2.1 Описание объекта оценки и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, представляющего собой жилой дом , расположенный на земельном участке под ижс.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Общая характеристика объекта оценки

Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости, представляющий собой жилой дом (с правом регистрации проживания), расположенный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства.

Общая информация и основные характеристики объекта оценки представлены в нижеследующей таблице.

Описание характеристик Объекта.

Дата оценки: 04.02.2013 г.

Стандарт стоимости:  рыночная стоимость объекта имеющего полное право собственности на строение и участок земли.

Использование результатов оценки: для принятия управленческих решений.

Местоположение
Адрес	Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, уч. Х
Направление	Южное
Шоссе	Варшавское
Удаленность от МКАД, км	8-10 км от МКАД
Локальные особенности расположения	Объект оценки расположен в дер. Лопатино Подъездные пути: до деревни – асфальт, до объекта оценки – грунтовка
Характеристика земельного участка
Общая площадь, кв.м	2 500,0
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование (назначение)	Индивидуальное жилищное строительство
Наличие улучшений	Жилой дом (с правом регистрации проживания)
Наличие ограждения	Есть
Доступные инженерные коммуникации	Электричество, водоснабжение, канализация, отопление – центральные
Кадастровый (или условный) номер	50:21:09 02 12:0407
Характеристика жилого дома
Наименование объекта	Жилой дом (с правом регистрации проживания)
Кадастровый (или условный) номер	50-50-21/017/2007-77
Год постройки	2006
Этажность	2 этажа
Количество уровней	2 (2- надземных уровня)
Наличие подвала	Нет
Общая площадь, в т.ч., кв.м	350,5
-жилая	236,8
-вспомогательная/подсобная	3,1/113,7
Высота этажа, м	3,35
Площадь застройки, кв.м	223,4
Конструктивные элементы1:
- фундаменты	Бетонный
- стены	газосиликатные блоки + утеплитель + кирпич
- перекрытия	сборный железобетон
- кровля	гибкая черепица
Наружная отделка	Облицовочный кирпич
Доступные инженерные коммуникации	Электричество, водоснабжение, канализация, отопление – центральные

В текущем состоянии объект эксплуатируется по назначению (жилой дом).

Анализ участка как незастроенного.

Из всех финансово осуществимых вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.

Физически осуществимое использование. Рассматриваемый земельный участок имеет прямоугольную форму с ровными краями, ровную поверхность и по физическим характеристикам может быть застроен жилым зданием.

Юридическая разрешенность. Земельный участок расположен в деревне Лопатино, где преобладают земли сельскохозяйственного назначения. Участок находится в составе дачного поселка. В свидетельстве о государственной регистрации права установлено, что данный участок предназначен для индивидуального жилищного строельства. Следовательно, по определению наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является строительство индивидуального жилого дома.

Финансовая осуществимость. Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. Рассматриваемый участок правилами зонирования предназначен для дачного строительства, есть возможность оформления права на регистрацию проживания, обеспечен всеми необходимыми коммуникациями. Расположение относительно путей сообщения среднее, имеется подъезд по грунтовой дороге. Оценка рыночного спроса позволяет сделать вывод об экономической целесообразности использования участка под застройку по назначению.

Максимальная эффективность. Максимальная доходность подразумевает, соответственно, коммерческое использование объекта оценки, но т.к. назначение земли не предусматривает использование земельного участка в качестве коммерческой недвижимости, то наиболее эффективным использованием остается застройка земельного участка жилым строением.

Из выше перечисленного можно сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании незастроенного участка – застройка индивидуальным жилым строением.

Анализ участка с имеющейся застройкой.

Рассматриваемый участок на данный момент улучшен двухэтажным жилым домом с правом регистрации проживания.

Юридически правомочное использование. Целевое назначение участка –под индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время объект используется как жилой дом с правом регистрации проживания, на него получены все необходимые разрешения, подключены все коммуникации. Таким образом, использование объекта под другие функции, кроме как жилой, юридически неправомочно.

Физически возможное использование. Строительные характеристики здания и его оснащение системами инженерного обеспечения делают физически осуществимым вариант использования как жилое здание.

Экономическая целесообразность. Существующая ситуация на рынке недвижимости позволяет прогнозировать следующие виды использования объекта оценки:

Сдача в аренду под жилье;

Ведение подсобного хозяйства.

В современных условиях ведение подсобного хозяйства на участках площадью менее 200 соток не представляется экономически привлекательным. А расположение земельного участка в достаточной удаленности от путей сообщения и отсутствие удобных транспортных подъездов обуславливает текущее использование объекта оценки.

Максимальная доходность. Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразных. Такая последовательность определяется реальными существующими условиями рынка недвижимости.

Параметры и природа объекта недвижимости, подлежащего оценке, накладывают ограничения на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся от прямого назначения.