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509.

4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 255 (далее – ФСО № 2) в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509.

5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 254 (далее – ФСО № 3).

6. Телман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,2009г.

7. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон наук, проф. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009г.

8. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие.- Таганрог: ТРТУ, 2003.- с. Тепман Л. Н.Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: Юнити-Дана, 2007.- 30с

9.  Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособое/ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон наук, проф. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009г.

10. Шевчук Д. А. Экономика недвижимости: Конспект лекций.- М.: Эксмо, 2007.

11. Абрамов А. Е. Основы анализа финансовой,  хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятия. М.: Экономика и финансы АКДИ, 2005. 636 С.

12. Ефимова О.В. Финансовый инструментарий для принятия экономических решений. Учебник. 2-е изд. М.: Омега-Л, 2010.

13. Лысенко Д.В. Комплексный экономический  анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2008.

14. Моляков Д. С.  Финансы предприятий отраслей народного хозяйства. М.: Финансы и статистика, 2006. 544 с.

15. Прыкина Л.В. Экономический анализ  предприятия. Учебник. 2-е изд.  М.: ЮНИТИ, 2004.

16. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. Учебник. 5-е изд., перераб и доп., М.: Инфра-М, 2009.

17. Справочник  директора  предприятия/  Под ред. М.Г. Лапусты. М.: ИНФРА-М, 2001. 750 с 

18. Шеремет А.Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2008.

.

1 Технический паспорт на жилое строение (дачный дом) объект индивидуального жилищного строительства

2 Расчет стоимости земельного участка приведен в таблицах № 9 и №10

3

4 См. таблицу № 6

20