2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным и сравнительным подходами. Выдели отдельно методы оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости, представляющий собой жилой дом (с правом регистрации проживания) по адресу Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, уч. Х, расположенный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО №1).

В рамках настоящей оценки в качестве метода определения затрат замещений в рамках затратного подхода применяется метод сравнительной единицы.

Данный метод базируется на использовании Справочников оценщика «Укрупненные показатели стоимости строительства» компании ООО «Ко-Инвест».

Определение класса конструкционной системы и класса качества здания

Все здания-аналоги в справочнике разделены на 15 классов конструктивных систем в соответствии с преобладанием определенного конструктивного материала в несущих и ограждающих конструкциях и 4 класса качества. Разделение на конструктивные системы является авторской разработкой компании Ко-Инвест и связано с неравномерным ростом цен на основные конструктивные материалы. Согласно данному классификатору, объект оценки относится к классу конструктивной системы КС-1.Для оцениваемого объекта подобран объект-аналог из сборника «Ко-Инвест» «Жилые здания, 2003». В качестве объекта-аналога выбрано: Жилые дома, 1-2 этажные – Кирпичные. (Аналог ЖЗ 4.1.1.24).

Сравнительный анализ характеристик объекта оценки и объекта-аналога

Наименование характеристик и параметров здания, ед. измерения	Оцениваемое здание	Здание-аналог
		ЖЗ 4.1.1.24
Назначение здания	Жилой дом с гаражом	Жилой дом с гаражом
Год постройки-2010 г.
Число этажей	2	2
Объемно-планировочные и функциональные параметры
Строительный объем, м3
Общая площадь, кв.м.	350,5	108
Средняя высота этажа, м.	-	2,5
Класс конструктивной системы здания	КС-1	КС-1
Класс качества	Standart	Standart

Справочная стоимость 1 кв.м. объекта (Сс) в уровне цен на 01.01.2003г. для Московской области составляет 8 209,78 руб. кв.м.

Удельные веса конструктивных элементов и их стоимость представлены в таблице:

Справочная стоимость 1 кв.м.

Наименование конструктивного элемента	Справочная стоимость 1м2, руб. без НДС	Удельный вес, %
Здание в целом	8 209,78	100,00
Подземная часть	684,43	8,33
Стены	1 422,54	17,33
Перегородки и сантехкабины	117,43	1,43
Перекрытия и покрытия	526,74	6,42
Кровля	399,25	4,86
Лестницы, балконы, лоджии	392,54	4,78
Окна и двери	489,84	5,97
Полы	389,18	4,74
Отделка	469,71	5,72
Прочие конструкции	2 754,49	33,55
Лифты	-	-
Отопление, вентиляция и кондиционирование	268,40	3,27
Водоснабжение и канализация	140,91	1,72
Электрооснабжение и освещение	83,88	1,02
Слаботочные системы	70,46	0,86
Газоснабжение

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога

При оценке конкретного объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину полной стоимости замещения как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого здания с параметрами здания-аналога.

Определение поправки к первой группе (Sdc)

Первая группа поправок, выраженная в рублях за ед.изм. включает в себя поправки на:

отсутствие части наружной стены (∆Сст);

различие в высоте этажа (∆Сh)

различие в количестве перегородок (∆Сперег)

наличие подвала (∆Спод)

учет специальных работ и оборудования (∆Сос)

различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов (∆Сфунд)

различие в конструкционных решениях (∆Сконстр)

Общий корректирующий коэффициент к первой группе поправок составит:

Sdc = 0 руб./кв.м.

Определение корректирующего коэффициента ко второй группе поправок (К)

Вторая группа поправок, включает в себя поправки на:

различие в объеме/площади здания (Ко);

сейсмичность (Ксейсм);

величину прочих и непредвиденных затрат (Кпз);

региональное различие в уровне цен (Крег.эк.);

зональное различие в уровне цен (Кзон.-эк..);

регионально-климатическое различие (Крег.-клим.);

изменение цен после издания справочника (Кинфл.).

Корректировка на разницу в площади (Ко)

Поправка на разницу в площади между оцениваемым зданием (So) и ближайшим параметром из справочника (Sспр) определяется с помощью коэффициентов таблицы, разработанной Промстройпроектом.

Таблица корректировок на площадь

So/Sспр	Ко
< 0,25	1,25
0,49 – 0,25	1,2
0,86 – 0,50	1,1
0,85– 1,15	1
1,16 – 1,50	0,95
> 1,50	0,93

Отношение площади объекта оценки к площади объекта-аналога составляет 350,5/108,0=3,245. Таким образом, корректировка составит: Ко =0,93.

Регионально-климатическая корректировка (Крег.-клим.)

Определяется согласно соответствующим разделам справочников. Корректировка для территории Московской области составляет:

Крег.-клим = 1,00.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после издания справочника (Кинфл)

Затраты замещения оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета откорректированной стоимости строительства цен сборника Ко-Инвест с 01 января 2003г. в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

где Кинфл. - корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве;

К01.2003 - корректирующий коэффициент на 2003г. по сравнению с декабрем 1999г. С учетом конструктивной системы для Московской области определяется на основании данных информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве», № 77/2011. Для КС-1 составляет 26,994;

К05.2012 - корректирующий коэффициент на май 2012г. по сравнению с декабрем 1999г. С учетом конструктивной системы для Московской области определяется на основании данных информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве», № 75/2011. Для КС-1 составляет 85,298.

Тогда, корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после издания сборника, на дату оценки составляет:

.

Коэффициент, учитывающий НДС (Кндс)

Коэффициент, учитывающий НДС (Кндс) 18% составляет 1,18.

Общий корректирующий коэффициент ко второй группе поправок (К) составит:

Стоимость затрат замещения объекта оценки составляет:

Стоимость затрат на замещение это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.

рублей

Затраты замещения объекта оценки составляют 9 979 267 руб.

Согласно данным «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга CPД №9» с учетом местоположения и типа недвижимости прибыль предпринимателя составляет 34%. Таким образом, затраты замещения с учетом прибыли предпринимателя составят:

рублей

Определение физического износа жилого дома экспертным методом.

Наименование конструктивного элемента	Наличие конструктивного элемента у объекта оценки У, %	По результатам оценки Dф.к, %	Значение износа Dфиз.
Здание в целом	100,00		18,28
Подземная часть	8,33	5	0,42
Стены	17,33	5	0,87
Перегородки и сантехкабины	1,43	20	0,29
Перекрытия и покрытия	6,42	20	1,28
Кровля	4,86	30	1,46
Лестницы, балконы, лоджии	4,78	20	0,96
Окна и двери	5,97	30	1,79
Полы	4,74	30	1,42
Отделка	5,72	30	1,72
Прочие конструкции	33,55	20	6,71
Лифты	-
Отопление, вентиляция и кондиционирование	3,27	20	0,65
Водоснабжение и канализация	1,72	20	0,34
Электрооснабжение и освещение	1,02	20	0,20
Слаботочные системы	0,86	20	0,17
Газоснабжение	0,00	0	0,00

Значение физического износа принимаем (округленно) равным 18%.

Значения величин функционального и внешнего устаревания определяется на уровне 0%, так как жилой дом построен в 2010 году, в нем есть все современные коммуникации и оборудование. Дом находится в отличном внешнем состоянии.

Определение накопленного (общего) износа

В связи с тем, что функциональное и внешнее устаревания улучшений земельного участка равны нулю, размер накопленного (общего) износа (D) равен общему физическому износу.

Определение стоимости объекта оценки

Показатель	Значение
Затраты замещения с учетом прибыли предпринимателя (Eb+Pr), руб.	13 372 218
Физический износ (Dфиз), %	18
Функциональное (моральное) устаревание (Dфун)	0
Внешнее (экономическое) устаревание (Dвн)	0
Накопленный износ D, %	18
Затраты замещения с учетом прибыли предпринимателя за вычетом накопленного износа (Eb + Pr – D), руб.	10 965 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	9 093 8002
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	20 059 000

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, по состоянию на дату оценки составит 20 059 000 руб.

Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж. Расчет стоимости Объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Интернет-ресурсов. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади Объекта. Характеристики сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице:

Все расчетные таблицы в приложения.

Четко опиши сравнительный подход

Характеристики сопоставимых объектов-аналогов земельного участка

Показатель	Объект оценки	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4	Объект аналог №5	Объект аналог №6
Состав предаваемых прав на объект	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные
Условия продажи		Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Условия рынка	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Характеристики местоположения	Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д.Лопатино, уч.195	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино
Площадь, кв.м.	2 500	600	650	600	600	1 200	500
Назначение	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство
Наличие улучшений	С улучшенем	без улучшения	без улучшения	без улучшения	без улучшения	без улучшения	без улучшения
Цена предложения, руб.		2 100 000	2 100 000	2 197 800	2 455 768	5 000 000	2 300 000
Цена предложения, руб./кв.м.		3 500	3 231	3 663	4 093	4 167	4 600
Источник информации		http://zem.mirkvartir.ru/54143796/	http://realty.dmir.ru/mo/sale/lands/land/12402204/	http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1316921	http://poselkoff.ru/object/7342shosse-6-km-84202$	http://www.cian.ru/cat.php	http://www.cian.ru/cat.php

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого земельного участка аналога

Передаваемые права. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. Поправка вводится при обременении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В настоящей оценке передаваемые права аналогов и объекта оценки не различаются и корректировка не вносится.

Условия оплаты. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов (денежными средствами, векселем и др.), которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. В данном случае поправка не вносится, т.к. условия оплаты обычные.

Характер цены. Корректировка равна (- 6%). Данная корректировка принята на основании данных «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №9, 2011г.»

Поправка на наличие коммуникаций. Наиболее распространенными из них являются: вода, газ, электричество. Объекты-аналоги сопоставимы по данной характеристике с объектом оценки. Корректировки не требуется.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

Расчет откорректированной стоимости кв.м. земельного участка

Показатели	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4	Объект-аналог №5	Объект-аналог №6
Цена, руб./кв.м.		3 500	3 231	3 663	4 093	4 167	4 600
Вид права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные
Условия продажи		Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Рыночные условия	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Характер цены	Цена сделки	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Корректировка на характер цены (на уторговывание)		-6,0%	-6,0%	-6,0%	-6,0%	-6,0%	-6,0%
Стоимость после корректировки, руб./кв.м.		3 290	3 037	3 443	3 847	3 917	4 324
Местоположение	Московская область, Ленинский район, д.Лопатино,	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино	Московская область, Ленинский район, д. Лопатино
Класс качества	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство	Земельный участок под дачное строительство
Вид использования, наличие улучшений		без улучшения	без улучшения	без улучшения	без улучшения	без улучшения	без улучшения
Весовой коэффициент3	1,00	0,167	0,167	0,167	0,167	0,166	0,166
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м/руб.	3 638
Рыночная стоимость объекта оценки, представляющего собой земельный участок общей площадью 2500,00 кв.м. на текущую дату, руб.	9 093 800

Расчет рыночной стоимости жилого дома

Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Интернет-ресурсов. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади Объекта.

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты со схожими физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ вторичного рынка загородной недвижимости Московской области.

Критерии отбора аналогов:

местоположение;

тип помещения (жилое здание);

сопоставимая площадь;

сопоставимое техническое состояние.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице:

Характеристики сопоставимых объектов-аналогов жилого дома

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Дата предложения		май.12	май.12	май.12	май.12	май.12
Вид права	Права собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Объект	Дом	Дом	Дом	Дом	Дом	Дом
Местоположение	Московская область, Ленинский район, д.Лопатино	МО, Ленинский район, д. Дрожжино	Московская область,Ленинский район, д. Бутово	МО, Видное	МО, Видное, микрорайон Расторуево	МО, Ленинский район, д. Боброво
Расстояние от МКАД	8 км. Варшавское шоссе	8 км. Варшавское шоссе	8 км. Варшавское шоссе	8 км. Каширское шоссе	8 км. Каширское шоссе	10 км. Варшавское шоссе
Общая площадь, кв.м.	350,50	320,0	115,0	146,0	380,0	300,0
Наличие Балкон/лоджия	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Техническое состояние дома	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт
Цена предложения, руб.		12 500 000	5 600 000	10 000 000	12 000 000	17 000 000
Площадь земельного участка, кв.м.		1 000	300	800	700	1 300
Рыночная стоимость руб./кв.м.земельного участка в районе расположения объектов аналогов		3 638
Стоимость земельного участка, руб.		3 637 536	1 091 261	2 910 029	2 546 275	4 728 797
Цена предложения объектов аналогов без земельного участка, руб.		8 862 464	4 508 739	7 089 971	9 453 725	12 271 203
Цена предложения, руб./кв.м.		27 695	39 206	48 561	24 878	40 904
Источник информации		http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1375896	http://realty.dmir.ru/mo/sale/lands/land/12402204/	http://www.cian.ru/cat.php	http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1492745	http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1157191

Необходимость внесения корректировок.

Корректировки определялись по каждому элементу сравнения для каждого аналога на основе анализа рынка, технических расчетов и экспертного мнения Оценщика.

Объем передаваемых прав. Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). В данном случае корректировка равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект недвижимости передаются в собственность.

Корректировка на финансовые условия. В данном случае принято допущение, что финансирование сделок купли-продажи будет осуществляться за счет собственных средств покупателей. В этой связи введение корректировки на условия финансовых расчетов при приобретении не требуется.

Корректировка на условия продажи. Условия продажи соответствуют рыночным. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов. По данным «Регистра оценщика №4» скидка на цены на жилую недвижимость составляет 6,8%. Данная корректировка была применена к стоимости всех подобранных объектов-аналогов.

Корректировка на дату предложения. Корректировка по данному фактору не проводилась, поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация.

Корректировка на общую площадь. Поправка на разницу в площади между оцениваемым зданием (So) и объектом-аналогом (Sспр) определяется с помощью коэффициентов таблицы⁴, разработанной Промстройпроектом.

Корректировка на общую площадь.

Объекты	Площадь объектов, кв.м.	Отношение площадей	Корректировка, %
Объект оценки	350,5
Объект-аналог №1	320,0	1,1	0%
Объект-аналог №2	115,0	3,0	-7%
Объект-аналог №3	146,0	2,4	-7%
Объект-аналог №4	380,0	0,9	0%
Объект-аналог №5	300,0	1,2	-5%

Веса аналогов

Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Расчет удельного веса каждого аналога производился по следующим формулам:

, где:

Bудi – вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

хi определяется по формуле:

,

где:

Цi – цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Цiкорр – цена i-ого аналога после внесения корректировок.

Результаты расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода с учетом вышеописанных корректировок представлены ниже.

Расчет стоимости объекта

Элемент сравнения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Цена предложения руб./кв.м.		27 695	39 206	48 561	24 878	40 904
Передаваемые права на дом	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Финансовые условия	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Сделка или предложение		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на торг		-6,8%	-6,8%	-6,8%	-6,8%	-6,8%
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		25 812	36 540	45 259	23 187	38 123
Дата выставления на торги		май.12	май.12	май.12	май.12	май.12
Местоположение	Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д.Лопатино, уч.195	МО, Ленинский район, д. Дрожжино	Московская область,Ленинский район, д. Бутово	МО, Видное	МО, Видное, микрорайон Расторуево	МО, Ленинский район, д. Боброво
Удаленность от МКАД	8 км. Варшавское шоссе	8 км. Варшавское шоссе	8 км. Варшавское шоссе	8 км. Каширское шоссе	8 км. Каширское шоссе	10 км. Варшавское шоссе
Общая площадь, кв.м.	350,5	320,0	115,0	146,0	380,0	300,0
Соотношение площади объекта оценки к площади объекта аналога		1,1	3,0	2,4	0,9	1,2
Корректировка на общую площадь		0,0%	-7,0%	-7,0%	0,0%	-5,0%
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		25 812	33 983	42 091	23 187	36 216
Состояние отделки дома	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт	не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт
Санузлы	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Балкон/лоджия	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Вклад в стоимость объекта оценки объекта аналога, руб./кв.м.		25 812	33 983	42 091	23 187	36 216
Валовая коррекция	53,0% Что это???	6,80%	13,80%	13,80%	6,80%	11,80%
Весовые коэффициенты	100,00%	0,280	0,140	0,140	0,280	0,160
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м./руб.	30 160
Стоимость жилого дома, руб.	10 571 100
Стоимость земельного участка, руб.	9 093 800
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	19 664 900

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составит 19 664 900 рублей.