МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОРЛОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ БИЗНЕСА И ПРАВА

Рп 060400 сд.03 - 00

Кафедра ГУ и Ф

РАБОЧАЯ ПРОГРАММА

по дисциплине «Рынок земли и недвижимости»

по специальности: 060400 «Финансы и кредит»

дневной формы обучения

УТВЕРЖДАЮ

Декан ФЭФ, доцент, к.э.н.

С.А. Измалкова

_______________________

«____»______________2001

РАБОЧАЯ ПРОГРАММА

по дисциплине «Рынок земли и недвижимости»

для специальности:

060400 «Финансы и кредит»

дневной формы обучения

Согласовано

Зав. кафедрой «ГУ и Ф»

профессор, д.э.н. _______В.Г.Садков

Председатель УМК ФЭФ Автор

доцент __________В.И. Светкина доцент, к.э.н.______О.В. Попова

Рецензент

профессор, д.э.н. _____ В.Г.Садков

Теоретические основы недвижимости и ее особенности

как товара

1. Сущность и содержание недвижимости

2. Классификация объектов недвижимости

1.

Законодательная база регулирования отношений по поводу рыночного обращения земли и недвижимости и методология их оценки являются основными атрибутами функционирования рынка этих специфических видов товаров.

Гражданский Кодекс дает такое определение недвижимости: «К недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам также относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты» (ГК РФ ст. 130).

Таким образом, отличительной особенностью недвижимости является ее обязательная регистрация прав на него и внесение объекта в реестр.

В соответствии с российским законодательством недвижимость может быть делимой или неделимой.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ГК РФ ст.133). Таким образом, делимая недвижимость может быть без нарушения ее сущности разделено на отдельные доли, каждая из которых станет отдельной недвижимостью (завод на отдельные части). Однако, в соответствии с законодательством, некоторые объекты не могут считаться делимыми, например, фермерское хозяйство.

Недвижимость может иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. (ГК РФ ст. 134). Они находятся в неразрывной связи с недвижимостью и не могут быть отделены без ущерба самой недвижимости и себе (например, лифт и оборудование). Недвижимость и ее существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, кроме тех случаев, когда это оговаривается законом или договором.

С недвижимостью могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежности недвижимости (ГК РФ ст. 135) (лодка и мотор к ней). Они связаны с недвижимостью общим назначением, служат недвижимости, но не являются ее существенной частью. Недвижимости и ее принадлежности могут быть связаны в единое целое, но могут являться предметом разных прав и обязанностей. На них могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность может быть отделена от недвижимости.

Недвижимости могут быть присущи:

• Обременения, которые устанавливаются на основе договора или закона (аренда, залог, сервитут и т.д.);

• Целевое использование недвижимости – это цель, для которой может использоваться конкретный объект недвижимости;

• Разрешенное использование – целевое назначение объекта недвижимости, устанавливаемое органами государственной власти и управления на основании действующего законодательства, с перечислением всех ограничений использования и обременений.

• К особенностям недвижимости, влияющим на ее стоимость, относят:

1. Неравномерные денежные потоки. На стадии введения объекта они обычно отрицательны. После его ввода в эксплуатацию они становятся положительными. Но они могут снижаться или повышаться в зависимости от конкретной ситуации. Кроме того, при продаже собственности ожидается получение единовременной крупной суммы.

2. Потенциальный рост стоимости земли по причине изменения системы земледелия или увеличения дефицитности земельных участков

3. Износ зданий и сооружений, приводящий к снижению их стоимости.

4. Необходимость в гибких условиях финансирования за счет собственных и заемных средств, кредитов, разных по времени предоставления и погашения.

5. Разделение юридических прав: один и тот же объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на отдельные его части.

6. Риск и неопределенность. Поскольку недвижимость является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Это требует более тщательного обследования объектов.

7. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости обычно узкие, локализованные и цена сделки на них устанавливается на основе соотношения спроса и предложения на объекты определенных потребительских качеств на локально ограниченной территории.

2.

В соответствии с американской классификацией объекты недвижимости делятся на следующие группы:

Категория А – недвижимость для бизнеса:

• специализированная недвижимость, приспособленная для ведения бизнеса и обычно продающаяся вместе с ним (нефтепроводы, танкеры и др.);

• неспециализированная недвижимость, представленная обыкновенными зданиями , которые продаются или сдаются в аренду (магазины, офисы).

Категория Б – недвижимость для инвестиций, которой владеют для получения дохода от последующей сдачи в аренду или получения прибыли на вложенный капитал.

Категория В – избыточная недвижимость, представленная землей со зданиями и сооружениями или свободными земельными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса.

В соответствии с российской классификацией все объекты можно разделить на 2 группы: естественные и искусственные.