§ 9. О правах на земельные участки в связи с договорами об участии в других организациях

Земельные участки могут быть переданы в уставный капитал акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, складочный капитал товариществ, в паевой фонд производственного кооператива и т.д. Такая процедура не может быть квалифицирована как купля-продажа или иной договор, предусмотренный второй частью ГК РФ. Участие в других организациях основано на сложном юридическом составе. Он включает в себя обычно следующие действия: решение участника о вхождении в соответствующую организацию; решение всех участников о том, что вместо уплаты денег для приобретения долей участия (акций) будет предоставлено определенное имущество; принятие устава; договор о создании общества, фактическую передачу имущества (распорядительная сделка) <*>.

--------------------------------

<*> Подробно эти вопросы здесь не рассматриваются, но следует отметить, что в литературе нет единства о составе таких действий и их правовой квалификации, см., например: Белов В.А., Пестерева Е.В. Хозяйственные общества. М., 2002; Долинская В.В. Акционерное право. М., 1997; Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории. М., 2003. С. 233; Ломакин Д.В. Договоры о создании и реорганизации юридических лиц // Законодательство. 2004. N 2. С. 44 - 52.

Для оценки возникающих при этом отношений следует учитывать, что для перечисленных выше организационно-правовых форм юридических лиц применяется особая модель взаимоотношений между учредителями (участниками) и созданной ими организацией. В соответствии с п. 2 ст. 48 ГК РФ участники по отношению к названным организациям имеют лишь обязательственные права. Из этого следует, что в результате передачи земельного участка для включения в уставный (складочный капитал) его бывший собственник утрачивает право собственности, оно переходит к соответствующему юридическому лицу.

Каких-либо принципиальных ограничений для передачи вместо денег земельного участка для внесения вклада (оплаты акций) не существует. Единственно, что требуется обеспечить, - согласие остальных участников (учредителей). Так, в соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" <*> - денежная оценка неденежных вкладов в уставный капитал общества принимается на общем собрании и утверждается единогласным решением всех участников общества.

--------------------------------

<*> Федеральный закон N 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.

Рассмотрим на примере конкретных судебных дел ряд важных вопросов, связанных с передачей земельных участков для участия в капитале других организаций.

При совершении сделок с земельными участками и другим имуществом в целях формирования уставного капитала (иных фондов) других организаций следует учитывать объем правомочий передающей организации.

Организации, имеющие недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться им только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ). В связи с этим, например, передача совхозом (государственная собственность) имущественного комплекса в качестве паевого взноса в сельскохозяйственный кооператив, обоснованно была признана ничтожной сделкой (ст. 167, 168 ГК РФ), так как не было получено предварительного согласия собственника <*>.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 июля 2003 г. N Ф03-А51/03-1/1658.

Существует немало спорных вопросов при выходе участников из обществ (других организаций). Это касается и возможности получить ранее предоставленный земельный участок.

По общему правилу (ст. 94 ГК РФ) участники общества с ограниченной ответственностью могут в любое время выйти из общества. Согласия других участников на это не требуется. При этом они имеют право на получение стоимости части имущества, соответствующей их доле в уставном капитале. Порядок, способ и сроки данной процедуры предусмотрены Законом об обществах с ограниченной ответственностью и учредительными документами общества. Но для применения указанных норм необходимым условием является фактическая передача земельного участка и именно как вклада, а не на иных основаниях.

При рассмотрении кассационной жалобы ООО "Розэко" было установлено следующее. Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным распоряжения главы администрации района, согласно которому был аннулирован ранее принятый государственный акт на передачу истцу земельного участка.

Решением суда иск был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение было отменено, в иске отказано. Из материалов дела видно <*>, что постановлением главы администрации района земельный участок был ранее передан истцу в порядке внесения вклада в уставный капитал общества для "проведения природоохранных мероприятий по охране территории памятника природы "Озеро Рубское". Затем он был изъят и предоставлен муниципальному предприятию.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 ноября 2000 г. N 477/5-к.

По мнению ответчика, право на выход из состава участников общества с ограниченной ответственностью предусмотрено ст. 94 ГК РФ и соответствующими нормами ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

По мнению истца, выход какого-либо участника из общества с ограниченной ответственностью (ст. 94 ГК РФ) не может привести к тому, что он получает свою долю участия в натуре - в данном случае в виде земельного участка.

При изучении материалов дела в кассационной инстанции был сделан вывод, что в данном случае участок фактически в уставный капитал не вносился (в том числе не представлены документы о его передаче для этих целей, бухгалтерские документы). Иными словами, предшествующие договоренности об этом, а также распоряжение главы администрации о внесении земельного участка в качестве вклада в уставный капитал, остались не исполненными. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет.

По общему же правилу внесение земельного участка в уставный капитал хозяйственного общества приводит к тому, что его собственником становится само общество. Бывший же собственник приобретает лишь обязательственные права (например, право участвовать в управлении, право получать часть распределяемой прибыли и др.).

Характерен следующий пример. Группа граждан обратилась с иском к администрации района Московской области и районному комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании за ними права на земельные паи в размере 17,98 га в коллективно-долевой собственности земель закрытого акционерного общества <*>.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2004 г. N КГ-А41/5016-04.

В кассационной инстанции было установлено, что ЗАО было создано путем реорганизации совхоза в акционерное общество. В исполнение Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" постановлением главы администрации района совхозу были переданы различные по назначению земельные участки.

В п. 16 Положения, утв. Постановлением Правительства от 4 сентября 1992 г. N 708, были определены возможные пути и особенности реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Согласно этому документу владелец имущественного пая и земельной доли имеет несколько вариантов их использования.

Первый. Получение имущественного пая или земельной доли при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Второй. Использование в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив.

Третий. Продажа или сдача в аренду другим владельцам долей (паев).

Поскольку в рассматриваемой нами ситуации истцы уже реализовали свои права на пай в результате взноса в акционерное общество и получили определенное количество акций, то в удовлетворении их требований было отказано. Кроме того, действующее законодательство об акционерных обществах не предусматривает выделения земельного пая из земель, находящихся в собственности акционерного общества.

Аналогично решаются в судебной практике и споры, где истцы требуют от общества выделить им их долю из земель сельскохозяйственного назначения. При этом возможна ссылка на то, что имеется свидетельство о праве собственности на соответствующие участки <*>. Но с того момента, как они распорядились своим паем, внесли его в уставный капитал общества и зарегистрировали эту сделку, право собственности переходит к обществу. Оставшиеся на руках акционеров первичные документы о правах на землю не имеют силы.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2004 г. N КГ-А41/7466-04.

Судебная практика следует принципу: если определенное право на земельный участок не аннулировано, то оно сохраняется за тем юридическим лицом, которому он был передан в качестве взноса (вклада). Рассмотрим еще один пример. В кассационную инстанцию поступила жалоба Комитета по земельным ресурсам для обжалования постановление суда апелляционной инстанции. Иск акционерного общества к Комитету о признании права постоянного бессрочного пользования земельным участком под зданием гостиницы (в соответствии с действовавшим в тот период законодательством) <*> был удовлетворен. Кассатор указал, что на момент рассмотрения спора изменилось региональное законодательство, не допускающее предоставления земельных участков на праве бессрочного пользования. Приказом председателя Комитета по строительству и архитектуре участок закреплен за акционерным обществом на условиях аренды.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 декабря 1997 г. N А56-12102/97 // СПС "КонсультантПлюс".

Пункт 4.6 основных положений Государственной программы приватизации, действовавших на момент рассмотрения спора, предусматривает только два возможных варианта использования земли: получение в собственность или аренду. Непосредственно акционерному обществу земля на праве бессрочного пользования не предоставлялась. Судом было установлено, что этот участок много лет назад был предоставлен решением горисполкома в бессрочное пользование областному совету по туризму и экскурсиям. На этой земле была построена гостиница, переданная затем по отдельному соглашению на баланс профсоюзной организации. В период приватизации она была передана в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При таких обстоятельствах суд посчитал необходимым признать, что в соответствии со ст. 37 ЗК РФ (действовавшего в период вынесения решения) к обществу перешло право пользования земельным участком.

Неясности, связанные с тем, что понятие "право постоянного (бессрочного) пользования" не раскрыто (на момент решения не была введена в действие глава 17 ГК РФ и ЗК РФ), не могут лишать истца имеющегося у него права на земельный участок. Законодательство о приватизации в данном случае применению не подлежит, так же как и решения региональных органов власти. Вопрос разрешен на федеральном уровне.

При решении вопроса о праве на земельные участки следует учитывать отношения правопреемства, позволяющие сохранить за вновь образованными организациями имущественные права.

В числе правопреемников часто выступают те юридические лица, которые возникли в ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Как правило, они создавались работниками для участия в приватизационном процессе.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО "Автодело" о взыскании неосновательного обогащения в связи с незаконным использованием земельного участка, а также об изъятии этого участка. При рассмотрении дела в кассационной инстанции было установлено, что ответчик выкупил имущественный комплекс арендного предприятия в процессе приватизации и является его правопреемником. Таким образом, к ответчику перешло и право пользования земельным участком. Однако до настоящего времени ни точный размер земельного участка, ни конкретные права на него не установлены. В удовлетворении исковых требований отказано, поскольку независимо от нарушений, допущенных обеими сторонами, право ответчика на участок нельзя признать незаконным, неосновательным <*>.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2001 г. N А56-6165/00.

Законодательство о сельскохозяйственной кооперации предусматривает возможность возврата паевого взноса, в том числе и в натуральной форме.

В соответствии с п. 5 ст. 18 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" паевой взнос возвращается в порядке, предусмотренном уставом. Рассмотрим следующий пример. Гражданка Самусенко К.И. обратилась в суд с иском к колхозу. Она требовала выделения земельного участка среднего качества в натуре площадью 19 га из земель сельскохозяйственного назначения. При рассмотрении дела в кассационной инстанции было установлено следующее. Постановлением главы администрации района в 1993 г. гражданам, работающим в акционерном обществе, были предоставлены земельные участки в коллективно-долевую собственность. Им также было выдано свидетельство о праве собственности на землю.

Уставный капитал АОЗТ, образованного в 1993 г. в период приватизации и реформирования сельскохозяйственных предприятий, составлял 34350 земельных вкладов, в том числе и Самусенко К.И. Ей было выдано свидетельство о праве владения 67 обыкновенными акциями, включая земельную - стоимостью 158,8 тыс. руб. (19 га). Эту долю истица в 1996 г. передала в уставный капитал акционерного общества в связи с изменением земельного фонда, который к этому времени состоял из принадлежащих учредителям земельных долей (всего 34744 га по 19 га).

В 2000 г. акционерное общество было реорганизовано в колхоз (сельскохозяйственный кооператив), являющийся правопреемником общества. Акционеры стали членами колхоза. Истице решением правления колхоза было отказано в получении земельного участка в натуре. Ей было предложено получить паевой взнос деньгами - 6700 руб.

Судебные инстанции, ранее рассматривавшие дело, отказали истице в удовлетворении иска. Однако суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение и указал на ошибки судов. Им следовало применять не акционерное законодательство, а законодательство о сельскохозяйственной кооперации. Если участие в акционерном обществе в виде внесения вклада в уставный капитал исключает его возврат, то в сельскохозяйственных кооперативах этот вопрос решается преимущественно на основе правил конкретного устава. Суду было рекомендовано исследовать порядок возврата и форму оплаты паевого взноса, дать оценку решению правления колхоза, отказавшему в возврате участка в натуре <*>.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 ноября 2003 г. N ФО4/5687-1636/А46-2003.

При выходе из сельскохозяйственного кооператива и получении земельного пая в натуральной форме требуется соблюдать и другие условия. Рассмотрим их на конкретном примере. Несколько членов кооператива "Дружба" вышли из его состава и создали другой кооператив - "Юлташ". Они потребовали выделить из земель первого кооператива принадлежащие им доли в натуре. Были проведены проектно-изыскательские работы, установлены границы и составлен план земельного участка. Администрация района своим постановлением передала земельные участки от кооператива "Дружба" кооперативу "Юлташ". Однако в связи с протестом прокурора вскоре отменила свое постановление.

Кооператив "Юлташ" обратился в суд с требованием отметить постановление администрации, которым было аннулировано ранее принятое решение о передаче земельных участков. При рассмотрении дела было установлено, что при выделе земельных участков на конференции членов кооператива "Дружба" возникли разногласия относительно расположения этих участков. Суд отметил, что в соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В противном случае каждый из участников вправе требовать выдела доли в судебном порядке. Пунктом 10 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" предусмотрено, что при несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке. Иск отклонен <*>.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 июля 2000 г. N 4372/99.

В этом деле допущены две ошибки.

Во-первых, речь должна бы была идти не о передаче участков от одного кооператива к другому. Новый кооператив правопреемником первого не является. Получить свои доли в виде земельных участков от кооператива "Дружба" могут только конкретные лица - его бывшие члены. После получения участка они имеют возможность распорядиться им по своему усмотрению, в том числе внести и в другой кооператив.

Во-вторых, администрация района вообще не имела права принимать каких-либо решений по поводу этих земельных участков. Она не наделена полномочиями ни на выделение участка, ни на его передачу вновь созданному кооперативу.

Сельскохозяйственные кооперативы довольно часто передают земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения, в уставной капитал других организаций. При этом не учитывается то, что статус этих организаций и их правовые возможности весьма специфичны. Так, в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 20 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" рассмотрение и принятие решений по вопросу отчуждения земли и основных фондов относится к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива. При отсутствии такого решения сделка должна признаваться ничтожной (ст. 168 ГК РФ) <*>, правовых последствий она не порождает. По общему правилу стороны должны вернуть все полученное по сделке (ст. 167 ГК РФ).

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 декабря 2003 г. N Ф09-3530/03-ГК.

Следует также учитывать то, что в качестве вклада в уставный (складочный) капитал может вноситься не только сам земельный участок, но и права на него.

Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор может передать в уставный капитал других организаций свои арендные права. Но это распространяется только на оборотоспособные права на землю, которые не связаны с личностью их обладателя. В п. 6 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" говорится о том, что запрещено вносить в уставный капитал других организаций право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

От передачи земельного участка (прав на него) в качестве способа формирования уставного капитала следует отличать случаи, когда он предоставляется другой организации на иных основаниях. Например, в соответствии со ст. 27 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" на его участников может быть возложена обязанность по внесению вклада в имущество, если это предусмотрено уставом. Они могут быть не только в виде денег, но и в иной форме (п. 3 ст. 27). Следует подчеркнуть, что такие вклады не включаются в уставный капитал и не изменяют размеры долей участников <*>.

--------------------------------

<*> Правовая сущность указанных вкладов фактически не исследована, но, думается, речь идет о самостоятельном обязательстве. Нет оснований считать такое обязательство земным.